經濟觀察報 記者 胡芳潔 因為不受限購、限貸政策的限制，商業立項項目，一度成為樓市成交低迷時期的一匹黑馬。僅從北京地區來看，不少商業立項項目，都在樓市調控中吸引了眾多購房者出手，占據了銷售排行榜的重要位置。

不過，這一房地產調控的盲點，后來很快也引起政府的關注。從2010年5月到2011年5月，北京市相關政府部門三次發文，禁止商業立項項目設計成住宅格局進行銷售。

然而，這一輪的房地產調控主要集中在住宅市場，政府對商業項目的“順帶”控制，力度稍顯不足，可以看到，市場上“商改住”項目并沒有因為政策的限制 而受到明顯的影響，但開發商卻為了規避風險而采取變通手法，反而將風險轉嫁到了購房者頭上。 東亞上北鑫座項目目前曝出的交房糾紛，正是一個典型的例子。  

調包

東亞上北鑫座的購房者在今年5月12日等到了收房的日子。但是，實際情況卻讓不少購房者拒絕了收房。 購房者對開發商方面提出了諸多異議，包括房屋還沒完工就收房、人防工程面積超出等，但爭議的焦點還是集中在開發商售房時承諾的3000元/平方米的博洛尼 精裝修被“調包”一事上。 原來購房者收到收房通知后，在收房現場發現，房子是毛坯交房，驗房之前要先和開發商指定的一家并不知名的成都的裝修公司簽訂裝修協議。

這一改變，讓購房者難以接受。從5月12日起，購房者代表每周六都會去找開發商協商，共四次歷時一個月，但到目前為止，開發商方面一直沒有正面解決 這個問題。 有一點值得注意的是，購房者和開發商之前簽訂的合同、協議等文件中，并沒有文字約定博洛尼精裝修。購房者給本報記者提供了一份當初買房時與開發商簽訂的備 忘錄，其中對裝修事宜進行了約定，其中確實這樣寫到：“甲方（指開發商）選定裝修公司為乙方（指購房者）所購買的該房屋進行精裝修”、“乙方應當在辦理收 房手續當日與甲方選定的裝修公司簽訂裝修協議”，并且還約定開發商發出書面交房通知之日起30日內，購房者仍未辦理完畢收房手續的，視為自動放棄開發商贈 送的精裝修。

這些規定，都與現在開發商的做法相符合。既然沒有文字約定，為什么購房者都一致認為自己購買的房屋會是博洛尼的精裝修呢？ 該項目購房者對本報表示，當時，包括樓盤廣告宣傳、售樓員的承諾以及售樓處的博洛尼的整體樣板間，都顯示該項目房屋會采用博洛尼的整體精裝。

“網絡上的廣告和報紙上的廣告都有。”該項目購房者自強（化名）對本報表示。目前，記者在網絡上依然能找到項目當初的文字宣傳，其中確實包括含 “3000元/平方米精裝標準、戶型以30-80平方米的博洛尼精裝mini soho空間為主”。 自強表示，當時售樓處有個樣板間，里面全部是博洛尼的東西，而且在樣板間所有的物品旁，都有一塊印有博洛尼商標的牌子，上面標明了品名、材質和價格。根據 自強給本報提供的當時樣板間的照片，其中一塊有科寶商標的牌子上，寫著如下內容：整體衛浴、黑橡耐磨板+國產亞光PVC、9499元。 “這個樣板間我去過，感覺不錯。很多人都去過。”自強說。但是現在，當時作為樣板間的房子的裝修已經被拆除了。 自強表示，看了樣板間，銷售員對他說：“以后裝修送的就是樣板間的東西，你們看樣板間就行了。” “當時看樣板間，還把樣板間裝修所有的價格都加起來算了一下，好像是12萬元左右，這個數字不確定，記不清了。”自強說。 正是這樣，廣告、樣板間加銷售人員的承諾，使得購房者在和開發商的合同中沒有任何文字約定的情況下，卻都認為自己的房屋會獲得博洛尼整體精裝。

本報記者聯系了博洛尼旗艦裝飾裝修工程（北京）有限公司總經理徐勇剛，徐勇剛表示：“到目前為止，我們公司并沒有和東亞上北鑫座項目達成精裝修協 議。不過，目前確實有一家成都的裝飾公司就向該項目提供博洛尼的整體廚房正在和我們洽談中。” 徐勇剛表示，此前，公司位于東亞上北鑫座售樓處旁邊的體驗館，是公司旗下科寶入住家裝的零售部門為了讓回龍觀地區的家裝客戶更方便地了解公司的產品及服 務，更便捷地和設計師現場溝通，而設立的小型的體驗館。 盡管購房者四次找開發商協商，但目前問題依然沒有得到解決。本報記者聯系了該項目經理，表示將問題提綱發過去再回復，記者將問題發給了他，但目前還沒有得 到回復。  

