經濟觀察報 李晶/文
1994年，好萊塢影星尼古拉斯·凱奇主演的電影《第一夫人的保鏢》中有這樣一個情節：前美國第一夫人查莉絲的兒子請求母親做自己運營的養老地產項目的代言人，為旗下的高檔養老公寓大打廣告。那時候，中國人的養老理念還停留在“養兒防老”上，而在十幾年后的今天，養老服務已經成為中國房地產商新的金礦。
2007年底，在房地產行業摸爬滾打了十幾年的浙江房地產商——樂成集團請專業市場研究機構做了為期三個月的調研，集中在北京、上海、杭州和?？谒膫€城市，圍繞老年人的服務需求、生活習慣、地區消費能力等等，一共采集了一千幾百個樣本。
2008年，用了幾乎一整年的時間，樂成養老投資總經理高峻松帶領團隊將全球各地的高端養老院跑了一遍，從美國到日本、德國、法國。在日本橫濱，高發現那里的養老院硬件水平建得比國際五星級酒店還高；在美國加州，養老公寓則完全是家庭化的氛圍，老人在那里社交、娛樂，他們不再是被同情與救濟的對象，而是一種有身份的象征。“美國高端養老公寓收費是6000美金月費和30萬美金的押金，相當于美國一個中產階級的家庭收入。”高峻松回憶道，“到了日本，我就更驚訝了，入住費是100多萬美金，很多老人先買下卻不住，他怕將來買不到了，養老地產已經升級為一種投資。當時，我們就意識到，養老服務業會是下一個金礦。”
七星模式
讓樂成集團最后下定決心進軍這個市場的是這樣的一組數字：根據國家人口計生委數據，2009年，全國60歲以上老年人口已達1.6714億，比上年凈增725萬——這是歷史上老年人口比重增幅最大的一年，而中國是全球人口老齡化趨勢最突出的國家之一。 據預測，2010年至2050年，中國60歲以上的人口將由現在的12.3%上升到31.1%，僅到2015年的未來5年中，中國老年人口將達2億，占總人口的15%，而在2010年我國老年人總體消費就達1.4萬億元。
從2008年開始，“樂成養老”開始陸續在上海、天津、深圳、大連、廈門、青島等一線城市拓展連鎖布局。目前，其在北京雙井CBD地區、浙江慈溪、海南?？诿麨?ldquo;恭和苑”的高端養老公寓已經基本建成。“樂成養老”計劃在未來三年，以連鎖自營方式，在北京、上海、浙江、廣東等地區投資發展十多家“恭和苑”。“養老是一個服務產品、社會產品、文化產品，從供需方面來看，這個市場的空間巨大。”高峻松勾畫道。
2002年，樂成集團拿下了從北京雙井到西大望路50多萬平方米的土地。不過，選擇在鬧市區開發養老項目，這多少讓人不解。高峻松的解釋耐人尋味：“人們普遍的邏輯是，老人退休后應該去青山綠水的地方休養。但我們經過研究之后的結論是，老人對人際交往的需求甚至比年輕人更強烈，從社會學的角度來說，社會退出就意味著不會再去參加密集的社交生活，然而老人更喜歡熱鬧，更不能脫離以往熟悉的生活環境，他們更注重避免社會隔離感，不希望被社會拋棄，所以，我們并不是偶然將項目選擇到了CBD。此外，這里交通環境好，方便親朋好友探望，并且我國優質的醫療資源都是分布在城市中心。”他強調，商業成功往往就是要打破習慣思維模式。
“樂成養老”最終選擇借鑒的是美國模式，即根據每個老人的個性化需求為其做個評估，不單是身體狀況，還包括精神、社會交往、財務狀況等等方面，然后制定個性化的生活照料計劃。
最初，“樂成養老”的員工對客戶家庭拜訪面談，進行需求評估，隨后量身制定照護計劃，緊接著根據實際情況，特別是老人的愛好和性格，選派最合適的照護人員，提供的服務包括陪伴和家務、行動協助、個人衛生護理、輕度鍛煉等。而整個護理團隊不僅包括護理人員，還有社會學和心理學背景的照料人員，整個公寓的設計也充分體現了個性化與細節化，比如對有宗教信仰的老人提供了凈室，即祈禱、冥想的場所。按照高峻松的說法，“恭和苑”要打造的是“七星級”養老服務。比如在硬件設施方面，樓道內設有輪椅坡道、醫用電梯，房間內隨處安裝緊急呼叫裝置和可以雙向開啟的衛生間門等，充分保障老年人的安全；配備適合老年人使用的定制家具，幫助老年人站立、起身的沙發和床等人性化設計等等；而在軟件方面，則實現了“無盲區但無干擾”的“影子照護”。
“高端養老服務業最初會從小范圍的老人開始做起。”高峻松說，“最初可能只有有錢人消費得起，但在短短幾年間就可能變成了普通的大眾消費品。伴隨著中國經濟的快速發展，養老服務業會逐漸被大眾接受。”
盈利難題
事實上，國內眾多房地產商已開始紛紛關注養老概念。在2010年底，萬科斥巨資挺進養老地產市場，與此同時，泰康人壽、中國人壽等險資也開始涌入。之后，外資也開始行動，總部位于美國的城堡投資是一家掌管著約440億美元的對沖基金公司，正準備募集10億美元投資中國富裕地區的商業養老地產。此前，北京首創置業就與河北某集團聯手投資70億元，開發總建筑面積近200萬平方米的養老項目。
