經濟觀察報 宣宇/文 自2010年4月國務院出臺“堅決遏制部分城市房價過快上漲”的“新國十條”開始，本輪房地產調控已持續了3年。迄今為止，樓市調控似乎還沒有擺脫以往房價“越調越高”的困局，調控手段因此也遭受許多質疑。

70個大中城市最新房價數據顯示，2月新建商品住宅（不含保障性房）價格仍延續普漲格局，且漲幅進一步擴大。環比來看，除溫州繼續小幅回落0.4%，昆明、桂林、大理持平外，其余66個城市房價均上漲，上漲城市數創調控以來新高，2月環比價格上漲城市大幅增加了13個。如果與2010年調控時房價比較，除了金華、寧波、杭州和溫州房價持續下降外（2月降幅分別為2.1%、5.2%、6.1%和17%），其余城市漲幅呈持續擴大趨勢。本輪調控以來，即使降幅最大的溫州房價平均降幅也不到20%；另一方面，房價上漲城市中有45個城市漲幅超過5%，占比高達64%。

目前，樓市調控主要還是以限購限貸為代表的行政性調控為主導，通過抑制不合理需求緩解供求矛盾從而遏制房價過快上漲。無需置疑，行政性調控的確發揮了重要作用，但也招來許多爭議。很多人質疑政府調控破壞了市場規律，是意識倒退和“計劃”回歸。

理論而言，樓市調控具體路徑不外乎供需管理，為了嚴格落實，同時還需輔以市場監管和權力問責。在供給遠不能滿足各類需求的前提下，需求管理就成為樓市調控的重要選擇。因此，本輪調控自開始就強調要“堅決抑制不合理住房需求”、“嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房”，在此后的調控實踐中，這是始終堅持的一項基本政策。這又有什么錯呢？市場是有前提的；何況市場更強調效率，而常常忽略公平。

如果認識到“住房”對于中國百姓的意義所在，那么那些“呼吁”要把房地產當作權由市場調節的一般商品的言論就是難以理解的。房地產商品的獨特之處就在于，對絕大多數人來說，它是生活必需品，具有需求剛性；而一小部分人則看中房地產的“需求剛性”炒作投機，其結果就是富人搭窮人便車，將加劇財富的極不公平分配，從根本上破壞社會穩定和諧的根基。因此，房地產市場注定不應該由市場調節，政府加強需求方管理正是彌補市場在公平效果上的角色缺失。要注意的是，需求方管理并不排斥政府在供給管理方面的作為。多年來，政府在中低收入群體住房保障方面的功能缺失需要深刻檢討并強力彌補。從某種意義上說，當前住房市場亂象正是住房市場化和政府功能缺位的必然結果。

房產稅自2011年初在上海、重慶啟動以來，作為典型的經濟調節手段一直備受關注。實踐已證明通過行政強力維持房價平穩很難，常常做不到。因為行政干預并不能讓市場主體達到自發的均衡狀態。因此，樓市行政調控手段讓位于經濟調節手段將是必然趨勢。經濟手段通過影響微觀主體的成本效益權衡從而影響個體決策，從根本上保證個人理性和激勵的統一，從而建立起引導房地產市場健康發展的長效機制。

但市場對房產稅爭議也一直不斷。反對者認為，房產稅在中國土地公有制環境下遇到法理障礙；房產價值評估和征收標準等等都面臨一系列問題。此外，滬、渝房產稅試點雖成效初顯但也并非房價“殺手锏”，某種程度上更像是二次分配環節的收入調節過程，而非抑制投機投資需求、遏制房價過快上漲的樓市調控措施。

但多方面信息表明，決策層對房產稅的態度積極，并常把其作為“預期管理”的工具。繼2月20日國務院出臺“新國五條”后，3月1日國務院又推出配套細則“國六條”，如此快速出臺配套細則多少讓人有些意外，并首次提出，到“十二五”期末所有地級以上城市原則上要實現聯網的時間表，這為房產稅的全面推行提供了技術基礎。從行業制度建設來說，房產稅給市場以明確的制度預期，以房產保有環節征稅形成規范的經濟調節杠桿，帶動包括改變地方政府對土地財政的過度依賴在內的多種正面效應，同時促進優化我國稅制結構和收入再分配制度。這些都決定了，開征房產稅引導住房需求是大勢所趨。

但房產稅征收又是典型的政治經濟學問題，不僅涉及到技術問題，更涉及到藝術問題。在房產稅全面推行（甚至在部分重點地區推行試點）之前，都會安排一個足夠的“過渡期”，讓阻力群體有足夠的時間進行必要的“資產重組”，以利益轉換贏得大多數的支持。

房產稅的推出將是一個漸進的過程，“十二五”期末，全國地市級住房系統聯網也許就是房產稅全面推行之始。在此期間擔當樓市調控主要職責的仍將是限購限貸政策，房產稅將通過擴大試點等方式繼續充當預期管理的工具。

（作者為財達證券資深宏觀分析師）