劉奇洪：城鎮化未完 房地產業不衰

2003年中國盡管遭遇了非典的襲擊，但2003年中國官方統計報告仍有這樣一組重要的數據：第一，中國城鎮人口所占比重突破40%，達到了40.5%(2002年為39.1%)；第二，中國人均生產總值突破1000美元大關，按照當時人民幣對美元匯率8.3計算，達到了1088美元/人；第三，經濟增長、固定資產投資、生產資料出廠價格指數等指標都開始進入新一輪上升階段；第四，中國對外貿易進入“井噴”階段，國家外匯儲備也進入到了一個新的臺階，中國開始了“流動性過?！睍r代。
可見，2003年以來，中國又進入了新的一輪經濟快速增長時期。但與以往的經濟快速增長周期不同，這次經濟快速增長表現為：盡管中央政府在2004年起也采取了各種緊縮政策，但經濟增長依然保持快速，且周期相對較長，目前雖然有調整跡象，但是房價及能源等價格指數一直攀升不下，唯一值得注意的問題是，衡量宏觀經濟過“熱”與否指標——居民消費價格指數(CPI)是否將維持在政府可控范圍之內。
一般來說，城鎮化進程可以分為三個階段：第一階段為城鎮化緩慢階段，通常城鎮人口占總人口的比重在30%以下；第二個階段為城鎮化加速階段，城鎮人口占總人口的比重在30%-70%；第三個階段為城鎮化穩定階段，通常城鎮人口占總人口的比重在70%以上。由此判斷，中國從1996年起，進入到了城鎮化加速階段。
中國自1978年推行市場化改革政策以來，中國的城鎮化階段明顯分為兩個階段：一是城鎮化水平低于30%的1995年以前階段，其特征是城鎮化進程明顯緩慢，年城鎮化率為0.66%，平均每年有650萬-800萬凈增城鎮人口；二是城鎮化水平高于30%的1996年以后階段，其特征是城鎮化進程明顯加快，年城鎮化為1.27%，平均每年有1500萬-2000萬凈增城鎮人口。從1979年-1995年的17年時間里，雖然也有年份城鎮化率超過1%，但都是特殊事件引起，不具有可持續性，因此，反映在年城鎮化率指標方面波動較大。如1979年城鎮化率達到1.04%，原因是當年上山下鄉知識青年返城；1984年城鎮化率達到1.39%，原因是當年中國的經濟體制改革重點由農村轉到城市，并有政策規定農村戶口子女可進城占用直系親屬城鎮退休職工用工指標。從1996年-2006年的11年時間里，中國大部分年份的城鎮化率在1.4%以上，年城鎮化率波動也相對較小，但也有年份城鎮化率在1.4%以下，甚至1%以下的反常情況。
需要指出的是，為什么1996年城鎮化提高，但沒有引起較大的房價上升？原因有四個方面：一是1992年-1993年房地產泡沫破裂所引起的后遺癥沒有完全消除，如北海、珠海及海南等地的“爛尾樓”到了2004年后的全國房價普漲才消除最后影響；二是1997年的亞洲金融危機波及中國，中國沿海以出口為導向的地區，年經濟增幅出現了大面積下滑的情況；三是中國福利分房制度沒有取消，體制內的人還依賴單位或政府的福利分房；四是中國還沒有成為世界經濟貿易組織的成員國，中國還不是真正意義上的開放國家，國際資本市場上“熱錢”還難以進入中國。因此，本來在1996年就有可能發生的房價大規模攀升沒有發生，推遲了8年，但最終還是在2004年中國的城鎮化水平躍過了40%這個臺階時發生了。事實上，如果2003年中國沒有遭受非典，就會開始房價的又一輪攀升。
2004年起，中國的年城鎮化率打破了多年保持的均衡狀態，出現了城鎮化加速階段不應有的減速狀態，顯然，這種反常狀態與城鎮房價攀升，進而提高城鎮化“門檻”有關。2004年開始的房價攀升，引起了全國新一輪以高耗能產業為核心的投資高潮，這輪投資高潮有合理的方面，因為，起初就是由城鎮化加速和貨幣分房代替福利分房制度所致。但是，高房價導致城鎮化率的下降，則反映出商品房價上漲，嚇跑了最需要住房的顧客。這就如因為旅客增加導致航空公司購買飛機，但購買飛機數量超過旅客增加量，航空公司只能依靠提高票價的方式來沖抵財務費用增加，最終又因機票價格上漲導致乘客的減少。
目前，雖然提升城鎮化水平，要求商品房價格保持穩定甚至要求從高位回落，短期內將降低房地產企業贏利能力，但它可以規范整個房地產市場，將品質低劣的房地產企業清理出場，為全國房地產業的健康發展贏得一個長期持久的外部和諧環境。對具有實力、品牌較好、融資能力強的房地產企業而言，尤其對具有穩定社會責任的中央房地產企業而言，最為有利。

