易憲容：“斷供門”是銀行按揭制度改革契機

在消息報道，一是英國《金融時報》報道，針對日前美國次貸危機及國內“斷供門”，銀行監管部門要求國內商業嚴密關注城市居民按揭貸款風險，要加大防范這種風險力度，從而緊縮個人住房按揭貸款；二是深圳媒體報道，在斷供門之后，銀行監管部門要求各商業銀行對“斷供”的問題進行實質性調查，明其真相及找到解決問題的對策?？吹竭@兩則報道，我想，國內銀行監管部門可借助于“斷供門”事件，將成為國內商業銀行住房按揭貸款體系與制度改革的契機。

對于第一則報道，香港媒體有電話訪問，我對他們說，國內銀行監管部門的動作并非是針對美國“兩房”事件（房地美與房利美）而來，盡管“兩房”事件對中國按揭貸款風險管理有不少的啟示，但更重要是如何根據中國的實際情況找到一種化解或規避城市居民住房按揭貸款風險的方式。因為，加強對城市居民的住房按揭貸款的管理，在2007年的359號文件就有明確的規定，在今年的政府工作報告在有詳細的要求。也就是說，根據最近的出臺的房地產市場文件，房地產市場發展就是要讓它成為一個民生的市場。這樣不僅是改善居民住房條件的必由之路，也是各商業銀行防范個人住房按揭貸款的基礎。

因為，如果房地產市場是一個民生的市場，是解決居民基本住房條件的市場，那么這個市場就是一個居民住房消費的市場，而個人住房消費總是有限的。消費住房的價格可以由市場的供求關系來決定，即住房的價格主要取決于當地居民住房購買支付能力。如果住房是投資品，再加上可以利用便利的銀行金融杠桿及政府對房價擔保，那么投資住房的價格只能以投資者預期來決定。如果投資者都預期房地產市場價格上漲，這個市場就會讓大量投資者進入，房價還有可能炒上天，房地產市場泡沫也會吹大。

因此，如果把個人住房按揭貸款限定在個人自住消費上，那么這種按揭貸款的風險就會有限，再上有嚴格市場準入制度，及對借款人事前、事中、事后嚴格的審查與跟蹤，住房按揭貸款的風險就可能降低到最低程度。如果住房是投資品，投資者可以利用銀行的金融杠桿炒作，那么銀行所面臨的風險就高了。這就為什么銀行監管部門要求對不合理的住房需求有嚴格的限制，并要求各商業銀行嚴格按揭第二套住房規定的標準給予個人住房購買發放按揭貸款。所以說，金融時報認為最近銀監會是不是收緊個人住房按揭的銀根，其實，銀監會收緊的是不合理的住房自住需求信貸，收緊的是投資性住房需求的信貸，而對個人自住性購買不僅沒有收緊信貸，反之，仍然是采取鼓勵支持的方式。

對于銀監會要求對斷供事件進行實地調查，不僅在于如何來把握當前城市住房按揭貸款的現狀，更重要的是通過這種調查來了解，斷供事件為什么會發生？這種斷供事件的發生是個別案例還是一種普遍現象？從已有實地調查的情況來看，深圳的斷供門事件其實是一個彌天大謊。不僅當事人對其事件無限夸大，而且當事人的意圖是希望通過該事件要求政府來調整目前的房地產市場政策。實際上這些當事人基本上都是2007年炒房大潮中的炒房大軍。當他們發現其炒房不僅沒有讓其獲得短期暴利反之負債沉重時，他們只得鋌而走險制造一些概念來影響政策，希望通過政府的政策改變這種現狀。

當然，斷供門事件并沒有達到當事人所預想的結果，反之不僅成了一場全民的房地產知識的大普及運動，而且也引起的銀行監管部門的重視，引起了各商業銀行的重視。所以，“斷供門”事件后，深圳的商業銀行不僅紛紛提高按揭貸款申請人的市場準入門檻，也加強對這些申請人的真實性需求進行審查?？梢哉f，如果國內各商業銀行以此為契機，它則是全面檢討與改革當前住房按揭體系與制度的機會?？梢哉f，通過這種實地調查與了解，相關部門可能對住房按揭貸款制度與規則會有一系列的新規定，各商業銀行對此會更加警惕

（文章來源：08年7月28日  和訊博客）

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