經濟觀察報 記者 廖杰華 憑借最后一個月60億元的表現，雅居樂把2012年的銷售總額定格在了330億元。在是非纏身的2012年，這是雅居樂為數不多的好消息。

依托銷售數據的利好，1月13日，雅居樂公布了發行7億美元、年利率為8.25%次級永久資本證券的融資計劃。按照雅居樂的說法，此次融資將用于購買新地塊、再融資及一般營運資金。

盡管連續兩月銷售向好，融資成功，但雅居樂在2012年的表現只能是一般。而如果以規模和布局論，雅居樂是近三年的失意者。

數據顯示，雅居樂的年度銷售已在300億線上徘徊了三年，同一時期，保利已過千億，恒大超過900億，世茂地產、碧桂園和華潤置地均已達到500億級別。

清水灣成就了雅居樂，但清水灣也讓雅居樂迷失。

雅居樂2012年的低迷表現部分緣于對清水灣這單一項目的過分依賴，而希望在全國其他地區復制清水灣奇跡，又導致雅居樂看似擁有超3000萬平方米的土地儲備和廣泛的布局，但在短期內，能提供真金白銀銷售收入的并不多。

驚險沖關

在很多人以為雅居樂2012年將以慘淡收場時，12月60億的銷售表現讓雅居樂絕處逢生。

1月10日，雅居樂公告稱，已超額完成2012年全年合約銷售面積目標，銷售額達330.7億元。

實際上，這一表現只能算是勉強過關。

畢竟330.7億元只是較2011年銷售業績上升5%，但未能達成年初制定的360億至380億元的銷售目標。

雅居樂多地的高端樓盤在2012年年末扮演了救世主角色。

公告顯示，12月份，雅居樂推出了全新的高端項目廣州雅居樂富春山居、中山凱茵又一城和中山雅居樂長堤半島，另外，多個現有項目也推出新一期產品。

在這些新項目中，廣州雅居樂富春山居錄得合約銷售金額為10.9億元，廣州雅居樂劍橋郡錄得合約銷售金額為5.2億元，海南清水灣亦隨著海南步入旅游旺季而錄得合約銷售金額為9.6億元。

但這種靚眼表現，對于2102年的雅居樂來說只是曇花一現。實際上，2012年前10個月，雅居樂的銷售還只有238.5億元，月均銷售不到24億元。

除了銷售上的乏力，2012年的雅居樂是非纏身，其中最大的丑聞莫過于董事會主席陳卓林非禮女下屬案。

2013年1月8日，雅居樂公告稱，接獲董事會主席陳卓林先生的通知，表示香港警方已正式落案控告他兩項非禮罪名。

雅居樂稱，陳卓林該等罪名與集團業務無關，且不會對集團的日常業務與運作造成影響。

此前2012年8月23日消息，陳卓林因被指非禮其秘書而被香港警方立案。

對于陳卓林被捕一事，瑞銀認為，雖然事件可能削弱集團管理層的穩定性以及公司聲譽，但不會嚴重影響業務運營，即使陳卓林一年內不能履行主席職責，管理層也可以繼續管理工作。

被瑞銀忽略的是，雅居樂并不是一家現代化治理公司，而是一家典型的家族企業。

雅居樂官方資料顯示，公司董事會6位執行董事均為家族成員，其中陳卓林、陳卓賢、陳卓雄、陳卓喜、陳卓南兄弟五人，以及陳卓林的妻子陸倩芳。

迷失清水灣

雅居樂銷售上的乏力與海南清水灣有莫大關系。

2006年雅居樂以226元/平方米、10億元競得清水灣項目296萬平方米地塊整體使用權。當時，資產并不雄厚的雅居樂以"大半身家"130億巨資投向清水灣，再后來，就有了清水灣的神話。

數據顯示，2012年12月，清水灣為雅居樂貢獻了9.6億元的合約銷售收入，而此前的11月，清水灣的銷售額只有2億。

另外，清水灣在2012年上半年15.43億元的銷售只能用慘淡來形容，較2011年同期減少72.9%，僅占雅居樂集團確認銷售金額的13.4%。

但清水灣對雅居樂的重要性不言而喻。

雅居樂年報顯示，2009年、2010年以及2011年，清水灣分別錄得合約銷售金額64億元、99億元和72億元，這3年中，雅居樂總體的合約銷售額則分別為226億元、323億元和315億元，清水灣項目在其整體銷售中占比分別高達28%、30%、22%。

