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遠遠望去，兩米高的售樓處指示牌在路西的冬青叢中分外顯眼?！斑@就是我們的樓盤所在位置?！睂O業敏指著售樓處前面用圍墻圈起來的工地說。孫是徐州匯億豐投資有限責任公司的總經理，之前做過施工監理，在房地產市場摸爬滾打了好些年。

距離這片工地僅有5分鐘車程的地方，是另一家房地產公司的工地。在徐州，今年新開工的項目有30個，這令剛剛成立3年的匯億豐感到了競爭的壓力。尤其是剛剛出臺的新一輪房地產調控政策，令曾經在2008年經歷過一次地產低谷的匯億豐又一次無奈地面臨諸多不確定性。

馬拉松式工程

匯億豐差點就倒在上一次經濟危機面前。

2007年，徐州的房地產市場正處于上升階段，商品房的價格在一年之內，從2006年第三季度均價不到2800元上漲至3900元。在這種勢頭之下，孫業敏和他的合伙人不由心動，并參加了幾處土地的拍賣。根據對土地前景的預判和自身的資金情況，最終他們以1.83億的價格拍下了位于煤港路和規劃路交叉口的地塊，并成立了匯億豐公司。

然而令他們措手不及的是，就在公司辦理手續和進行市場調研的時候，全球范圍的經濟危機不期而至，房地產市場受到波及，全國房價普遍遭遇較大幅度的下跌。此時進行房地產開發，不但資金難以籌集，銷售的前景也幾乎不被看好。孫業敏和他的團隊不由得猶豫了起來，“做還是不做？我們為此討論了很長時間，最終決定還是繼續做，但暫緩施工，先做好前期的準備工作，比如市場分析、房屋設計方案等?！睂O業敏說，光是這些準備工作，他們用了差不多兩年時間。但也借此避開了地產低谷，重見光明。

2009年上半年，國家4萬億刺激方案作用逐漸顯現。春節過后，徐州房地產重新向上，價格與成交量都又一次呈現了上漲的趨勢。同年10月，匯億豐銀郡終于開始施工，規劃住宅776戶，總面積7.7萬多平方米。當時樓盤開出的價格是4500元/平方米，而到了2010年4月中旬，每平方米價格已經超過6000元，比一季度徐州商品房均價高出25%。

小公司 小戶型

2008年的經濟危機給匯億豐的另一個寶貴經驗就是，從戶型的構造上尋找規避風險的方法?！跋胍?，甚至得到較好的盈利，就得賣出去房子；想要取得良好的銷售業績，關鍵是房子要得到購房者的認同?！睂O業敏在房子設計上打起了主意。

匯億豐所拍得的這塊地，位于徐州市的北二環與北三環之間，周圍居民收入處于相對較低水平。不過，這塊原屬衡器廠的地塊離市中心不遠，周圍有學校、超市、郵局、銀行等比較成熟的生活配套設施。

“為了增強抵御風險的能力，在設計師的建議下，我們選擇了以小戶型為主的保守方案?，F在看來，也契合了國家的要求?！睂O業敏說，主力戶型為76平方米和95平方米，“房價雖然高了，但總價是低的，購房者能夠買得起，市場接受程度比較高?！?

除此之外，匯億豐還將面積稍大的戶型隔成多居室，這令許多有購買需求的徐州市民眼前一亮?！半m然造價和施工難度有所提高，但的確增加了房子的吸引力?！睂O業敏不無得意地說，“我們的設計師曾經在萬科做過?！?

由于提前認購的成績不錯，孫業敏的公司收到不少回款，這有效緩解了這項“馬拉松”式工程的資金壓力，使得匯億豐暫時不必考慮成本極高的“民間融資”。但孫依然要用“撐著”這樣的詞來形容當前開發進程中的資金問題。

在徐州，當下的情形是，開發商們已經很難從銀行那里直接用土地抵押貸到款項。銀行授信額度不足，住房放款的時間也延長了。因此，一些開發商采取了與第三方合作的形式迂回貸款，由信譽、經營狀況較好的公司出面借貸，土地作為抵押品。

與孫業敏同樣感到資金壓力的開發商大有人在。

像國信地產徐州分公司這樣已經在第一季度完成全年融資額度的開發商，新政的連續出臺，仍然迫使他們尋求更多節約成本的方式?！肮澴鄷怕?，產品也要調整。比如說我們原來目標是改善型的群體，現在會改成首付型的。原來可能3年蓋完一個地塊，現在可能調整為4年、5年，或者用更長時間完成這個項目?！眹诺禺a將在3個方面采取措施：調整產品，包括戶型設計、消費群體選擇、放緩開發節奏；調整推廣宣傳模式；改變后續服務。

