經濟觀察報 記者 張鳳玲 對超過4萬元單價的高端樓盤，自2013年底，不論現房還是期房，北京一律不發放銷售和預售許可證。

自今年4月份，4萬元以上10萬元以下的樓盤，逐漸被準予銷售。冰封的北京樓市開始解凍。

經濟觀察報獲悉，北京市住房和城鄉建設委員會已緩緩地打開了一道高端商品房的閘門，只要該項目（單價超過10萬元／平方米）是封頂的現房，北京市住建委就給予銷售許可證，但是并未放開“商品房預售許可證”，即若豪宅沒有封頂，仍不允許對外銷售。

北京市住建委、開發商對這一消息持肯定態度。

此前因為定價過高，無法上市的項目開始陸續獲批入市銷售，“自然會對北京樓市產生一定影響，因為從去年北京供應的土地情況來看，今年將產生大量每平方米5萬元以上的高端樓盤，今年北京銷售狀況良好的項目中，有多數是高端改善型項目，10萬元/平方米以上銷售許可證的放開正符合高端項目市場化的趨勢。”正在代理保利海德公館樓盤的思源經紀助理總裁周巍表示，保利海德公館樓盤單價9.7萬元/平方米。

作為高端商品房的代表之一，珠江紫宸山營銷總監馬玉翔對經濟觀察報表示：“北京政府放開高端商品房很正常，因為豪宅中土地成本占據約60%，比如農展館地塊樓面價7.5萬元/平方米，政府自然會批準其銷售10萬元/平方米，否則整個系統循環不起來。”

北京城建集團拿地負責人陸永河告訴記者，高端房如果大批量入市，對房價將會產生一定的拉動效應。“房價高低是被底部抬升的、高端擾動的，微調高端商品房必然會給疲軟的北京樓市注入新的回暖點，北京高端盤正式全面市場化。”

饑餓的豪宅

在半年多冰封的日子里，馬玉翔直言當時珠江紫宸山的日子不好過，但隨著“限高令”解禁，整個項目樓盤慢慢好轉，“珠江紫宸山在沒有獲得預售證時，也出現下滑的局面，但隨著限高令的解除，銷售在復蘇。而豪宅的放開，更是讓北京豪宅市場一反通常情況下價格越高銷量越低的狀況，積壓的高端消費，會有一波集中釋放的行情。”

豪宅也瘋狂。

想一睹這些動輒幾千萬的豪宅并非易事。位于北京東四環的金茂府5號樓，主力戶型是381-389平方米，平均單價13萬元/平方米，一套房總價4000萬元起。記者多次電話預約并沒有取得看房機會，后來通過金茂府業主介紹來到金茂府5號樓看房。

雖然是業主介紹，但對方會以預留車位名義，側面打聽看房時所開的車型、甚至車牌號后3位數等，但當天出人意外的是售樓處外并不是豪車林立，均是普通車型。置業顧問稱，目前購買者以改善型為主，不一定就是企業主、金融人士。

在記者參觀完奢侈的樣板間后，陸續有5群人也來看房。記者看完房后表示自己比較中意第7層（總價4600萬元）、第9層（總價4900萬元）、第17層（總價約6000萬元），但置業顧問表示都被人全款購買，只能選擇其他樓層。

一位業內人士稱，目前北京豪宅的主要購買人群是70后的企業主、創業者、職業高管等。

隨后記者又走訪了合生·霄云路8號（單價約13萬元/平方米）、西單·上國闕（單價約12萬元/平方米）、北河沿甲柒拾柒號（單價約11萬元/平方米）、萬柳書院（單價約15萬元/平方米）等豪宅和高端商品房項目。

萬柳書院的營銷顯得更加謹慎，每天限量接待10名看盤者，并且基本把對方資產情況摸清楚后才允許看盤，記者多次出示了車牌號和車型仍無法取得看房資格。

“6月份就有包括保利海德公園、廣渠金茂府、中海楓丹公館等在內的多個位于三四環沿線的公寓豪宅項目獲批入市，共為市場提供600余套房源，另外中赫萬柳書院、融創農展館地塊等項目也將入市，新項目的出現將會刺激財富人群入市，豪宅市場又會引來一陣瘋狂。”亞豪機構副總經理高姍對記者表示。

