主持人：在諸多被稱為“微博版”、“微信版”的地方“國五條”落地之后，上半年最大的政策懸念終于落地。中央“國五條”明確指示各地方可依據自身情況細化之后，我們看到，動真招的只有京版國五條，嚴收20％交易稅、限制單身人口購房指標等，而其他省市除上海明確第三套房不貸款外，大多只是“一句話”表述。那么為何北京版“國五條”最為嚴厲？“國五條”的可見前景又如何呢？
解說：2013年2月20日舉行的國務院常務會議出臺了樓市調控“國五條”。 3月30日北京市政府出臺“新國五條”實施細則，細則內容從對京籍單身人士禁購二套房、嚴格按個人轉讓住房所得的20%征收個人所得稅，以及提高二套房貸款首付比例等方面做出了規定。受新的限購政策出臺后網簽暫停的影響，4月1日北京市一手房網簽僅3套，二手房0套。與此同時，北京市建委發放預售許可證的速度也有所減緩。開發商、二手房房主和購房者都開始了新一輪的觀望。
陳文雅：對房屋市場造成的影響。一個是非常直接的一些影響，首先現在網簽暫停了，所以受這個影響，北京最近這兩天過戶的交易量就特別特別的少。那么其次就造成了一些觀望情緒，因為現在大家都不知道這個政策具體的實施方案是怎么樣的，包括要買房的，開發商，二手房房主，大家都在觀望當中。就等著一些新的政策的具體實施的方法。
問：那在非常嚴厲的京版國五條之下，北京的房地產交易還有沒有一定的空間？
陳文雅：我認為北京相對來說是一個比較特殊的市場。那么從北京國五條本身限購的政策來看，事實上它起到的直接的效果是比較有限的。因為我們從歷史經驗來看，北京從大約2003年就開始調控房價，從2003年到現在大約10年的時間，我們的調控也可能不下8次，10次了。但是在這么多嚴厲的調控措施之后，房價不是在平穩地持續，而是在每次調控之后的大約半年一年之后都會出現一個非常劇烈的反彈。而且從長遠的趨勢來看，經過歷次調控，北京的房價是越調越漲，越調越漲，這樣一個趨勢。從我自己的采訪經歷來看，我采訪到的一些二手房的業主，他們在這樣的調控措施之后也并不著急出售自己的物業，因為他們對房價的預期依然是會看漲的。那么他們認為，短期之內會有這樣的政策，那么我就先把房子放在那里，我就先不賣了，我就出租。然后用租金收益來彌補我的房子出售所帶來的增值收益。
主持人：北京、上海在國五條的落地中，堪稱嚴厲，尤以北京單身限購引人注目，有一位80后白領對此評價說：“這不是逼婚嘛！”不然， 鉆石級王老五再有錢也不能買第二套房啊。為何北京版“國五條”最為嚴厲？或許這樣一組數據，可以表明北京的問題所在。
解說：北京工業大學人文社科學院和社科文獻出版社聯合發布的《北京社會建設分析報告》，北京“城六區”人口密度為每平方公里7837人，超過世界上以人口密集著稱的大倫敦（每平方公里5437人）和東京（每平方公里5984人）。北京已然成為嚴重超載的大巴，作為城市化擴張的首要標志，一線城市十年前的房地產投資占社會總投資在33％以上，而現在僅有9％，無論是北京、上海，每年賣出的土地都不斷大幅減少。
陳文雅：因為現在北京的這個人口來說，他的資源的承載力已經到了非常嚴重的一個極限，包括水資源、公共交通資源等等，都會面臨非常大的壓力。所以現在北京政府部門希望能夠把一些人口疏散到郊區，比較遠一些的地方，來緩解市區的這些交通等公共資源的壓力。
問：那你覺得出臺這樣的國五條能不能達到這種效果，就是把人疏散到郊區去呢？
陳文雅：事實上國五條是一個比較短期化的政策。我覺得國五條本身這種抑制需求的作用可能是相對來說比較有限的。但是它會起到一個預期的效果。就是說讓大家覺得這個房地產，這個行業的投資價值沒有以前那么高了，那么他可能就會把資金投向別的一些領域而不是繼續去投資房地產。
問：那你認為國五條對于像北京、上海等一線大城市，能不能真正把這個房價降下來呢？
陳文雅：把房價降下來，這個目標真的是挺難實現的。事實上從2003年開始北京就一直在不停地調控房價，調控房價。而且每一次的措施都越來越嚴厲。但是從我們的歷史經驗來看的話，那些買房的人總是在不斷后悔，我當時沒有買房子。因為房價總是漲得越來越高。但這一次呢，就光從國五條的這個政策來看呢，我認為并不足以把房價壓下去。但是后續，新一屆的政府會出臺更多的一些長期的，制度性的政策。那么憑借這些政策，房價的平穩應該還是有希望的。
主持人：在“十二五”規劃中明確有一條是“以大城市為依托，以中小城市為重點，逐步形成輻射作用大的城市群”。這樣做一是讓大城市起到“拉邦帶”，“小兄弟們”沾沾光，另一方面是周圍城市的興起，可以起到反哺作用，緩解大城市人口承載壓力。但實際情況卻是高鐵修了，公路也連接上了，周邊城市的人們可以開著“三輪車”進來，但是鮮有人愿意坐著高鐵出去。
解說：以醫療、教育資源來看，中國的現狀是寧愿聚集在中心城市，不愿下走鄉野。大城市擁有對公共資源的優先占有權，然后再逐級向下分配，到小縣城時已剩不下多少資源?；仡^再看“國五條”，一方面因為大城市人太多，不斷提高買房門檻，一方面周邊城市，卻無法提供像樣的公共服務。其結果必然是，大城市買房的人越來越多，可買的房越來越少，供需不平衡的狀態中，價格走向可想而知。
