經濟觀察網 楊紅旭/文 前段時間，北京等城市公布了3月住宅價格，尤其是北京房價下跌近26.7%，引起多方的爭論和質疑。今天，國家統計局也公布了3月份全國70個大中城市房價數據，與各城市公布的成交均價不同，統計局的是房價指數。 

數據表明，3月70個城市中，新建商品住宅環比價格下降的有12個城市，持平的有8個，上漲的有50個。與2月份相比，3月份環比價格下降的城市個數增加了4個，價格上漲的城市減少了6個，環比漲幅比2月份縮小的城市有29個。由此可見，調控效果正在顯現，畢竟下跌的城市越來越多。 

不妨看下價格下跌的12個城市是哪些：杭州、?？?、安慶、鄭州、包頭、蘭州、吉林、寧波、秦皇島、平頂山、贛州、岳陽。顯而易見，多屬二三線城市。不過，值得關注的是，除岳陽市以外，2月和3月環比價格出現下降的城市均不相同?？赡苡袃蓚€原因，一是2-3月部分城市房價處于波動中，暫時還未形成持續下跌格局；二是新近調整過的房價統計方式還不夠完善，不能很好的反映同質樓住宅的價格變化，而更多的受到成交結構變化影響（即低檔房源成交比重大時就會拉低價格），房價指數的權重等參數設置還須進一步優化。 

光看單個城市房價變化，很難把握全局走勢。遺撼的是，今年初房價統計方式改革之后，不再統計和公布70個城市的整體房價指數了。筆者經過算術平均后，可大致得出一個數據。3月，70個大中城市新建商品住宅價格環比2月上漲了0.29%，增幅比2月回落了0.17個百分點。 

由此可見，70個大中城市新建商品住宅價格整體仍呈上升態勢，但上漲幅度持續縮小。預計快則4月，最可能是5月，最遲不會超過6月，70個大中城市新建商品住宅價格將出現首次下跌，也即“房價拐點”。之后，估計將出現半年左右的持續下跌。 

從區域分析，3月份，二線城市新建住宅價格漲幅最大，為0.35%；一線城市漲幅最小，為0.13%；三線城市漲幅為0.25%。尤其是得關注的是，3月份，一線城市房價漲幅回落的幅度最大，說明作為政策重點調控的地區，效果顯現的也更快些。 

從戶型分析，3月份相比2月份，90 m2以下、90-144 m2、144 m2以上戶型的新建商品住宅價格，分別環比上漲0.39%、0.34%和0.15% 。小戶型價格上漲幅度明顯大于大戶型，投資投機性需求多數被擠出市場，而剛性需求者主要購買的中小戶型相對略為樂觀。從1-3月變化來看，中小戶型價格漲幅持續回落，而大戶型則基本保持較小漲幅不變。由此反映出，中低檔住宅價格波動明顯，而高檔房價格波動較小的市場特征。 

綜上所述，基本上可以得出一個結論：調控房價的效果正在顯現，只要堅定不移的將政策落實到位，下半年即能收到明顯成效。然而，正如4月13日溫家寶總理在國務院常務會議上所言：“當前市場仍處于相持階段，普通商品住房價格與調控目標和群眾期待相比仍有較大差距，特別是有的城市房價過高、上漲過快的局面沒有根本改變，有的地方落實中央調控政策的措施也不夠有力，總的調控效果還有待鞏固和加強?！?nbsp;

確實存在這種現象：部分地方政府不愿賣力的落實中央政策。比如在限購、房價控制目標等方面。4月以來，國務院派出八路督查團，奔赴16個省市調研地方政府落實中央政策的情況。調研之后，不排除還會有督促地方政府的新的舉措，部分城市也可能會調整房價控制目標。也只有這樣，才能迫使房價朝合理回歸的方向發展，否則，極有可能功虧一簣。但另一方面，也不宜對于市場再追加更嚴厲的調控政策，否則一旦調控過頭，也會有后遺癥。 

作者系上海易居房地產研究院綜合研究部部長