經濟觀察網 楊紅旭/文 去年有段時間，國外評級機構異常高調的密集唱空中國樓市。近段時間，國內外諸多機構再度集體看空中國房企。5月24日，穆迪報告稱，受高水平短期債務及現金余額偏低影響，許多中國房地產開發商的流動性狀況自2011年12月開始出現惡化。同日的普爾報告稱，2012年中國的房地產開發商將有巨額債務到期，而且流動性狀況趨于惡化。

與此時同時，渣打銀行報告顯示，中國房地產正處于“弱平衡”狀態，短期內建設前景穩定，但是3個月之后有可能更趨疲軟，房地產企業破產的風險還在繼續增加。中小房地產企業緊繃的資金鏈使其舉步維艱，這或將掀起大型房地產企業的并購浪潮。中金最新信用策略周報指出，中小房地產開發商短期償債能力在2011年末大幅下降的基礎上，大多仍繼續惡化，仍有60%的發行人貨幣資金不能覆蓋短期債務。

部分業內人士看來，上述四家機構對于房企的預期，可能與當前成交反彈的樓市現狀不符，有這么悲觀嗎？實際上，今年春節過后，多數一二線城市商品住宅成交確實趨于活躍，但是房企分化也趨于嚴重，保利、中海、綠地、恒大、萬科等一線陣營的企業降價促銷跑量，市場占有率進一步提升；而絕大部分的中小企業，項目仍難賣，資金回籠困難。另外，大企業和小企業融資的便利度，亦相錯甚遠。在這種情況下，自然出現部分老板跑路、申請破產等極端現象。

如果忽略個別企業的特殊情況，著眼開發商的群體情況，那么他們的資金到底緊張到什么程度？統計局有一個關于房地產開發企業資金的指標：房地產開發企業本年資金來源。2012年1-4月，房地產開發企業本年資金來源同比增長5.1%，增速比一季度8.1%的增長速度回落3.1個百分點，遠遠低于近十年來25%的歷史均值。實際上，這一指標自2010年初創歷史新高后，呈持續下滑態勢，仍在探底過程中。然而，相比但好于2008年全年1.8%的水平。筆者認為，二三季度將會探明底部，預計與2008年差不多。

另外，還有一個體現開發商花錢的指標：房地產開發投資。1-4月，全國房地產開發投資同比增長18.7%，增速比一季度回落4.8個百分點，回落幅度大于開發企業資金來源。說明開發商有意在減少和控制開支，比如減少購地、緩建工程等，當前全國商品房新開工面積已呈現負增長態勢即為明證。拿開發企業資金來源增幅，減去開發投資增幅，也可反映企業資金面情況。1-4月，二者差值為-13.6%

較一季度的-15.3%略有好轉，同時也好于2008年的-19.1% 。

從外部信貸環境看，去年四季度以來，貨幣政策開始定向寬松。然而，鑒于通脹壓力，信貸政策仍不敢過快寬松化。比如，截止4月末，全國人民幣貸款余額同比增長15.4%，比一季度減少0.3個百分點，并沒有持續放量。若看狹義貨幣（M1），則4月底同比增幅僅有3.1%，再度回落至今年1月的低值，較2009年1月的6.6%還要低。近期，溫家寶總理講話中提到“要把穩增長放在更加重要的位置”，發改委申批重大基建和產業項目的進度也在加快，預計未來幾個月信貸投資量和M1增幅將會增加。

總體來看，利好因素與利空因素同存，筆者認為：2012年房地產開發企業資金狀況將在上半年，經歷本輪調控以來最緊張的時刻，可能出現在一季度，也可能是二季度。最糟糕的情況，預期基本與 2008年全年程度差不多。境內外機構，可以嚴重看空少數房企，但沒必要盲目低估這個群體。

作者系上海易居房地產研究院副院長