沈巋：搬遷新條例還有八處建議修改

1月29日，國務院法制辦公室公布《國有土地上房屋征收與補償條例(征求意見稿)》。我認為，有以下條款需繼續修改：
一、關于公共利益需要的列舉。第三條第五項，將原稿“為改善城市居民居住條件”中的“城市居民”改為“危舊房居民”。
理由：“城市居民”概念過于寬泛，應突出危舊房改造目的是改善危舊房居民居住條件，且與以后條款中90%以上居民同意的征收程序要件呼應。
二、關于政府在公告期間聽取意見程序。第十條相應部分改為：“縣級以上地方人民政府應當在公告期內，采取聽證會的方式征求被征收人的意見；采取論證會、聽證會或者其他方式征求公眾和專家意見?！?BR>理由：為充分保障被征收人的合法權益，應當以較為嚴格的聽證會方式征求被征收人的意見；征求公眾和專家意見的程序，可以靈活多樣。
三、關于房屋征收決定的作出和理由說明。第十二條改為：“經公開征求意見，縣級以上地方人民政府應當在充分考慮被征收人、公眾和專家意見的基礎上，就是否征收房屋作出決定。作出征收房屋決定的，應當同時公布被征收人、公眾和專家意見的采納情況、不采納情況及理由，并充分說明房屋征收為公共利益所必需的理由?！?BR>理由：原稿規定，聽取意見后，沒有重大爭議的，由政府作出征收決定；存在重大爭議的，報上一級政府裁決后作出征收決定。但是：1.什么是“重大爭議”本身存在判斷困難；2.上一級政府裁決后，被征收人應向誰申請復議？被征收人申請復議、提起訴訟的難度是否會因兩級政府的共同決定而加大？3.征求意見是決策民主化的一個體現，但政府是行政決策主體，有權在考慮意見基礎上決定是否征收，當然，權利人可以通過復議或訴訟來挑戰征收決定；4.原稿第十條要求政府在公告期內把采納意見、不采納意見的情況及理由公布，其實，政府在征收決定作出后公開相關情況并說明，才是合理的安排；5.征收決定不僅要說明征收目的符合條例列舉的公共利益，而且還要充分說明征收和建設的必要性。
四、關于裝修投入。第二十條第一款規定了房屋價格評估需要考慮的因素，在這些因素中應增加“裝修投入”。
理由：無論住宅房屋還是非住宅房屋（如“門臉房”），都會在裝修投入上存在較大差異，考慮進去有利于公平補償。當然，被征收人應當為裝修投入舉證。
五、關于復議、起訴是否停止執行。第二十八條第二款改為：“在行政復議、行政訴訟期間，停止補償決定的執行，但停止執行會對重大公共利益造成即時的不利影響的除外?！?BR>理由：原稿規定，被征收人以及利害關系人對補償決定不服，可以申請復議或提起訴訟；可在復議、訴訟期間，“不停止補償決定的執行”。然而，1.在復議、訴訟期間不停止執行，易造成難以通過事后賠償來挽救的損失，還會形成未經裁判就強制搬遷的事實，這對法院事后依法裁判造成無形壓力；2.一般情況下，沒有必要搶時間強制搬遷，如果有重大公共利益急需先予執行，可以例外。
六、關于房屋承租人的權益。第二十九條增加一款作為第二款：“房屋承租人對租賃房屋有裝修投入的，應當在補償協議或補償決定中明確對房屋承租人的貨幣補償金額?！?BR>理由：房屋承租人對租賃房屋進行重新裝修的，并不罕見，尤其是在營業性房屋的租賃上。房屋征收補償僅針對被征收人，會引發被征收人與承租人之間的糾紛。政府在與被征收人簽訂補充協議或單方作出補償決定時，應當將與裝修投入對應的補償金額部分明確。即便是選擇房屋產權調換的，也應在被征收房屋價格上明確指出屬于補償裝修投入的部分。
七、關于政府的法律責任。第三十四條增加一項：“違法將被征收房屋所在的國有土地用于公告的房屋征收目的以外的其它目的的”。
理由：為防止地方政府以公共利益為名先征、后用于非公共利益目的的情形，應該在法律責任部分增加此條款，以追究相關人員的責任。
八、關于非公共利益需要的房屋轉移和土地開發利用。附則第四十條意在避免新條例出臺后此項工作“無法可依”的困境，但是，建議刪除這一條，對此最好單獨立法規定。
理由：1、原稿第四十條第二款要求建設單位編制拆遷實施方案，報房屋征收管理部門批準，然而，由于政府不能為非公共利益需要進行房屋征收，房屋所有權人對房屋仍然享有所有權，房屋征收管理部門憑什么可以批準呢？2.原稿已經取消舊條例中的拆遷許可制度，這種批準是否會成為“變相的”拆遷許可？3.假如依據第四十條第三款，建設單位與房屋所有權人不能訂立協議，房屋征收管理部門批準決定的效力如何定位？自動失效嗎？4.非因公共利益需要的補償標準，是由建設單位與房屋所有權人談判協商而定的，不一定非要參照公共利益情況下政府補償標準；5.新條例出臺后的一段時間內，可能缺少專門的單行規定。但是，這種情況下，基本原則是建設單位與房屋所有權人自愿、平等協商，故可以按照民法通則、合同法、物權法等法律，首先解決建設單位與房屋所有權人的房屋買賣或置換問題。至于建設單位重新開發利用房屋所在土地需要政府辦理相關手續（包括國有土地招拍掛手續）的問題，可由政府在法律允許的范圍內、以依法行政原則為準繩，嘗試多種方式解決，直至單行立法予以規定。

（ 文章來源：10年2月3日 《南方周末》）

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