經濟觀察報 新平/文 從2003年到現在，中國整整進行了10年房地產調控。其間，雖廣泛采用金融、稅收以及限購、限價等多種措施，但部分地區房價大幅上漲的趨勢并沒有得到根本遏制。這樣的結果也許會令很多人都感到沮喪，但在此過程中畢竟積累了大量調控經驗。

2月26日，國務院辦公廳出臺了《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》，標志著中國房地產調控進入新的階段。而且可以肯定的是，即使此次調控不能一勞永逸實現調控目標，有關部門的政策儲備還有很多。即便如此，建議有關部門還是要從房地產內在屬性出發，冷靜分析，切實提高政策效率。在這里，至少有兩點內容可以用來“拋磚引玉”。

首先，土地資源具有不可復制性?？梢哉f，它是一類特殊商品，不像工廠里生產出來的電冰箱或洗衣機，想生產多少就生產多少，而且只要是從流水線上下來的，每個產品都會一模一樣，具有很強的可比性。相反，一旦北京長安街某一地塊被“東方廣場”項目占據，除非把這些建筑全部爆破拆除，否則在之后長達幾十年的時間內，該地塊將無法再行轉讓、重新建房。這一淺顯事實充分表明，增加供給的房價調控政策往往作用有限，因為不可能通過土地供應的無限制增加來擴大住房供應，特別是在繁華鬧市，尚未出讓的“處女地”很可能是個空白。另外，政府也很難通過降低土地出讓價格來降低房價。由于中國房價處于上升通道，面對人為壓低的土地價格，開發商只有通過“政府游說”和“政府公關”才能拿到稀缺的土地資源，勢必助長社會貪腐之風盛行。

土地資源的不可再生性也提示我們，必須通過可比物來測度房價變化。目前為止，統計部門公布的“新建商品住宅分類價格指數”和“二手住宅分類價格指數”都無法稱得上是科學的房價體系，可能誤導房價調控。一方面，“新建商品住宅分類價格指數”明顯具有不可比性，建在北京六環之外的住房價格可能會比之前建在五環之內的住房價格降低，但并不代表房價整體走低。另一方面，“陰陽合同”也導致“二手住宅分類價格指數”具有很大水分。當務之急，必須嚴厲打擊房地產中介機構提供的“陰陽合同”，并以發現之后立即取締經營牌照相威脅。只有這樣，才能建立一套嚴肅、準確、可比的房價體系，作為政府調控的指南針。

其次，房價具有聚集性和區域性。顯而易見，發達地區比落后地區房價貴，就農村和中西部落后地區而言，根本不存在房價上漲失控問題；城市中心地區比周邊地區房價貴；敏感區域比普通區域房價貴，如好學校的周邊以及具有地鐵站等便利設施的周邊，房價上漲都會快些。針對這一特點，下一步房價調控一定要強調政策的差別性，做到具體問題具體分析，并以城市為單位，各自為戰。

這里不妨借鑒一下國際經驗。以韓國為例，其較早認識到城市土地特別是大都市土地價格上漲不可避免，必須堅決遏制因為土地和住宅占有不公對勞動者的財富剝奪。為此，韓國根據房地產價格和受追逐程度，劃出“敏感區”，對在敏感區內購房以及貸款實施限制性規定。

受此啟發，中國完全可在差別化房價調控政策上做好文章。以北京為例，目前居住用地土地級別大致分為十級，級別越低，越靠近市中心，房價越高。因此，在實施住房限購政策時，可以主要針對前五級地區，并且鼓勵居民到城市周邊買房。在制定金融政策時，可以要求商業銀行不得為前三級地區購買二套房提供貸款；在四級、五級地區購買二套房，最多提供三成貸款；在后五級地區購買二套房，最多提供七成貸款。此外，將來開征房地產存量稅以后，可以對30平方米/戶籍人口之外的住房按照土地級別高低征稅，重點增加城市中心區域房屋的持有成本，使得公眾對其不再趨之若鶩。值得注意的是，針對城市不同地區采取差別化管控早有先例：為了治理城市交通擁堵，北京大幅提升繁華鬧市停車收費標準，甚至高達15元/小時；而在城市周邊地區，停車費可能僅有2元/小時，甚至免收。

需要特別說明的是，實施差別化房價調控政策需要以健全、全國聯網的住房登記系統為基礎。比如要對30平方米/戶籍人口之外的住房征收存量稅，又如“不得為前三級地區購買二套房提供貸款”，事前都要借助登記系統對當事人住房情況進行查詢，不讓任何一個舞弊者“鉆空子”。