清水灣也拖累著雅居樂的利潤。

中報顯示，海南清水灣的貢獻下降至總確認的物業銷售收入的13.4%，拖累毛利率由2011上半年的52.4%下降至2012上半年的45.3%。

但創造奇跡的雅居樂2011年開始積極謀劃在全國復制清水灣模式。

在云南，雅居樂欲投資400億將西雙版納、瑞麗及騰沖地區將打造一個極具東南亞文化與民族風情的綜合旅游度假項目。在廣東惠州，雅居樂白鷺湖項目占地高達16000畝，據稱有半個澳門大。

盡管困難重重，但雅居樂仍在等待第二清水灣的出現。

2012年下半年，雅居樂連奪云南騰沖、廣東惠州兩地塊，總價7.8億元。事實上，這兩塊地符合雅居樂一貫的布局風格--低成本、大面積。

數據顯示，惠州市惠陽區地塊總占地面積為103萬平方米，預計總建筑面積為248萬平方米，樓面地價僅為每平方米人民幣218元。云南省騰沖縣地塊占地95萬平方米，總建筑面積161萬平方米，樓面地價每平方米149元。擬打造成為集五星級國際品牌酒店、溫泉養生區、民族特色商業街等為一體的國際級休閑養生度假城。

布局隱憂

以旅游地產為主的清水灣造就了雅居樂昨日的輝煌與現今的尷尬，但雅居樂的未來仍在眾多"類清水灣"身上。

輝立證券陳耕認為，雅居樂目前發展的不確定因素較強。其認為，雅居樂目前仍在用做住宅地產的方式做旅游地產項目，且在海南地區的旅游地產有很多位置很偏，因此沒有形成實際的現金流。

并不是所有的"類清水灣"都能創造奇跡。對于這樣龐大的項目而言，運作能力與運氣一個都不能少。

土地儲備數據顯示，雅居樂正試圖在全國范圍內復制清水灣。

半年報顯示，截至2012年8月16日，雅居樂在全國27個不同城市及地區擁有總建筑面積為3173萬平方米的土地儲備，平均土地成本僅每平方米1293元。而同規模的金地、招商地產等房企的平均土地成本都已超過3000元。

根據雅居樂2012年初的布局來看，其41%的土地儲備處于城市邊緣，40.8%處于二、三線城市，僅有18.2%的土地處于市區中心。

另外，雅居樂過于依賴某一特點城市和特定項目，據統計，雅居樂2012年在廣東省的土地儲備占全國比例的49.6%，海南地區占25.9%，其余地區土地分布較少，儲備規模相對集中。

中報顯示，盡管是全國布局，在27個城市擁有項目，但雅居樂的重心只在少數幾個城市。以項目占地面積計算，廣州近730萬平方米、中山717萬平方米、海南973萬平方米、合計接近2420萬平方米，占其總的土地儲備的比重高達76%。

而在這三個重鎮中，在2012年除了廣州單騎救主外，海南和中山都十分萎靡。

其中廣州確認銷售金額達到75.49億，較2011年大增6.52倍，占集團總確認銷售金額的65.6%。

中山確認銷售金額2.6億，大降88.2%，海南省的總銷售金額為15.43億元，較同期減少了72.9%　　　　而所謂的長三角總的銷售金額為1700萬元，幾乎可以忽略不計。

雅居樂仍在強化這一布局。

至今，雅居樂已分別在海南、云南、重慶、西安、鄭州及惠州購入多宗土地，土地的平均樓面地價僅440元/平方米，2012年購地金額已經達到25.87億元。

這造成眾多研究機構均不太看好雅居樂2013年的業績表現，麥格里預期2013/2014年度的銷售額只會按年升5%及8%。

而瑞信則認為，雅居樂旗下現有項目，尤其度假屋類別，銷售將會持續疲弱。另外瑞信亦關注雅居樂進軍云南省情況，認為將會為該省帶來更多度假屋項目，終或導致供應過剩情況。