重化工業化因素對中國經濟增長的影響

雖然不少人提出中國應該跳過重化工業化階段，但除了少部分地區可以做到外，對于整個國家而言，這是不可能的事情。因為城鎮化將導致市場對能源、鋼鐵及其他原材料需求的增加，這必然推動重化工業化時代的到來。因此，伴隨著中國城鎮化的加快，2003年后中國的重化工業部門也就成為中國發展最快的部門，例如，鋼材、焦碳、水泥年產量在2001年-2006年間成倍增長。
需要指出的是，重化工業屬于資源和資本密集型產業，而中國在這一階段又恰好處于享受 “人口紅利”階段，這使得中國依靠參與國際分工一方面既能在世界范圍內取得資源，另一方面又能實現資本積累；另外，城鎮化和重化工業化本身又是需要大量投資的階段。
由此可見，城鎮化加速和重化工業化將使中國經濟步入新的快速發展軌道。這一過程的結束，可能有賴于兩個方面：一方面，中國城鎮化開始進入穩定階段；另一方面，中國“人口紅利”時代結束，步入老年社會。根據這兩個因素判斷，在沒有出現意外情況的前提下，中國經濟快速增長可以維持到2020年，即還有13年以上的時間；與此同時，中國的房價也將在較長時期保持高位。

房地產業在城鎮化加速階段的主導作用

房地產業發展，實質上是城鎮化和工業化推動的結果。只要中國處于城鎮化加速階段，房地產業必然是中國經濟發展的主導產業。因為，一方面，城鎮化表現為農村人口轉為城市人口，這需要解決進城人口“住”的問題；另一方面，城鎮化還有質的提高內涵，這意味著原來城市居民住房條件的改善。
盡管在這一階段，由于房價上漲過快，在一定程度上已影響到中國年城鎮化率穩定及提升，但根據城鎮化進展，可以大膽地預測，只有保持房價相對穩定，中國城鎮化水平在40%-70%這個階段，房地產業肯定都是中國經濟主導產業，其影響之深遠將超過任何一個產業。
需要指出的是，目前中央政府顯然對城鎮化加速對社會經濟影響研究不夠，因此，所采取的政策也大多治標不治本。城鎮化加速，農村富余農民進城，一是在就業上由第一產業轉為第二、第三產業；二是在生活方式上，也由農村生活方式轉為城市生活方式。從理論上講，正常的城鎮化和工業化進程，不應該出現，也不可能出現耕地變少的情況，更談不上城鎮化加速導致房地產業發展，而出現所謂的擠占耕地，必須死保18億畝耕地的情況。因為，第一產業是土地密集型產業，而第二、第三產業是資本密集型或勞動力密集型、知識密集型產業，富余農民進入第二、第三產業就業，對土地的依賴程度大為減少，在信息化時代，甚至出現了生活、工作合二為一的家庭辦公模式，根本不需要為了工作另外擠占土地；另外，農民在農村生活，其住宅建設大多是平面發展，最多建兩三層小樓，一家一個庭院，城市中的別墅也無非是農村庭院的“升級版”，這樣的住宅建設又怎能不是多占耕地？如果中央在制定政策時只看到城市擴張擠占了耕地，而又看不到農民在農村就地建房更加擠占耕地，這又如何不突破18億畝耕地紅線呢？
歷史上，英國城市化加速階段的“圈地運動”，就是因為城鎮化能夠置換出大量土地，而強迫農民進城。據統計，2006年中國農村人均住房面積為30.7平方米，如按照使用率95%推算，人均建筑面積為32.3平方米。按照每個庭院容積率0.5推算，農村人均住宅占用土地64.6平方米。按照每戶4人計算，每戶住宅占用土地258.4平方米。2005年中國城市人均住宅建筑面積為26.1平方米，由于城市住宅往高處發展，平均容積率可達3，甚至更高，如按照容積率3計算，城市人均住宅占用土地為8.7平方米。兩者相比較，城市比農村人均住宅少占用土地近56平方米，如果真正讓每年進城的2000萬人由農村搬進城市，僅住宅占地一項，可節約土地11.2億平方米，即可節省168萬畝土地。由此可見，只有城鎮化，才能做到土地集約，才能保證中國18億畝耕地紅線不被突破。目前的最大問題在于，中國城鄉土地是“兩張皮”，縫不到一起，結果進城的農民，買不起房，自然農民也就不會放棄原有的住宅用地。
事實上，中國城市房地產政策目前只考慮到了城市低收入居民買不起房的問題，因此，拆遷補償也基本以買得起新房為標準，當然，這也是城鎮化質的提高的一個重要表現。但城鎮化加速的真正核心問題是要解決進城農民住宅問題。如果中國政策對進城買房的農民，在其放棄農村住宅用地的同時，也讓其有權購買微利房或廉價房，拋棄20世紀80年代中國特色的“離土不離鄉”的城鎮化模式，中國的房地產業就能真正步入健康發展軌道。目前，重慶、成都統籌城鄉綜合配套改革試驗已遇到了這方面問題，并且準備開始這方面的“破冰之旅”。
總之，只要中國城鎮化任務沒有完成，房地產業將一直是拉動中國經濟發展的主導產業。按照每年1.3%-1.5%的城鎮化率推進，中國城鎮化水平達到70%的時間還要13-15年，加上彌補歷史欠賬需要，中國房地產業發展高峰最起碼還有15年的時間。過了15年，中國社會步入老年社會階段，城鎮化處于平穩階段，房地產業擴張階段也基本告一段落，尤其中國沿海地區也大致率先進入中等發達國家水平階段。

