經濟觀察報 記者 賈華杰 貴陽是最兇猛的限購令撞線者嗎？

只要買房，不同形式的補貼就會撲面而來，貴陽到底發生了什么？一位土生土長的貴陽某房地產公司副總經理稱：“就地產行業而言，貴陽是個‘鬼魅之地’。”

兩年前，北京當家國有房地產企業首開集團，在貴陽拿下1200畝土地，千畝級別如果放在北京，那算得上超級大盤，而在貴陽，首開的領導發現，他們只是小拇指級別而已。

花果園沖擊波

一直波瀾不驚的貴陽樓市面臨極大的考驗。中原地產研究報告指出，2012年上半年，貴陽市商品房成交均價4820元/平方米，成交均價環比減少891元/平方米。這一切皆因宏立城公司旗下的花果園項目。

貴陽的問題，在于供應超大。而大盤風潮，是從一個名為花果園的樓盤開始的。

花果園項目的建筑體量是1830萬平方米，是中國的超級大盤，這個樓盤由宏立城公司投資建設。

2012年3月，花果園推出五里沖片區，均價不足4000元/平方米，掀起了貴陽市購房熱潮，上半年該片區占據了貴陽總成交量的四成，直接拉低了樓市成交均價。

花果園更像一個“暴力建設”的城市，有一種把出城的高速公路變成了小區道路的感覺。

超級大盤要實現生存，需要走非常巨大的量，才能保證自身的資金安全。為此花果園雇傭了大約1萬名的銷售人員。上半年，花果園成交量超過了150萬平方米。

花果園這種低價跑量的行為，裹挾了甚至可以說綁架了這個市場上所有的開發商。這么做的話，導致中天未來方舟也這么做。因為如果他們不跟隨的話，所有的客戶就跑到花果園了。

激烈的競爭，需要新的購買力補充。

9月2日，在陪同黔西南州代表團考察花果園項目時，貴陽市長李再勇強調說，花果園項目對于貴安新區和二環四路城市帶具有重點戰略區位優勢。

李再勇講這話時，貴陽的樓市新政已經貴陽市委會議通過，只待公布。9月中旬，貴陽正式出臺了二十條的《關于推進保障性安居工程和棚戶區城中村改造及重點項目建設的若干措施（試行）》（下稱《措施》），規定“凡在我市購買商業、辦公用房和首次購買住房的，根據本人意愿可持房屋所有權證或備案的購房合同在購房區域辦理入戶手續或居住證，享受本市戶籍人口就業、入學和就醫等同等待遇，不受入住時間和購房面積的限制”。

一些人認為，這些政策的出臺挑戰了北京穩定房地產調控措施的預期。

世紀城模式蝶變

貴陽的房地產開發的超級大盤模式，源于自2007年開始的金源世紀項目。

體量達到接近700萬平方米的金源世紀城，規劃居住人口12萬，現在儼然成為貴陽市撬動新城區開發建設的一個支點。

當時世紀金源拿下這個5000多畝的項目，所有人都覺得不可思議，爛尾似乎成了其必然的命運，但是，世紀金源采用準現房和加地價的快速周轉方式沖擊了貴陽市場，“殺出了一條血路，不僅活下來了而且活得很好”。

一位貴陽市房地產業內人士說，政府忽然覺得這種模式可以復制。2009年，貴陽市政府決定拿出17塊超級地塊打包出售。也因此，現在我們在貴陽可以看到，體量1830萬平方米的花果園，而中鐵國際生態城更加“生猛”，總建筑面積2440萬平方米。

至此，貴陽房地產的超級大盤開始泛濫。據不完全統計，貴陽目前400萬平方米以上樓盤有14個，800萬以上有9個，1000萬平方米以上有6個，2000萬平方米以上1個。

一家貴陽房地產公司副總經理李先生對記者說，云南俊發地產剛在貴陽買了1000多畝地，體量也就200萬平方米。李先生說，你聽聽我的口氣，“也就”200萬平方米。

2010年，北京首開集團來到貴陽投的1200多畝，總建筑面積130萬平方米。“當時首開的一位老總來到貴陽，覺得自己的項目在貴陽算是大盤，在市場先看一圈，才知道1200畝的體量，只能算是一個小項目。你知道要是在北京有個60萬平方米項目，開發商就直接‘嗨翻了’”。

李先生說，實際上在貴陽開發商有一種被逼迫的感覺。因為“體量小”的樓盤也就意味著，很難在政府的統計報表和市場的排行榜中出現，難以吸引客戶。

從2007年開始到現在，貴陽樓市就在這種詭異的氣氛中持續演進著。

調控紅與黑

2009年，因為世紀城模式的成功，市場簽約量達到了800多萬平方米，一下子翻倍。貴陽原來的城市發展規劃是，城市向西。以后又實施“北拓、南延、西連、東擴”空間發展策略。

而出這個政策方針的時候，一些房地產業內人士就開玩笑說，它不一定能擴張成5個貴陽那么大，但它一定能賣出了5個貴陽的土地。

超級大盤頻現的背后，是一直伴隨著貴陽市政府的財政短缺問題。實際上，貴陽土地市場很多是把尚未拆遷的生地作為熟地來賣，等待開發商付完土地出讓金后，政府才開始動遷。很多時候，這些提前支付的土地出讓金并不會?？顚Ｓ?。政府也只有再賣出一塊土地時，才有動遷的資金。

據悉，首開在2010年買下的地塊，到現在還沒完全交給開發商。

在貴陽開發商看來，由于地處邊遠地區，貴陽在執行樓市調控政策上，向來比較折中。

而所謂的限購政策對貴陽沒有什么影響，被稱為是溫柔一刀。一位市場研究者說，2011年，貴陽一環內限購政策出臺的時候，我算了一下一環內的七八個樓盤，剩余銷售房源只有178套，其他項目全在外面，可以說90%以上的房子都不限購。

貴陽房協的一位人士說，接下來貴陽房地產市場將面臨結構性的調整，到了交學費的時候了。

一位開發商對本報記者說，市長找開發商開會，動員大家參加秋季房交會，一個也不能缺席。

李先生表示，“貴陽市場上半年的去化量就超過去年全年，下半年行情不好，開發商都無意參加，平常都是9月份、10月份開秋季房交會，現在調整到11月份，也能算是冬季房展了。”

李先生說，實際上貴陽本地以及貴州各地州的購買力已經嚴重透支了。10月初，中天城投已經決定把售樓部開到重慶去。

10月11日，陰冷的貴陽街頭，遵義路上一個城中村入口，貼著一張貴陽首個軌道交通線的環評公告，項目總投資超過了130億元。顯然，貴陽市政府希望樓市在秋冬之際再火一把。