房地產行業08年策略（1）

洞察調控下的機遇，尋找逆境中的強者 

1、07年房地產市場高度景氣，但后半年頻出的調控政策造成了明顯的觀望情緒。我們認為，政策調控的方向是“保障性住房政府管，商品住宅市場管”，出于提高民生考慮的調控政策，對房地產市場的長遠發展利遠大于弊。 

2、人民幣升值、全球流動性過剩、GDP增長、人口紅利、城鎮化進程和居住升級、土地供應緊張等刺激因素短期不會改變。緊縮政策對投資投機需求將起到明顯抑制，但自住需求的巨大缺口仍需滿足。保障性住房的供應有限，留給市場的空間仍是巨大的。 

3、房地產開發企業中，我們看好規模實力強大、品牌具有優勢的龍頭企業，在市場不確定性加大的環境下，這些企業的發展更為明確可期。 

4、商業地產出租受政策調控影響不大，隨著城市現代化和商業化的發展，中心城市的持有性商業地產價值上升空間仍然巨大。 

5、對房地產行業給予短線“中性”、中長線“增持”評級，建議08年重點關注萬科A、深振業A、金融街三家上市公司。 

公司	06A	07E	08E	09E	評級	簡評
萬科A	0.33	0.75	1.06	1.41	增持	理念超前、快速發展的地產龍頭
深振業A	0.85	1.06	1.36	2.13	增持	現有項目幾年內利潤可觀
金融街	0.49	0.68	0.96	1.26	增持	全國布局的商業地產龍頭，前景光明
保利地產	1.20	1.16	1.95	2.5	增持	規模和品牌優勢，發展穩健
中糧地產	0.25	0.58	0.99		增持	大背景，高起點，資產注入可期
金地集團	0.67	0.76	1.29	2.35	中性	擴張意圖明顯，但拿地成本偏高
中華企業	0.62	0.50	0.78		中性	資產注入進程低于預期
招商地產	0.91	1.1	1.8	2.3	中性	高檔住宅項目風險較高

一、 2007年房地產市場回顧

2  上市公司整體表現

07年前三季度證監會行業房地產板塊上市公司業績整體表現強于全部A股上市公司平均

2007年1月4日至11月29日，滬深300指數上漲137%，證監會房地產行業指數上漲158%。房地產板塊在本輪牛市中扮演了重要角色，一年來走勢明顯強于大盤，但11月之后進入了深度調整。板塊內72家企業07前三季度實現主營收入總額901.85億，同比增長52%；前三季度凈利潤總額131.67億，同比增長68%。而同期全部A股上市公司主營收入和凈利潤總額前三季度同比增長分別為27%和61%（以上計算均剔除無可比數據及虧損公司）。 

圖表 1：上市公司財務比率變化 

	ROE	ROA	主營業務 利潤率	資產負債率	流動比率	速動比率	總資產 周轉率	存貨 周轉率
06年三季報	4.1	3.29	27.62	80.9	1.91	0.75	0.19	0.36
07年三季報	5.35	8.13	29.58	68.96	2.07	0.82	0.2	0.39

資料來源：wind資訊平臺，國海證券研究所整理

財務比率數據也顯示出房地產公司在資產報酬率、利潤率、周轉率的提高，都可以追溯到同一因素：房價的上升。 

2  房地產市場情況

    圖表 2：全國房地產價格走勢 

近一年來房地產市場最顯著的特點是房價漲幅較大

圖表 3：全國房地產開發和銷售面積 

國家發改委統計數據顯示，至2007年10月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.5%，其中新建商品房價格上漲10.6%，二手房銷售價格同比上漲8.7%。國家統計局數據顯示，2007年1-9月，房地產實際完成投資額16814億元，同比增長30.3%；完成開發土地面積1.82億平方米，同比增長11.3%；商品房施工面積19.99億平方米，同比增長22.41%；新開工面積6.67億平方米，同比增長21.6%；商品房竣工面積2.44億平方米，同比增長11.0%；商品房銷售面積4.74億平方米，同比增長32.0%；商品房銷售額18684.8億元，同比增長50.5%。 

2  政策動向

十七大將住房政策導向定為“住有所居”。 

房地產調控政策集中在增加保障性住房供應、防止房價過快上漲，大的方向可以歸結為“保障性住房政府管，商品住房市場管”

國務院頒布《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，將保 障類住房收益群體由“最低收入”擴大到“低收入”，面積限定在50-60平方米，政府土地出讓金收入用于廉租房建設的比例由5%提高到10%。 

全國城市住房工作會議決定逐步擴大廉租住房制度的保障范圍，重申90/70原則（城市新開工住房建設中90平方米以下住房面積必須達到70%以上），規定廉租房、經適房、中小套型普通商品住房土地供應量不得低于70%。 

建設部、發改委、監察部、民政部、財政部、國土資源部、央行、稅務總局和國家統計局等九部門，聯合發布了《廉租住房保障辦法》，取代原有的《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》。新《辦法》規定，廉租房原則上不少過50平米，目標人群是人均居住面積不足10平米的住房困難家庭。 

國土資源部下發通知，規定土地閑置費原則上將按出讓或劃撥土地價款的20%進行征收。 

國家稅務總局和財政部批準北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶、安徽、河南、福建、天津十省市開始物業稅“空轉”運行，并稱有可能在08年初選擇部分地區試點進行“實轉”。 

央行年內五次加息九次上調存款準備金率；央行、銀監會共同發布《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，規定對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的貸款首付比例將不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。 

2  我們的評論

07年房地產市場先熱后冷。前10個月的數據從整體上反映了市場的強勁增長，而土地開發面積增速的降低突顯了18億畝耕地紅線之上土地資源的稀缺性。各主要城市房價的大幅上升被視為市場過熱的信號，因此下半年政府的調控政策開始頻繁出臺，直接導致了市場濃重的觀望情緒。板塊內上市公司全年業績大增幾無懸念，但越縮越緊的政策使房地產行業的發展方向存在了太多的不確定性，降低了投資者的信心。對于各項政策，我們的態度是長期樂觀的，在走向和諧發展的過程中，調控是必然的，消除不理性、不和諧的因素，對市場的發展反而是一件好事。 

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