“疏導”方為治本之道

隨著中國城鎮化步伐加快和人口紅利延續，作為固定資產重要組成部分的房地產投資依然是推動中國經濟增長的動力，房地產業依然是國家在城鎮化加速階段下重點發展的產業。
房地產業發展和耕地保護并沒有根本矛盾，事實上，由于房地產業發展與城鎮化緊密相關，在一定程度上，房地產業發展還有助于耕地保護。但統計數據表明，由于房價的不斷攀升，目前已影響到中國城市化進程，從而影響到中國耕地的保護，因為只有城市化才能在動態上實現中國耕地的保護，所以，控制房價攀升是當前政府需要做的工作。如何控制房價？應該說，古人治水的辦法就是一條好的經驗，靠“疏”而不是“堵”，就能夠解決房價穩定問題。
首先，針對城市化加速過程中人口流動的特點，住房用地指標可以全國通用，只有這樣，才能徹底解決人口流動性與住房不可移動性之間的矛盾。例如，中國中西部地區的人，只有在沿海地區城市能夠找到就業崗位或經商三年以上者，容許其帶著住房用地指標在該城市購買經濟適用房或租用政府提供的廉租房；國家根據每個城市提供的住房用地指標，再確定其每年的建設用地指標。作為城市主管者的任務就是保證納稅者享受公平權利，這樣就能夠真正體現“以人為本”原則。
其次，確立“全國一體化”思路，從全國的角度，制定重點農業發展區。國家對沿海地區不要人為控制建設用地，應根據實際的人口容量，進行用地規劃；國家對中西部和部分沿海地區劃定的農業發展區，嚴格控制建設用地，同時，加大財政轉移支付力度，扶持現代農業發展。例如，中西部地區的人口在沿海地區安家后，就可以收回其住宅用地，進行復耕，絕對不能就地搞所謂的“新農村建設”。據統計，2006年底中國村民委員會達624428個，且非常分散，如果每個村民委員會基礎設施投資平均100萬元，總計則為6244億元，不用說這筆錢難以籌集，就是這些基礎設施維護，也是天文數字。比較合理的做法，當許多村民在沿海地區或中西部城鎮安家后，剩余村民可以在本地城鎮就近安家，原來耕地和復耕土地實行集約化經營，走農業產業化道路。村民就業模式為少部分在農村從事農牧業生產，大部分在城鎮從事第二產業和第三產業，其中，由于農產品(24.15,0.35,1.47%,吧)加工大多為勞動密集型產業，這在相當大的程度上解決了進城(鎮)農民就業問題。
（文章來源：2008年3月23日    經濟觀察報）