趙曉：抑制需求要靠金融手段

近日，溫家寶總理多次公開表示，本屆政府在任期內一定能使房地產市場健康發展，使房價能夠保持在一個合理的價位。兩會之后，預計本輪針對房地產的調控政策還會陸續出臺。然而，在波動弱復蘇(央行副行長朱民語)、不確定性強的國際大環境下，如何切實平抑房價， 同時又保持中國經濟的平穩發展將是政府在這一年中最大的考驗。

2009年曾被預期將是中國經濟最困難的一年，但不曾想成了中國房地產最輝煌或者說是最瘋狂的一年。去年房價之所以能如此飛漲，其中一個重要的原因是適度寬松的貨幣政策在執行中演變成了極度寬松的貨幣政策，全年9.59萬億元的天量信貸，其中近2萬億元直接注入房地產領域。天量信貸支撐起地產商的腰板，穩定了其將繃斷的資金鏈，使其在定價上變得更為主動，這也使得越來越多的地產商開始捂盤抬價。而其中絕大部分的信貸都給了大型企業，土地需求的增加催生出的無數“財大氣粗”的地王，也成為了高房價的重要推手。與此同時，地價的抬高帶動了樓價上漲預期，配合著貸款的優惠政策以及抱著避免財富縮水的想法，不論是自住還是投資，消費者的需求都被徹底激發了出來，“買漲不買跌”的心理導致房價在“越漲越買，越買越漲”的怪圈中節節攀高。

新一輪對房地產的調控已經啟動，問題是以什么手段作為主要調控方式?

當前房地產調控的重點是增加供給。這當然是對的，但短期不易見效。短期要見效，則必須回到房價上漲的根本問題上來，即旺盛且剛性的需求才是房價高漲的基礎，寬松的貨幣政策才是真正的推手。

事實上，目前的一系列政策，包括開征物業稅，矛頭都指向抑制需求，特別是投機性需求。稅收手段是一方面，金融手段是另一方面，但事實上后者更重要。要想切實抑制需求，“解鈴還須系鈴人”，主要的手段還應該是金融手段。

在房地產調控中，金融手段包括信貸、利率、首付比三個方面。

信貸方面，應保持合理的放貸量，像去年那樣井噴式的放貸量肯定將不會出現。去年年末銀行實際已經在執行緊縮的貨幣政策，2009年第四季度新增貸款低于前幾季度，已回到2008年的水平，這是政府和銀行共同作用的結果。一方面，由于此前貸款過高、覺察到政策微調的信號，銀行開始有意識地控制貸款;另一方面，政府政策也有所調整，在公開市場回收流動性力度加大，出現了“打左燈向右拐”的情況。鑒于本次政府調控力度之大、決心之強，相信往年銀行為了利潤甘冒違規風險放貸的沖動會大大減弱。隨著今年的信貸恢復正常水平，全年的信貸量可能最終只及去年的一半，即5萬億元左右，正常的信貸量將切實有助于房地產市場降溫。

利率方面，加息一方面可以盡快的控制信貸規模，一方面增加了購房人的成本，也將會達到抑制需求的目的。央行年內已兩次上調人民幣存款準備金率，已經開始為收緊信貸和抵御通脹做準備。不過，鑒于我國經濟剛剛企穩，過早加息將會對我國經濟的復蘇造成一定影響。

首付比方面，我們已經看到“國11條”已明確規定二套房首付不得低于40%。雖然政策相對較為溫和，但是無疑給市場發出了抑制二套房投機性需求的信號。

可以預見，今年還將會有更多的調控政策出爐，而一個重要方向是回歸居住本質，回歸2006年和2007年政府已經確定的啟動保障的道路?！皣?條”提出，力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題，這相當于在住房和城鄉建設部原計劃的基礎上增加了一倍。

以金融手段為主來抑制需求，防止房價過快上漲，同時多種手段并舉，再輔之以加大土地供應并加快房屋開發銷售步伐，加大保障性住房建設力度，使得未來的供應量放大，以滿足市場的龐大需求，避免需求滑落太快，這可以說是精明的政策組合。

還要說一句就是，本輪房地產調控實際上錯過了最佳時機，最佳時間點應該是2009年七八月。而至2010年，房地產市場已有自我向下調整的趨勢，因此要避免順周期調控導致調控過頭的問題。如果調控力度過頭而“錯殺”了房地產行業，那么不僅僅是房地產行業受到損失，中國經濟也將再陷困境。

（作者系北京科技大學管理學院教授）　

（文章來源：2010年4月1日   中國宏觀經濟信息網）

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