經濟觀察網 記者 李緣 香港第四屆特區政府履新兩個月，樓價累升2.5%，成交量價齊升。香港特區政府近日頻頻“放風”會推出穩定樓市的措施。

8月30日下午5點15分，香港特首梁振英召開臨時記者會，宣布五招短期五招中期措施，最多會增加1.4萬個單位供應，需求方面僅重申會研究香港人優先置業的“港人港地”政策，沒有像市場預計地推出抑制需求的稅收打壓措施。

十招降溫

梁振英開篇即表示，房屋問題是社會穩定的基礎，解決房屋問題是本屆特區政府的工作重點。他引述競選時的政綱指，政府的目標是“穩妥堅定地協助基層上樓（即有房?。?，協助有經濟能力的中產市民自置居所，以及穩定有序地推出土地興建私人房屋。”

梁振英形容現在的香港樓市處于環球經濟疲弱、流動資金充裕和需求旺盛“三股極不尋常的力量之間”，潛在風險很大，希望市民在買樓前審慎評估潛在風險，量力而為。

當日，宣布了十招穩樓市措施，其中，五招為短期措施，五招為中長期措施，意圖通過增加供應給樓市降溫。梁振英在問答環節時回應指出，香港特區政府初衷非指導樓價走勢，但近期樓價升得過急，此時需要給市場一個訊息，顯示政府有決心增加房屋供應。

此外，梁振英表示，會成立督導委員會和跨部門工作小組，將于9月5日召開首次會議，明年中公布長遠房屋策略檢討和咨詢文件。

至于優先香港人置業的“港人港地”政策，梁振英表示，“已指示地政和律政部門草擬港人港地的賣地條款。”

杯水車薪

最新置業指數顯示，2012年截至8月23日，一手樓成交每單位平均售價為1019萬港元，是香港居民家庭收入中位數的28.3倍，二手成交每單位平均售價為444萬港元，是家庭年收入的12.3倍。

據美聯物業統計，香港8月初平均樓價為6.26萬元/平米，其中港島區最貴，為9萬/平米，九龍區為7.2萬/平米，新界區最便宜，平均為5.2萬/平米。

根據中原城市領先指數，在本屆香港政府上任前記錄樓價變化的中原城市領先指數為104.6點，最新報107.18點，即上任后累計升幅為2.5%。因指數有兩三周的滯后，而近期交投暢旺、量價齊升，市場普遍預計現時指數已超越110點。

2010年11月，香港政府為抑制炒賣需求，推出短期炒賣的特別印花稅，規定在半年內轉手的物業需付15%成交額的稅費，一年內轉手為10%，兩年內為5%。即300萬貨值的物業若在半年內轉售需付45萬稅，市場視之為“辣招”，炒賣活動基本絕跡，但基于香港低息環境和新屋供應少兩個因素不變，特別印花稅推出至今樓價仍升逾20%。

媒體和券商分析指，香港政府十招“劑量”都很輕，大多是將未來供應提前釋放，屬于“寅吃卯糧”性質，新增供應沒有明顯增加。穩樓市十招中，未來一年內的實際新增供應量不足500個單位，而梁振英早前曾提出全年私人單位應有2萬個新供應。此外，現時公屋輪候家庭數目達20萬個，不足500個的新增單位可謂杯水車薪。

十招穩樓市措施

五招增供應短期（6至12個月內）措施：

1、出售825個剩余的天頌苑居屋單位。天頌苑位于新界天水圍，為香港第二大居屋群。（注：居屋為可出售的政府資助房，區別于公屋的只租不售。）明年初接受申請。

2、將前任特首曾蔭權2010年10月推行“置安心”項目出售，首批有1000個單位，位于香港第五大島青衣。因出售價較市價有折扣，政府規定可申請對象必須為月收入四萬元以下的家庭。預計明年可預售。

3、加快審批發展商的預售申請，未來3至4年預計會有65000個一手單位推出，較過去幾年有明顯增加。

4、今年第四季度政府賣地計劃推出2650個住宅單位，并會視乎市場反應，適度加售住宅用地。

5、改建或重建工廠大廈，以增加小型出租公屋的供應量，以配合單身人士和小家庭的需求。短期內會將港島東區柴灣工廠大廈改建為公屋，涉180個單位。另有工廠大廈可改做寫字樓發展。改建計劃爭取于2013年年中動工。

中長期措施：

1、除首批“置安心”計劃外，另有4000個單位或繼續以折扣價出售。具體細節政府會再咨詢公眾意見。

2、開發未動用的啟德（舊機場）用地，發展居屋，料可供應480個單位，將于2017年落成。

3、將九龍西長沙灣的休憩用地改為住宅用地，興建公屋，料涉2300個單位。

4、將36幅政府、機構或社區用地撥作住宅用途，料可提供11900個公私營單位。此計劃仍需檢討和咨詢公眾。

5、理順工業用途商廈轉作住宅的條例。