陳文雅：我認為土地價格主要還是由市場需求來決定的。那么當房地產的價格越長越高這樣一個時期，開發商會產生一個預期，他會投入很多的資金來買地。因為他覺得房價還是有很大的上漲空間的，所以房地產業的投資空間還是比較大的。在這樣的情況下，讓土地的價格降下來，相對來說還是比較困難的。但是如果政府帶頭讓利，應該也會起到一個預期的效果。
問：那你怎么看待國五條的前景呢？你覺得它解決得了這個根本問題么？
陳文雅：就國五條本身而言的話，它更多的是一個釋放的市場信號，就說它更多的是一個預期。它會引導這些消費者，告訴他們說，我們現在要去做一些事情，去把房價平穩下來。但是事實上，這個單身限購這樣的一個措施本身對市場的直接影響其實并不是那么大。但是我認為房價的平穩不應該僅僅的單純的依靠像國五條這樣的短期性的措施，而是應該靠一些更加制度化的更加長期性的這樣一些政策。
主持人：從已經公布“國五條”實施細則的城市來看，只有北京、上海、廣州、天津、重慶5個城市提到要嚴格按個人轉讓住房所得的20%征收所得稅。而在這5個城市中，只有北京一個城市就如何征收20%的個稅出臺了具體細則， 而從深圳發布“寬松”的國五條開始，成為簡版國五條開閘的起點，不少省市的落實文件，僅僅一兩行字而已，多以“房價不超過居民收入水平”為界。
解說：以廣州為例，3月31日，廣州市政府辦公廳下發的《關于貫徹廣東省人民政府辦公廳轉發國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作通知的實施意見》提出，“從化市、增城市應嚴格落實國辦發〔2013〕17號、粵府辦〔2013〕11號文，切實采取有效措施，確保完成2013年新建商品住房價格控制目標。限價、限購等措施的執行問題，將由從化、增城市政府結合本市實際研究實施。”看似嚴厲的措辭中，釋放的卻是相反的信號。這意味著，從化、增城兩市最終未被納入廣州市的限購范圍。
陳文雅：事實上在很多的地方政府，土地財政還是地方財政主要的收入來源。那么在這樣的情況下，尤其是像從化和增城這兩個城市是最近這一兩年廣州的城市化進程的非常重要的一個區域。那么在這樣的情況下，他們需要很多很多的錢來修路、蓋房子，完善基礎設施。所以就需要土地財政給他們資金的支持。那么他們肯定不希望這個房價的調控把房地產市場打壓下去。這樣他們的土地財政就會面臨一些困難。
問：那他們也是出于財政方面的原因才實施的比較寬松的房地產政策，是么？
陳文雅：對，從各種跡象都表明這點。包括他們限購沒有把從化和增城這兩個應該說是隸屬于廣州的行政區域的這兩個城市納入進去。還有從化和增城還打算提高基準地價。從化還把自己的房價增幅控制目標也給放寬了。從這種種跡象都表明了這一點。
主持人：盡管地方政府多數實行比較寬松的房產限購政策，但似乎不能阻擋宏觀調控的另一記重拳。不動產登記似乎已經螳螂在后了。4月1日，一位參與不動產登記系統組建的人士表示，明年6月實施的不動產登記制度，將把地、樓、房、戶的信息統一起來。并且如果有統一的機構保障，全國聯網或會成為現實。
解說：日前，國務院辦公廳發出的《關于實施國務院機構改革和職能轉變方案任務分工的通知》提及，今年4月底以前，中央編辦要理順和整合目前在多個部門之間存在的不動產登記職責，如房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記等。2014年6月底前，由國土資源部、住房城鄉建設部會同法制辦、稅務總局等部門聯手，出臺不動產登記條例，實施不動產統一登記制度?！ ?/p>
陳文雅：因為跟著不動產登記制度出來的就是住房信息的系統聯網，然后再接下來就要開始出臺房產稅的有關稅收政策。那在整個大的制度框架下，二套房的，三套房的，多套房的，這樣的一些業主，他持有的或者交易的成本都會大幅提高。不是像我們現在所說的那樣，20%的個稅等等。而是每年他都會征收一定比例的房產稅。尤其是對多套房的業主，這個稅收政策可能會非常的嚴厲。所以說不動產登記制度可能是對房價影響更大的一個長期性的制度。
問：那也有人認為全國聯網的可實現性不大，你認為它的可實現性會怎么樣？
陳文雅：我認為從之前來看，確實是因為很多的既得利益群體，有些人他們自己就是政策的制定者和執行者。所以他們沒有去推動這件事情的積極性。他們總是去找各種借口說這個政策的推行有很多很多阻力等等，或者說是經費上的阻力，或者說別的一些問題。但是，從現在來看的話，最近這半年時間還是有很多的多套房的業主都已經在開始拋售自己多套的房子。在不動產登記制度正式推行之前，這些多套房的房主，有一些就會把自己的多余的房子給處理掉。那么在這之后，再推行包括不動產登記制度，住房信息系統聯網，還有房地產稅，它的阻力就會減少很多。
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