經濟觀察報 記者 杜遠 發債，是重慶城投集團和重慶地產集團今年的重要任務。作為承擔重慶4000萬平方米公租房建設任務的主力，兩家企業正加緊籌備“糧草”。按計劃，上述4000萬平方米公租房將在今年內建成或開建。

2010年6月，中共重慶市委以全委會決議的形式提出，在本屆市委任期內，用兩年半時間，在解決全市群眾最關心的10大民生問題上取得重大突破，其中包括，建設3000萬平方米公租房，解決50多萬戶中低收入群眾住房困難。2011年，這一目標又提高到4000萬平方米。

重慶龐大的公租房建設計劃提出后，一方面，它被部分觀察者視為重慶解決當下民生問題的一個“樣本”，另一方面，建設所需的海量資金如何籌集也一直沒有答案。

密集發債

4月底，重慶地產集團獲國家發展改革委批準，發行50億元規模企業債券，該債券募集的資金將全部用于該集團負責的公租房和廉租項目。這是全國目前規模最大的一支用于公租房建設的債券。

當地發改委一位人士表示，之所以靠發行企業債來籌措公租房的建設資金，并非公租房建設缺錢或借不到錢，而是因為發行債券的成本比銀行貸款要低。

對于這只債券，評級機構中誠信國際給出了AA+的評級。該機構認為，重慶地產集團作為重慶市經政府授權常設的專職土地儲備整治機構，擁有較大規模的土地儲備，這是公司未來業績的有力支撐。

不過評級機構同時也認為，該公司計劃未來5年在土地收儲、公租房等領域投資近1200億元，其中土地收儲項目投資750億元，資本性支出規模較大。

重慶地產集團的負債情況也印證了上述觀點。公開數據顯示，2008年以后，重慶地產集團的債務總額節節攀升，2008年，重慶地產集團負債約197億，而在重慶大規模開建公租房的2010年，該公司負債增至366億，其資產負債率也由2008年的約54%上升至約63%。

這只債券募集到的資金將用于重慶九龍坡區、北部新區的三個公租房和廉租房項目，這三個項目投資總額將超過100億，而該公司在公租房上的計劃總投資則超過300億。

重慶城投集團是該市另外一家建設公租房的“大戶”。按重慶市政府的部署，這家企業從2010年開始，三年將投建1000萬平方米的公租房，總投資將達約350億元。

2011年，國家緊縮銀根，監管層對地方融資平臺的貸款也有所收緊，全國多地城投公司融資壓力加大。當年，重慶城投集團投建公租房達到370萬平方米。

城投集團也面臨資金壓力，正在采取各種辦法進行融資。該集團黨委書記華渝生曾透露，城投集團通過從全國社?；皤@得專項信托貸款45億元、當地住房公積金管理部門提供了20億元專項貸款、銀行也給予了數十億元的貸款授信。

一家大型國有銀行重慶分行的人士向記者透露，對于重慶的公租房項目，該行總行2011年總的來說是持“觀望態度”的，因為該行認為公租房的盈利模式和可持續性還存在一些問題。

這位人士透露，2012年以來，該行對重慶公租房項目貸款的審批有所放松，貸款授信達到10億元左右，利率為基準利率。但即使如此，該行都會對每筆貸款涉及的項目進行實地考察，同時，考慮到實施重慶公租房建設的都是當地一些地方投融資平臺，該行以及監管部門對貸款資金使用都會有嚴格的監督和跟蹤。

發債，目前仍是包括城投集團在內的企業為公租房建設籌措資金的重要手段。今年該公司計劃為公租房建設發行28億的企業債，目前重慶還有西永微電園、渝富集團等15只約200億元的企業債券在等待國家發改委審批，其中將有約160億用于公租房及相關建設。

公租房大盤

在重慶市長黃奇帆看來，重慶4000萬平方米公租房所需資金的大盤是沒有問題的。

他算過這樣一筆賬，重慶造4000萬平方米公租房，約需投入資金1100多億元。重慶的公租房建設按財政投入和融資貸款3：7的比例，財政投入約300億元，包括中央專項補助、本級財政支出、土地劃撥、稅費減免等補助方式；除財政投入外的800億元融資貸款，將通過社會融資渠道，如銀行貸款、住房公積金貸款、社?；鹳J款等方式籌集。

事實上，從重慶拋出龐大的公租房計劃以來，重慶也尋遍了所有為公租房籌資的渠道。

2011年7月，全國社?；鹄硎聲孕磐挟a品形式，為重慶市公租房建設提供45億元貸款，該筆貸款也是全國社?；鹌駷橹箚喂P放款最多的一個保障房項目。

銀行也給予重慶公租房一定的支持。2011年，中國農行作為銀團貸款牽頭行，對重慶西永公租房項目投入銀團貸款33.5億元。

更多的資金來自國開行。今年5月，國開行“力挺”重慶的項目中，就包括與重慶渝富資產、重慶城投公租房建設有限公司的有關合作協議。

盡管尋遍了各種融資渠道，但重慶公租房建設融資的大盤離預期似乎仍有距離。

根據人民銀行重慶營管部發布的數據，截至2012年3月末，重慶市金融機構向保障性住房建設發放貸款余額為333.27億元，其中除公租房貸款外，還包括城市和工礦國有棚戶區改造，以及經濟適用房。

加上目前已經公布的，重慶地產集團、城投集團等公租房建設企業今年已發和未發的債券約200億元，重慶公租房建設在融資上所需的資金離800億元的大盤似乎仍有一定距離。

租戶的算盤

5月28日，重慶北碚蔡家公租房小區的租戶們在大雨中焦急地等待著公交車。這個公租房小區離重慶主城內環線最近的出口約十余公里。

一位在重慶主城江北區上班的徐姓居民告訴記者，目前該小區附近有兩趟公交車，只能到離主城核心區較遠的北碚區，如果要到江北，需要轉兩到三次公交車，一天來回的車費需要14元，等車和乘車的時間經常要兩個多小時，而一家人每個月在公交車上的花費就有600多元，這對家庭月收入3000多元的他們是筆很大的負擔。

公租房的公共交通等配套問題，不僅對租戶的生活是個影響，在公租房建設資金償本付息的鏈條中，也是一個問題。

按重慶建設公租房時的構想，800億的融資額一年貸款利息約48億元，若4000萬平方米公租房及商業配套設施全部租賃出去，基本能夠覆蓋利息。

然而，由于受目前公租房周邊配套設施不完善影響，重慶已經開始配租的公租房小區在接受申請時出現了“冷熱不均”的狀況。離重慶主城核心區較近的鴛鴦、大竹林公租房小區，申請者競爭激烈，而該市南岸，北碚的公租房小區，目前房源則十分充足。

在重慶公租房的“大賬”中，入住五年后向租戶出售房源則是償還貸款本金的另一個重要支點。

買不買公租房，對租戶而言，也是一個問題。該市北部新區大竹林公租房小區租戶陳望先告訴記者，自己和女兒在該小區租賃了一套50多平米的小戶型，目前兩人月收入共計約4000元，家在重慶區縣的他們也很想在城市里擁有一套自己的房子。不過，該地區周邊商品房房價目前約7500元每平米，如果按照重慶官方此前所提及的，公租房按周邊房價60%的價格出售給租戶，5年后他們能不能買得起公租房，陳望先表示，“不好說。”