經濟觀察報 記者 廖杰華 馬玲玲 葉夢蝶 對于深圳房價，有人曾這樣形容：深圳有三樣東西是不能控制的，想念、嫉妒、房價。如今，這種東西又多了一樣，那就是調控。

3月12日，“國五條”出臺后的第一個地產版樓市調控細則在深圳市規劃和國土委員會（下稱“國土委”）的口頭通知中落地。按照最新的限價令，2013年深圳新房均價必須是“零增長”或者是“負增長”，絕對不可以出現“正增長”。通知要求，控制要細化到分戶型、按月進行。

不過，盡管這一消息得到了深圳十多家開發商的確認，但深圳市規劃國土委的答復卻是：我市并未出臺新的“限漲令”政策。并稱，近期房價出現異動的情況下，我市兩年來已實行的引導房地產開發企業理性定價的調控機制及時發揮了作用。

限價令升級

3月12日，有深圳業內人士在微博上透露，“深圳房控再次加碼！繼國五條出臺之后，深圳房價調控再度收緊。2013年深圳新房均價必須是‘零增長’或者是‘負增長’，絕對不可以出現‘正增長’。”3月13日，該消息被媒體確認并報出。

經濟觀察報從各個渠道得到的信息顯示，此次深圳限漲令發出的具體日期為3月12日，核心是，明確要求2013年深圳所有新盤，成交均價必須實現月度環比零增長，即每個新盤、每個月的成交均價，環比上個月都不能上漲。

深圳樂居副總經理陶文杰在接受經濟觀察報采訪時表示，該政策細化到了具體每個樓盤，每個月的成交均價。而不僅僅著眼于片區均價、全市均價。在陶文杰看來，深圳2011年的政策是限價，而這次是明確的限漲。

從限價到限漲，深圳國土部門和開發商之間的斗智斗勇逐步升級。限漲政策下，定價過高的樓盤或許無法取得預售資格，因此被迫由預售轉為現房銷售，現房的價格不會計入國土部門預售備案系統，所以深圳商品房成交均價的統計數據會得到控制。

一紙突如其來的限價令，讓許多開發商措手不及。由于分期出售的房地產往往低開高走，限漲對于一些分期的項目來說非常影響非常大。“商品房價格降了，可是地產商拿地價格還是很貴。”陶文杰表示。有些開發商本覺得去年賣便宜了，本想今年漲價，而有些則在去年低價處理了一些相對較差的戶型和樓層，今年準備漲價賣好戶型，但還沒來得及去備案。

有部分開發商3月12日晚上連夜開會商討對策。

深圳某地產開發商銷售經理表示，公司代表參加了國土委會議，接到通知。“這等于對同一項目的價格一刀切，不管樓層朝向，都是一個死價。”他認為這次下的政策讓地產商們沒有任何準備，“完全是破壞市場的行為”。

國土委說法

與眾多開發商的確認不同，限漲令被深圳國土委相關領導定義為謠言。

深圳市規劃和國土資源委員會主任王幼鵬3月13在接受媒體采訪時表示：“目前國土委并沒有下達這樣的消息，不清楚謠言是怎么傳開的。”

在國土委看來，所謂的限價令從未發文，只是內部指導意見。

“是召集開發商開會，做的口頭通知”。事實上，這也是深圳市國土局比較聰明的地方，“所有的限價皆為開會口頭通知，從來沒有書面通知，包括2011年限價令，都沒有留下書面證據，相當于潛規則。”陶文杰說。

為了確認這一消息，12日晚，陶文杰分別致電深圳的十多個開發商，最后得到了一致的答復。

深圳市國土局在13日晚間發給媒體的新聞通稿中這樣寫道，近日，國務院辦公廳下發《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》（國辦發[2013]17號），明確要求“2013年起，各地區要提高商品房預售門檻，強化商品房預售許可管理，引導房地產開發企業理性定價。繼續嚴格執行商品房銷售明碼標價、一房一價規定，嚴格按照申報價格對外銷售。”