豪宅格局

北京高端商品房的格局是怎樣的？

具體到微觀板塊，豪宅的布局可謂“簡單和粗暴”，要么在核心地段，北京三四環線周邊，要么相臨稀缺資源，比如緊挨水域。以9.7萬元/平方米價格入市的地王項目保利海德公園位于三環薊門橋，以10.4萬元/平方米價格成交的紅璽臺項目位于東北三環，而金茂府5號位于四環旁，還有中海楓丹公館等，即將入市的農展館地塊也位于東三環到東四環之間。

另一部分大宅，不在三四環，而是緊挨水域，比如孫河地區的泰禾北京院子，潮白河邊上的魯能7號院，涼水河地區的亦莊金茂悅等。

事實上，北京豪宅布局，最早是順義別墅區，但后來逐漸呈現出對地理資源的挑剔性。北京市規劃學會秘書長高毅存表示：“北京的高端商品房板塊已經呈現多元化趨勢，從最早的天竺板塊到后來香江板塊（晴翠園、觀唐、長島、卓錦萬代）再到去年的孫河板塊再到今年的于莊板塊，稀缺的地理位置對豪宅起著重要作用。”

高姍表示：“資源稀缺性使其具有極強的抗跌性和保值性。尤其是在五環周邊土地樓面單價已達5萬元、未來將聳立起多個售價超10萬樓盤的背景下，地處四環內，在配套、綠化、產品品質、商圈等軟硬件條件上均占優勢的頂級豪宅價值持續看漲。此外，對于開發商來說，不同于普通住宅需要快速去化以回籠資金，頂級豪宅是提升利潤率、樹立品牌形象的有效法寶，在拿地不易，且賣一套就少一套的情形下，多數位于四環內的公寓豪宅的開發商出于惜售心態，會不斷提升項目售價。”

但是豪宅并非高枕無憂。

周巍表示：“7萬套自住房項目的陸續入市，造成剛需盤通過直接降價、樓盤直接變性（中國鐵建·北京山語城直接由商品房變為自住房）以加速跑量。”也就是說，剛需盤真的不好玩了，“今年北京銷售狀況良好的項目中，多數是高端改善型項目，因為改善購買力較剛需要強勁得多，這也意味著改善型住宅、偏高端商品房，或將成為下一階段的熱點，未來北京高端市場會隨著項目的大量入市進入到充分競爭的狀態。”

新世界地產副總經理邱國兆稱，新世界地產將推出豪宅新世界麗尊項目，而萬科北京高端事業部總經理高廣漢則向記者直言，萬科將強勢回歸到高端商品房的市場環境中，“萬科與高端盤淵源不淺，20年前萬科城市花園，在當時是引領者。”

脫節的帶動

豪宅的躁動，會像以往一樣，起到給樓市打雞血的作用嗎？

根據亞豪機構統計數據顯示：今年1-6月，北京共成交539套單套總價在1000萬-2000萬元的公寓豪宅，同比少售出404套，總價在2000萬-3000萬元以及總價在3000萬元以上的豪宅則同比各多售出了4套和16套。2014年6月北京共有4套單價超過10萬元/平方米的豪宅成交，而去年同期則沒有售出超級豪宅。除此以外，6月單套總價超過3000萬元的公寓豪宅成交了5套，去年同期僅有1套成交。

從以上數據看，總價在千萬元左右的商品房表現一般，反倒是總價越高越活躍。

住建部政策研究中心主任秦虹對經濟觀察報說：“6月份高端住宅成交量上升相對來說比較明顯，也反映了這個市場上一定的預期，豪宅規劃設計的獨特性，選址、配套的稀缺性，建造品質的優良性造成豪宅本身擁有其獨特的地位。”

但這樣的局面并沒有給二手房帶來拉動作用，記者走訪金茂府5號樓旁邊的珠江帝景樓盤，其部分二手房戶型由年初7萬元/平方米降到如今的4萬元/平方米，隨后又走訪了合生·霄云路8號周邊的小區嘉里星匯苑，其價格也由年初的8萬元/平方米降到現在的6.5萬元/平方米。

“當剛需盤供小于求的時候，豪宅對于周邊二手房的拉動是非常自然的，但當剛需盤供大于求的時候，豪宅對周邊二手房的拉動基本上是沒有效果的，現在的豪宅已經完全回歸到豪宅本身，就相當于Hermès（愛馬仕）的價格對真維斯的價格沒有任何影響一樣的。”馬玉翔表示。

北京房協秘書長陳志稱，正是因自住房供應量批量涌現，所以從數據統計上，高端住宅價格超過10萬元并不會對房價統計形成過大壓力。這也是高端房逐漸放行的一個原因。