徐州新景祥房地產投資顧問有限公司總經理吳鋒建議，規模小的房地產公司應當一個項目一個項目慢慢做。

觀望

5月初，“國十條”面世兩旬之后，徐州的售樓小姐聽到最多的一句話恐怕就是：“一線城市房價降了，咱們這兒怎么不降？”相比之下，全國房價上漲之時，徐州的反應也是稍稍慢了一點。

2009年春節過后，全國房地產市場明顯上漲，北京三環內的房價一年中漲了一倍有余。而徐州房價則從2009年5月份出現比較明顯的上升，漲幅較快的階段則是從同年第四季度開始，一直到今年4月初，上漲了30%左右。在此形勢下，開發商投入也大幅增加。今年1-3月份，徐州市區房地產開發項目投資為23.6億元，比去年同期上漲11%。新開工面積74萬平方米，同比增長11%；竣工面積118萬平方米，同比增長156%。

雖然新政出臺沒有使徐州房價出現明顯下調，但也多少遏制了繼續增長的勢頭，持觀望態度的人群明顯增多了。

在外企工作的溫小姐曾在今年的4月17日揣著訂金去了華美旗下的新盤，她希望購買相對性價比更高的低樓層，當場遭到拒絕。幾日之后新政出臺，售樓處打電話說有低層的房源，但溫小姐已經決定“等等看”了。

“新政對房地產市場肯定有影響?，F在觀望的氣氛比較濃，成交量比以前少了?！睂O業敏說。也可能是工作日的緣故，前來詢問房情的人很少，三個多小時內只有一兩個人來咨詢。5月第二周周末，匯億豐推盤的效果很不理想。

此時，徐州地區的國有商業銀行已經執行最新貸款標準，只有一些小型的商業銀行還未收到更改規定的通知。

其實，觀望的人不只是百姓，眾多的房地產商也在等待。

匯億豐原本預計在5月下旬放出新房源，現在他們決定先緩一緩，根據市場行情再決定推盤時機，其他樓盤的推盤情況也會影響到他們的調整計劃。

國信地產也在等待市場明朗化。江蘇國信地產徐州分公司總經理謝士杰認為，與2008年主要是通過貨幣政策抑制房價相比，這次可以說是“精準打擊”，將會抑制投機和投資性需求，供需平衡點將有所下移。不過他也認為，雖然徐州目前房價相比收入高了些，但總體平穩，上升的可能性不大，是否會向下，還要再等等看。

不降價論

也有人認為，徐州房價肯定不會降。

“我始終感覺徐州的房地產不會降價，全國也是?？梢宰尫績r平穩地走，不能降。一降國家經濟就會停滯。2008年就是這樣的情況?！毙熘萏斐煞康禺a開發有限公司董事長孫建銘說。這種觀點多少與徐州自身的市場特點有關系。

以前一線城市房價漲勢兇猛時，徐州30%的漲幅并不算多；而當全國房地產價格急跌時，徐州也沒有跌多少。這使得人們普遍認為，徐州房地產市場存在著傳導上的嚴重滯后。因此謝士杰預測，新政之后徐州房地產的盤整期可能持續1-3個月。由于傳導滯后可能會令市場在3個月后才出現較為清晰的變化?！胺績r振幅在徐州也會有所減弱，最終可能表現為‘波瀾不驚’?！敝x士杰說。

此外，徐州所處地理位置也很微妙。徐州是蘇北最大城市，也是江蘇省重點規劃建設的三大都市圈核心城市之一、淮海經濟區的中心城市，是新亞歐大陸橋中國段五大中心城市之一。近幾年，外地開發商紛紛來到徐州，包括綠地、世茂、保利、香港恒基等知名企業。外來資本看好徐州，有力支撐了其今后的持續發展。有不少房地產商認為，房價的長期趨勢仍是上漲?，F在雖然是高點，持有成本可能會高一些，但從長遠來看，現在肯定還是個低點。

“重要的是進入時機?！睂O業敏說。目前，匯億豐仍在尋找合適的土地，不過當下首先要做的是開發好手頭的這塊地，“做個樣板，打開市場空間?！?