如今，海南已成為了養老地產的必爭之地。房產商吉糧集團計劃斥資約35億元開發在海南的養老地產項目“木色湖”。吉糧集團董事長柴異表示，“很多人早有夢想能去海南養老，因此我們迅速采取了行動。”在長沙，“康乃馨國際老年生活示范城”成為該市首個老年社區，填補了養老地產空白地帶。而另一家本地發展商華盛麓峰集團亦在不斷加快對于養老地產的研發和投入。這些房地產商都看到了中國的人口正在向老齡市場轉移的商機。
養老地產雖然是一個美麗新世界，但是風險也很大，問題就在于盈利方式以及過長的投資回報周期。在高峻松看來，養老社區雖然頗具市場潛力，但其整合仍然需要時間。事實上，對于這種創新型的地產產品，租售方式將比普通住宅更為復雜。
對于收費模式，“樂成養老”采取的是月費制，包含吃住等基礎護理在內，平均每位老人的月花費在1.5萬元左右，而對于老人生活過程中發生的醫療費用并不包括在基本月費中。“我們的商業邏輯是打造國內高端養老服務的標桿，通過服務本身的品質和盈利能力實現各單體項目的自我滾動，通過連鎖經營優化成本和實現資金杠桿。”高峻松說，“北京、上海老年人的平均預期壽命是82歲到83歲之間，而他們一般會在75歲左右考慮搬進養老院，理智地說，老人在世時間還有七八年左右，這樣總的預期養老支出也就100萬左右。在北京、上海這樣的大城市有150萬到200萬資產的老人其實是非常多的。”
全國工商聯房地產商會會長聶梅生在談到世界及國內先進的“老年地產”開發經營模式時曾表示：“其實老年地產有很多模式，比如美國有獨立室、護理室、住宅區陪護等很多種模式，開發模式也分為出租、出售兩種，中國上海的‘親和源’、威海的‘頤和園’以及鄂爾多斯的‘鑫海’都是非常典型的成功案例，這個領域大有可為。”
聶梅生認為養老地產的回報率起碼在15%上下。她指出：“按照10%來測算，2010年需要投入16000億，月租金如果是4200塊錢，每套年租金大概是5萬元，這樣的產出占未來房地產市場的3%-5%，回報率起碼在15%上下。”
除了盈利，擺在房地產商面前的難題還包括缺乏開發與運營的經驗，只能“摸著石頭過河”。如何解決現實的“高房價，老年人無法承擔”的問題，就目前社會已經有的養老產品來說，高峻松給出了“以房養老”的說法，他指出，就目前的市場銷售價格來判斷，一套房子的市價將會在100萬-200萬元左右。如果將房子賣出，加上老夫妻兩人的退休工資，那么“他們的生活并不會太差，繳納會員費與年費應該綽綽有余”。
盡管如此，對于大多數開發商來說，受限于資金壓力，采取“銷售＋持有運營”的方式運作更為現實。“未來養老社區模式一定是多元的。”一位房地產開發商人士表示，老年社區房產可能會采取出租、賣產權和直接買斷等方式進行。但老年地產僅僅是養老服務的一部分，為了避免出現“有人建、沒人干”的爛尾局面，服務運營需要開發商高度重視的可持續發展能力。正如高峻松說：“養老地產目前還是中國地產開發的一個空白地帶，非常不同于普通住宅地產項目。老年社區的前期投入量大，資金回收期較長，因此真正深入去做的人并不多。”
點評
朱崗旗 金馬甲產權網絡交易有限公司助理總裁
就養老社區的贏利模式而言，“押金+月費”模式能夠較好地兼顧運營者的長短期現金流，押金在某種程度上能適當緩解前期的投資壓力，月費則保障相應水平服務運營的可持續性，兩者相結合應該是一種較健康的商業模型。但這種模式本身也構成較高的進入門檻，勢必對目標客戶群的規模產生限制，從而對銷售產生一定影響。
董少博 道盛奇正管理咨詢公司合伙人
高端養老服務在國內尚屬新生代產品，其市場需求和容量還難以估量，其需求的激活與釋放將高度依賴于國內傳統文化觀念的突破、經濟發展以及科技進步所帶來的變遷。盡管國內市場正在隱現一些老年公寓，但定位游走于地產型產品和服務型產品之間，大眾認知非常模糊，整體形象參差不齊。誰能贏得這場競賽，關鍵在于誰能搶先進入預期客戶的心中。由高端養老公寓這個新生品類引發的新需求，其演變需要一個從無到有、再到爆發式增長的漸進過程，商業模式也會逐步清晰。
張凱 智道咨詢公司總裁
目前，中國的養老地產，基本都是學習美國的CCRC社區經驗而來，即持續照護退休社區。其核心是集娛樂、酒店式服務、生活護理和醫療護理為一體，提供自最初的退休享樂到最后的臨終關懷這樣一站式的終生退休養老服務。不過，我國養老服務行業尚處在起步階段，面臨著市場化不足、商業模式不夠清晰以及如何與傳統文化對接的現實問題。
