經濟觀察報 記者 廖杰華 一直遠離一線城市打拼的恒大地產，如今宣布從三、四線重返二線城市。日前，在香港與數家基金高層會面時，恒大董事局主席許家印表態，恒大在三、四線城市營運環境遇到困難，不得不改變策略轉戰二線城市。

可是，在今年3月份的業績發布會上，恒大高層還是另一種語調。

當時，恒大一高層說，今年公司將重點戰略布局二、三、四線城市，避免一線城市震蕩帶來的風險，該高層稱，多數項目由于分布在無限購政策的三、四線城市或二線城市非限購區域，當前依然具有較好的市場表現。

可隨后的銷售表現，三、四線的購買力“斷層”現象，令恒大尷尬，三、四線城市的典型狀況是，企業開發的第一輪產品往往賣得不錯，但第二輪、第三輪， 小城市的購買力卻難以持續，而接下來的積累是漫長的。事實上，這樣的聲音從萬科、保利同樣可以聽到，任何一個地產項目投入的人力是等同的，但最終產出卻有 天壤之別。

三、四線城市一年前的風光和如今的尷尬，一如陰晴不定的樓市調控。盡管中國樓市不像股市那般翻手為云覆手為雨，但眾多地產大佬在三、四線城市的迷失確是貨真價實。

就在一年多前，一、二線城市樓市在限購、限貸等政策組合拳下開始失色，眾多開發商一、二線城市拿地興趣大減，而包括恒大在內的眾多房企曾經以為，在“限購令”等宏觀調控下，不受限購影響的三、四線城市可以令房企繼續保持穩定增長的勢頭。

一夜之間，三、四線城市仿佛獲得了一塊免死金牌，眾多開發商爭相涌入，樓市也出現了量價齊升的趨勢，有的城市的房價漲幅甚至超過了一、二線城市。

極低的拿地成本也充滿誘惑，佳兆業、雅居樂等開發商在三、四線城市拿地成本極低，樓面地價甚至只有幾百元一平方米。

這給人一種錯覺，不管多偏多遠，似乎中國的每一寸土地都適合做房地產開發，住宅、商業、旅游、養老等等，總能找到一個恰當的理由蓋房。

但現實總比夢想殘酷，“得三、四線城市者得天下”卻成了謊言。

如今，一、二線城市今年以來銷量相比2011年出現了明顯反彈；而三、四線城市在調控有所放松的大背景下，卻持續下滑。

實際上，市場比調控更殘酷，當一個城市房子瘋長的時候，危險也就不遠了。曾經的海南、北海，如今的鄂爾多斯、惠州莫不如此。換句話說，當前的全國大部分城市的城鎮化，尤其是三、四線城市，究其本質是本末倒置的房地產化，房地產大躍進式的開發先于其他產業。

當然，這個市場總有部分明白者，比如中海地產和保利就始終堅守一、二線，而花樣年則從今年年初開始大舉從三、四線撤退?；幽晔紫瘓绦泄倥塑娬f，中 國房地產行業已經進入了“下半場”，游戲規則將發生徹底的變化，此前類似加工行業的高周轉模式已經難以為繼，從產業布局、人口增長和服務資源等角度看，中 國三、四線城市是沒有未來的。

問題是，這個道理你會認嗎？