禁止與需求

東亞上北鑫座項目先毛坯交房、再簽精裝修協議的做法，導致了現在的糾紛。問題的根源在于商改住項目為規避風險而采取的做法。

去年6月，曾有媒體報道，當時屬于商業立項項目的東亞上北鑫座在銷售時，提供的戶型圖與普通商品房戶型圖有別，這份戶型圖是一整個樓層的框架結構，只是用簡單的線條劃分出了幾十套房間，而對套內的結構并沒有標劃。根據當時戶型圖的標示，整層樓設有3個公共衛生間。

這正是為了符合當年6月生效的禁止“商改住”新規（即《關于加強部門聯動，完善商業、辦公類項目管理的通知》）的要求。這一新規中規定：“商業、辦 公類項目一般應采取公共走廊、公共衛生間式布局，不得采用單元式或住宅套型式設計。” 盡管看起來項目并沒有設計套內獨立的衛生間，但是開發商預留了上下水，通過后期的裝修，每套房屋內部依然會有獨立的衛生間。這成為當時眾多商業立項采取的 變通之法。

當時，該項目周邊的同類型項目，國風美唐和SOCO公社，在銷售時也是沒有設計衛生間，但是預留了上下水，廚房和衛生間由購房者自己裝，實現住宅化 的變通。 由開發商提供精裝修，還有一個好處在于，此類房屋毛坯的格局與住宅格局差異較大，基本上就是一個大開間，如果是購房者自己裝修，還需要進行住宅方案的設 計，操作起來比一般的住宅裝修難度要大。這也是東亞上北鑫座的精裝修當時吸引購房者的重要原因之一。

2010年至2011年，政府部門三次發文禁“商改住”，這也正是商業立項項目為了規避政策風險采取后期裝修改格局的變通之策的原因。 而實際上，我們并沒有看到商業項目的銷售因此而受到影響。對于2011年6月1日生效的禁“商改住”新規，該規定執行情況如何，現在不得而知，但各部門對 該規定的態度模糊，卻很明顯。

本報記者咨詢了北京市規劃委員會，規委的工作人員表示，對于此類房屋的驗收，要看建成的規劃和當初審批的規劃是否一致，如果是一致的，則能通過驗收。至于新的規定，禁止的是6月1日以后拿到規劃許可證還是預售許可證的項目，這個北京市建委更清楚。

此后本報記者撥打了北京市建委的監督投訴電話咨詢該問題，第一次一位工作人員表示，此規定針對的是6月1日以后拿到規劃許可證的項目，而第二次，另 一位工作人員則表示，針對的是6月1日以后拿到預售許可證的項目。記者提出，為什么兩次回答不一致？這位工作人員讓記者等待幾分鐘后，給了一個交易處的電 話，讓記者咨詢，記者撥打交易處的電話后，交易處又給了另外一個部門的咨詢電話。從6月14日下午到6月15日上午，記者撥打該電話，沒有人接聽。

北京中原地產市場研究部總監張大偉表示，這一規定應該是針對2011年6月1日以后拿到規劃許可證的項目，如果是針對預售許可證，沒有可操作性。 “現在銷售的項目，應該都是規定之前拿到規劃許可證的。”張大偉表示。 而即使是后來拿到規劃許可證的項目，會受到新規多大的影響？因為上述交房不設套內衛生間、通過后期裝修來完成格局改變的做法并不難。這是不是意味著這一禁 “商改住”的規定，實際上并不會發生多大的效力？張大偉表示，他認同這一說法。

“關鍵是這一規定，并沒有解決根本問題，更多應該從供需、市場需求的方面來考慮。如果價格低，即使沒有獨立衛生間，買房人也愿意住在這樣的房子里，又怎么樣呢？商業立項的項目，能不能住人，后期怎么裝修，這是購房者自己的事。市場上有這樣的需求。”張大偉表示。

而一位地產開發業內人士對本報表示，不讓酒店分割銷售，如果酒店每個房間沒有發放產權證也就罷了，如果分割了產權，政府部門給酒店辦了很多小產權 證，卻不讓銷售，這個規定就是違法的；而辦公、商業立項項目，不能設計成住宅格局銷售，“這個規定，也只是說說而已。”這位人士表示，購房者買了房子，里 面怎么裝修，那完全是購房者自己的事，政府只能從一些方面來控制，例如商業立項項目不讓有燃氣，這個是可以的。但是，室內有沒有廚房、有沒有衛生間，那是 沒法控制的。 “自己裝一個馬桶，操作起來很簡單，開發商可以預留上下水。馬桶的下水道可以下排，也可以側排，如果沒有預留上下水，馬桶也可以采取側排的方式，連接到每 一層的公共衛生間去。這操作起來都很簡單。”這位人士表示。 隨著經濟下行、樓市調控的松動，這一禁止規定，能發揮多大的實際效力，值得懷疑。而在開發商的變通中，陷入困境的購房者，如東亞上北鑫座的購房者，卻正在 承擔由此間接帶來的風險。