在深圳國土局看來，限價令是老政策，并無新說法。

這個老政策是指2011年5月，深圳市率先在全國實行限價措施，按當時深圳市國土委的規定，房價不能超過深圳GDP漲幅，房價不能超過10%，將限價目標分解到各區片，并直接對單個樓盤的預售價格進行限制。如果價格高于漲幅，將暫停發放預售證。同年7月份，深圳將限價目標升級為“價格月度環比零增長”。

在老版限價令中，新開盤項目目前有三種定價方法：一是以區域內最靠近自己的同質樓盤為基礎定價，各戶型的均價(90平方米以下、90~144平方米，144平方米以上)不能超過周邊樓盤的均價；第二種情況是，如果區域內沒有可參考的新盤，則選擇附近具備同比性的區域來定價。各戶型均價不能超過比較區域內的各戶型均價。同類片區原則不能跨行政區域；第三種情況是，如果沒有可參照的同類區域，就以片區內二手房價格為標準定價。

游戲升級

在深圳部分業內人士看來，不管是限價還是限漲，來去都像一陣風，而影響風向和風力的則是中央對樓市的態度。

深圳市都會城市研究院院長高海燕在接受經濟觀察報采訪時表示，2011年提過月度零漲，但當時執行一段時間就慢慢放松了。2012年深圳實際上執行的還是限價政策，只要備案價不超過片區限價就可以了，不像2011年那么嚴格。只是，從2012年底開始，深圳房價有加速上漲的趨勢，兩會前政策風聲比較緊，促成深圳月度零漲政策的緊急恢復。

數據顯示，進入2013年后，深圳樓市成交和均價均明顯上漲。2012年1-12月份，深圳全市新建商品住宅累計成交面積為361.7萬平方米，同比增長33.5%，是2010年以來的最高成交規模。深圳搜房網數據監控中心統計，2013年2月，深圳市商品住宅成交均價為20627元/平方米，環比1月份上漲4.72%，同比2012年2月份則上漲22.58%。

事實上，2011年的限價令給了開發商騰挪的空間，甚至是漲價的空間。

陶文杰表示，2012年下半年，許多開發商先用所在片區的最高價作為備案價，比如原先只準備以兩萬四的價格開售，但在國土局備案時，卻以片區最高的每平方米3萬備案。等開盤時，卻只以最初預計的每平方米2.4萬元銷售，如果賣得好，第二個月就漲價，以后逐月提價，直至達到備案的每平方米3萬。

在陶文杰看來，這種限價的結果是，有很大的空間可以漲，同時也符合限價政策，沒有超過這個片區均價。導致的結果是實際上樓價在上漲，但是如果限漲的話，這種狀況就難以為繼了，如果第一個月賣2.4萬元/平方米，以后只能賣2.4萬元/平方米了，高備案慢漲價的模式對于開發商來說行不通了。

依靠行政手段強力推行的限價令能不能擋住房價上漲的腳步，答案顯然不樂觀。

在這場貓鼠游戲中，開發商也不是束手就擒。

2011年5月，深圳首個限價樓盤中?？党前l售，單價比預期低了1000~2000元/平方米，吸引數千人搶購；之后，招商地產、萊蒙等旗下樓盤均限價開售，價格比市場預期低了2000~3000元/平方米。

如中?？党菄H和中海塞納時光打響“限價第一槍”，雖說是以低于市場預期入市，但前提是取消了部分精裝修，拉低了價格；萊蒙水榭春天三期原計劃全部做精裝修單位，但出現了限價，也采取毛坯房入市。

到2012年下半年深圳樓市新上市普通住宅逾九成選擇以毛坯房主打市場，而限價令則是令精裝修陣地頻頻“失守”的最大原因。

事實上，針對限購限價政策，不少開發商紛紛拋出以價換量的促銷策略，使得開發商的精裝修路線開始動搖。美聯物業全國研究中心林銳華表示，部分開發商改變交樓標準，如一部分精裝修，一部分毛坯，這樣既能保證開發商的利潤，也符合限價令。