經濟觀察報 記者 廖杰華 實習記者 彭海星 8月7日，地產龍頭萬科發布了2013年中期業績報告。報告顯示，期內，萬科累計實現營收413.9億元，同比增長34.7%；歸屬于上市公司股東的凈利潤45.56億元，同比增長22.31%。

1-7月份，萬科累計實現銷售面積834.6萬平方米，銷售金額976.5億元。

當千億早已甩在身后，兩千億已只是時間問題時，萬科正在思考新的東西。

萬科總裁郁亮表示：“房地產行業終于到了一個精細化的階段，標志就是利潤水平長期來看是一個下降或者趨穩的趨勢，不再是像過去那樣的暴利時代。”

增長與競爭

萬科仍在不斷地刷新地產業的銷售紀錄，在今年已經過去的7個月中，萬科已累計實現銷售面積834.6萬平方米，銷售金額976.5億，接近千億。

不過，千億顯然不是萬科的目標，何時達到兩千億才是萬科關心的問題。

申銀萬國分析師殷姿預判，整個2013年，萬科的可售量在2400億，屆時，銷售額或將可達到1750億。

業內人士則預測，萬科2013年的銷售存在超預期的可能。

歷年的數據對比顯示，除2011年調控因素的影響外，萬科上半年、下半年銷售比例大致為四六開。今年，萬科有意加大下半年總的推貨量，這也意味著萬科下半年的銷售有望達到千億。

這也意味著萬科離兩千億的門檻已不遠。

在銷售繼續大幅增加的同時，萬科沒有放緩拿地步伐。數據顯示，今年前6個月，萬科累計增加42個項目，按萬科權益計算的規劃建筑面積為925萬平方米，是去年同期4.3倍。平均樓面地價約2735元/平方米，與去年全年基本持平。

規模增加也意味著競爭加大。

數據顯示，2012年，前十大房企的銷售額已占行業總額的12.5%，同比增加2.1個百分點；而今年招保萬金四大房企不斷上漲的銷售面積，預示這一數據只會不斷上行。

不斷攀升的行業集中度意味著，龍頭企業面對面競爭的時代即將來臨。

郁亮認為這是一個雙贏的局面：“市場上有更多的房子可以供應出來，以更合理的價格銷售，這對行業、對社會都是好事。”

在郁亮看來，競爭是不可避免的。“萬科從來不怕競爭，只有大型企業競爭，才能提升行業管理水平。”

郁亮稱，目前的房地產市場比較平穩，這是大型企業競爭的結果。“大家模式趨同，原來做高端的，現在策略上也以主流住宅為主，否則不可能做高端做到規模那么大。所以這塊競爭會日益白熱化。集中度上升也意味著大企業之間以前不太見面的情況結束了，大企業和大企業面對面競爭，我認為這對行業發展是有利的。誰有本事才能最終勝出”。

變與不變

在規模繼續攀升的同時，萬科的凈利潤率下滑。

中報顯示，今年上半年萬科房地產業務的結算均價同比下降8.7%，為10461元/平方米，房地產業務的結算凈利率也較2012年同期下降0.1個百分點，為14.1%。

對此，萬科董秘譚華杰表示，利潤率降低有幾個方面的原因：行業存在利潤率適度下降的大趨勢；其次，萬科結算中裝修房占比仍有小幅度上升，而裝修房業務的利潤率低于毛坯房業務；第三，上半年萬科結算的資源中，部分來自2011至2012年市場低谷時的銷售。

郁亮對此的解釋則是，行業發展終于到了清晰化發展的階段，標志就是利潤水平。長期來看，利潤水平是下降趨穩的趨勢。“現在主要的開發商利潤率都在下降，我相信這是市場樂于見到的，這也是開發商競爭的結果”。

相比利潤率的下降，萬科更看重凈資產收益率（ROE）等指標。

譚華杰表示，過去幾年，ROE一年比一年高，今年中期來看，比去年又有所上升，去年ROE水平是20年的新高，這是一個很高的水平。

數據顯示，近三年，保利在這一數據上，分別略微領先萬科0.39、0.37、0.23個百分點；雙方難分伯仲，但對招商地產和金地集團的領先，則是大幅度的。

萬科預計，盡管2013年結算利潤率可能較2012年有所下降，但公司預計凈資產收益率將維持在高位。

這也與郁亮對房地產行業大勢的看法一脈相承。

郁亮表示，對股東而言，如何提升股東回報率是很關鍵的，不能只靠漲價，要走內涵發展道路，快速周轉，以更低成本、更低費用、性價比更高產品取勝。

在規模上，萬科暫時看不到對手，但在盈利能力上，業界一直在比較萬科和中海的凈利潤指標。

數據顯示，今年上半年，萬科凈利潤為45.56億元人民幣，遠低于中海地產前兩天公布的110.33億港元(折合人民幣約86.06億元)，差距看似巨大。

但知情人士對經濟觀察報表示，由于大陸和香港的會計制度存在差異，內地上市企業和香港上市企業之間的一些指標沒有可比性，在扣除因物業升值所產生的公允價值變動后，中海的核心凈利潤則會下降不少。

另外，由于各自定位的關系，中海所開發的中高端住宅在凈利潤上要優于萬科的普通住宅，這也造成了雙方的差異。

不過，當規模不再是問題時，萬科開始思考其他問題，這其中，如何國際化已擺上臺面。

萬科在中報中稱：報告期內，公司通過和當地有經驗的品牌開發商合作的方式，進入香港、美國、新加坡市場。試水國際化業務有助于公司進一步拓寬國際化視野，提高對海外成熟市場的認識，學習國外優秀同行的先進經驗，進而提升自身的專業能力和管理精細化水平。