經濟觀察報 記者 蘇晶

旅游地產投資加速升溫

地產調控的基調未變，尤其是限購政策大大抑制了一些城市商品房的購買需求，房地產市場的生態環境發生了變化。而房企在商品房市場受政策制約的背景下以及在地方政府的政策推動下，開始延伸地產產業鏈，加碼投資旅游地產。
    進入2012年以來，新一輪房企投資旅游地產的熱潮正在蔓延。統計數據顯示，2012年一季度，全國旅游地產投資持續井噴，進入旅游地產的資金高達2600億元，上億元投資簽約項目就有近70個；而1－4月全國房地產總投資為15835億元，旅游地產占將近1/5。預計全年旅游地產投資額將超萬億元。
    房企加碼地方旅游地產項目投資，這與地方政府對旅游地產的支持政策直接關聯。目前，中國至少27個省區市制定的“十二五”規劃都把旅游業作為支柱產業或第三產業中的領頭產業。
    這主要因為地方政府通過引入地產企業開發旅游地產，不僅能夠實現財政收入和GDP的提升，還有助于解決就業問題。旅游項目逐步成熟后，還會產生持續的稅收收入，帶動當地消費，可謂一箭多雕。
    正是基于這一邏輯，地方政府對旅游地產“情有獨鐘”，早先以非常低廉的金額把土地出讓給房企，而房企所看重的也正是政府給予的這一項優惠政策。
    目前，從房企熱衷的海南島到惠州東海岸、長三角區域，再到山東半島、環渤海區以及云南，從濱海度假到內地山水園林，越來越多的房企正在旅游地產項目上“跑馬圈地”。而在麗江、大理、騰沖、普洱的漫長旅游資源帶上，動輒圈地幾千畝甚至幾十平方公里、投資數百億元的旅游地產項目更是星羅棋布。旅游地產投資真可謂熱火朝天。

投資熱將推高房企拿地資金壓力

房企大軍加碼旅游地產投資，雖然目前看風景這邊獨好，但如此大規模的旅游地產投資必然會推升房企的圈地成本。
    房企大規模的開始加注旅游地產投資，最重要的還是借助旅游資源提升住宅以及商業地產的價值，而真正意義上以旅游為主業的房企至今仍未出現。華僑城雖然自稱是旅游企業，但從其2011年的主營收入來看，房產收入占其營業收入近59%，旅游綜合收入占其營業收入的36.4%。華僑城仍舊是以房產業務為主?？梢?，房企大規模投資旅游地產依舊奔著短期實現住宅快速銷售為目的。
    旅游地產開發早期，由于商業模式比較獨特，地方政府對從事旅游地產開發的企業提供非常優惠的支持政策，尤其是在房企拿地方面都給予不小優惠。一般而言，早期的房企在旅游地產開發方面拿地成本都極為低廉。例如，從事旅游地產開發的華僑城在西南某城的拿地平均價為80萬元/畝，而該區域當時的土地市場價為130萬-50萬元/畝；在北京的項目拿地平均價約為100萬元/畝，遠低于當時周邊商品房200萬元/畝的土地成本。
    但隨著越來越多的房企加入旅游地產的開發行列，圈地成本也正在不斷上升，房企再像以前那樣從地方手中獲得廉價土地的日子正在遠去。
    再者，地方政府在旅游地產開發角色中將由以前的招商引資的被動角色向主動角色轉變，受地方財政收入下降影響自然會相應的抬高土地成本。并且在一些風景區還涉及到當地居民的拆遷問題，隨著當地居民對土地補償要求的提高，拆遷成本上升也在推高房企的拿地成本。
    以與云南的西雙版納一線為例，云南的西雙版納一線目前是自海南島以外的旅游地產開發的第二個熱點地區。近幾年由于大量的房企開始加大此地區的旅游地產項目開發，土地價格急劇升溫，成為云南16個地州市中飆升最快的州。2011年，西雙版納州土地出讓金約15億元，占財政收入的25%。
    旅游資源地區的土地價格上升自然會抬高房企的拿地成本。同時，房企對旅游地產商業模式的熱衷，瘋狂地圈地，都將會加速房企現金流緊張，推高房企的自身負債比率。例如接連大手筆投入旅游地產的房企雅居樂，據其年報顯示，截至2011年底其凈負債比率為68%，再加上未付土地款及稅款，經調整凈負債率高達115%。
    從這一角度看，大量新進和即將進入旅游地產開發的房企拿地成本提高，將會縮小以旅游開發所帶來的房產溢價空間，同時，也會增加房企的資金壓力。

資金投入能否會按預期收回？

旅游地產開發的一個主要特點是開發周期長，巨額資金投入，而這無形中會給開發企業帶來巨大的資金壓力，并且一些旅游項目由于客流量達不到從而造成資金回收期拉長。目前旅游地產的開發形式還是主要以商業地產和住宅地產相結合的方式，尤其是住宅地產還會受到政策的制約，其所面臨的資金回收難題不容小覷。
    以萬達為例，2009年以萬達為主投資的長白山旅游度假區，占地21平方公里、投資200多億元。投資金額如此龐大的旅游地產，所面臨資金收回的壓力并不會小。萬達預期旅游度假區建成后每年接待的游客量為300萬至500萬。但2011年前往長白山旅游的人流量只有142萬人次。從這一角度看，目前的游客量與萬達所預期的游客量還有很大差距。如果游客量無法如萬達所預期的那樣，收回成本的時間周期必將拉長。這對萬達為主的開發企業將是個不小的資金考驗。
    進一步延伸來看，目前大規模的旅游地產開發必然會推升所對應的旅游景區的旅游成本，一些游客基于成本因素考慮，將會降低前往這些景區的意愿。而旅游地產開發建成后，大量的酒店、商業中心和旅游項目最大的需求一方來自游客，充足的游客量是保證酒店和商業中心能否收回成本實現盈利的前提。就目前如此大規模和高規格的旅游地產開發項目來看，一些旅游地區能否保證充足的游客量還是未知數。一旦游客量達不到規模，酒店、商業中心等項目都將會面臨盈利困難甚至經營步履維艱。
    事實上，旅游地產開發，真正吸引開發商的是由土地增值帶來的商業地產和住宅的高回報。目前，旅游綜合體是開發商最樂意嘗試的形式，包括度假酒店集群、綜合休閑項目、休閑地產社區等?；灸Ｊ绞且月糜蔚拿x圈地、滾動式開發、以旅游促進住宅和商業地產升值。
    當住宅項目的變現能力不如房企們預期的那樣迅速時，無疑會抵消房企們的這種預期，加大房企的資金流周轉壓力，甚至可能會壓垮一些房企。由此可見，房企投資旅游地產的資金不能如預期收回的可能性非常大，這將使房企們面臨最大的風險。