馬光遠：房地產新政的信任危機

12月14日，國務院常務會議出臺了遏制房價過快上漲，抑制投資投機性購房的四條政策，史稱“國四條”。政策的核心通過政策組合拳，運用土地、金融、稅收等手段，果斷對失控的樓市進行調控，從而抑制投資、投機性購房，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。很顯然，去年年底以來國務院出臺的扶持房地產發展的政策已經全面被以“國四條”為代表的房地產新政所取代。

實事求是而言，去年年底，為了應對金融危機出臺的促進房地產健康發展的政策盡管時間極為短促，但效果之明顯遠超預期。在“房地產救中國”等論調下，從2005年不斷推出的房地產調控政策在剛剛看到成效的時候卻功虧一簣。各級政府出臺了刺激樓市的種種政策，中國房地產市場在金融危機的背景下，卻迎來了自己最火爆的一年，二手房交易量是過去三年大牛市的總和，各地房價大幅飆升，其中一線城市的房價基本都創了歷史新高。全國地王頻現，房地產投資再現紅火場面。房地產市場投機氣氛濃厚，各項指標都預警房地產在積累著危險的泡沫。

在這種情況下，政府重新審視房地產市場的態勢，緊鑼密鼓的對房地產政策進行糾偏： 12月7日閉幕的中央經濟工作會議提出增加普通商品住房供給，支持居民自主和改善性購房需求；12月9日國務院常務會議提出終止二手房營業稅的優惠政策； 12月14日明確提出要遏制房價過快上漲的勢頭，抑制投資投機性購房。時間之快，力度之大，咄咄逼人。

而且，政策本身亦不缺乏亮點。和以前一些諸如打擊捂盤等隔靴搔癢的政策相比，“國四條”直接劍指中國房地產市場深層的結構性矛盾和問題：從土地供給政策的畸形，到信貸政策的過于寬松，從保障性住房的不足和房地產市場的混亂秩序。比如，提出要完善土地招拍掛制度，增加對中低價位房的土地供應；再比如，提出要到2012年，基本解決1540萬戶低收入家庭的住房問題，有時間，有量化指標；還有，在信貸政策上，為了避免政策收緊的時候一刀切，提出要實行差別利率政策等等?？梢哉f，這些政策只要執行的好，完全可以達到遏制房價，抑制投機，讓房地產回歸民生的政策目的。

然而，遺憾的是，“國四條”似乎遭遇了民眾的冷遇。筆者研究了一下網上對“國四條”的評論，大多對政策是否真正起到效果持懷疑態度，而且，很多都認為在地方政府和開發商的博弈和對抗下，“國四條”會遭遇和以前的調控政策一樣的命運。實事求是地說，“國四條”遭遇的這種信任危機有歷史的前車之鑒。眾所周知，2005年，國家就開始調控房價，然而，在地方政府和開發商的合謀下，這些政策都被化于無形，陷入了兩個凡是式的尷尬：凡是中央調控房價的政策，很難得到執行；而凡是推動房價的，都會加倍執行！有這種歷史之鑒，民眾對于“國四條”命運的擔憂，絕非杞人憂天。

特別是，2008年底，在房地產本身剛剛開始周期性調整，房價剛剛開始理性回落的時候，卻因金融危機的到來而使得政策“急轉彎”，國家出臺了一系列促進房地產發展的政策。從當時來看，雖屬無奈之舉，但也在很大程度上損害了民眾對房地產政策的信任。既然2005年開始的調控政策一直致力于控制高房價，而在房價剛剛開始回落的時候卻又立即挽救，讓民眾對政策的信任基礎蕩然無存。因此，“國四條”如何在復雜的利益博弈下，修復民眾的信任，恐怕比政策本身都更加重要。

而且，就中國的房地產市場而言，我們無法逃避這么一個結論，政府在其中扮演著一個重要的利益角色。開發商之所有敢于對抗中央政府的調控政策，根源在于地方政府與房價之間的畸形依賴關系和土地財政的生存模式。從根子上來說，要讓民眾重新恢復對政策的信任，必須下定決心改變房產商和地方政府唇亡齒寒的畸形血肉關系，讓地方政府不再做房產商的馬仔，國家公共政策不再為利益集團做卑賤的注腳，恢復政府作為中立的裁判者的地位。這樣，政府出臺房地產的政策才會更加從而民生和長遠的角度考量，則其公信力和嚴肅性不會受到如此廣泛的質疑。

由是觀之，破除中國房地產公共政策信任危機的關鍵恐怕要在地方政府的執行力上下功夫。鑒于目前房地產市場復雜的利益格局和態勢，為了對抗利益集團對房地產政策實施的干擾，必須對“國四條”的相關內容進行細化，增強其操作性。其一，在土地供應上，不能再采用“價高者得”的招拍掛制度，而是應該根據居民的收入和消費能力，用居民可接受的房價來倒推地價；其二，在信貸政策上，必須嚴格控制第二套房政策，嚴格界定改善性住房的條件，抑制房地產投機行為；其三，將保障性住房的完成情況納入地方官員的考核指標，扭轉在保障性住房上執行不力的現狀；其四，強行規定收取土地出讓金的至少20%用于彌補保障性住房建設資金之不足。唯有如此，才能確保房地產公共政策的民意基礎和實質正義，重建房地產公共政策的信譽。

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