經濟觀察網 楊紅旭/文 今天國家統計局公布的數據顯示，10月份，全國70個大中城市房屋銷售價格不僅同比去年同期上漲8.6%，而且環比9月上漲了0.2%?；蛟S，很多人會感到困惑，難道9月底展開的新一波房地產調控，還是抑制不住房價上漲的沖動嗎？ 

之所以在國慶之前就啟動更加嚴厲的調控，主要是因為9月全國房價重新上漲。今年4月“國十條”出臺后，6月70個大中城市房價出現環比負增長，可惜僅僅持續了一個月，7-8月連續兩個月持平，也即不漲也不跌。及至9月，隨著全國樓市回暖，尤其是當月全國新建商品房銷售面積環比8月大漲51%，房價亦跳將起來，環比上漲0.5%——這是中央所不能容忍的。 

那么，為何在限貸、限購等史無前例的新一波調控之下，10月房價依然出現上漲？答案是：慣性使然。10月以來，全國房地產市場已經出現明顯降溫，但由于新盤網上合同備案具有一定的滯后性，部分銷售數據由9月延至10月，所以成交價格仍然表現為上漲。另外，新的調控展開后，很多樓盤推遲開盤，眾多開發商都還未制定新的調價方案。 

因此，從環比情況來看，漲幅已由9月的0.5%回落到10月的0.2%，接此速度，11月極有可能出現環比負增長，也即房價下跌。從同比情況分析，漲幅已由9月的9.1%回落到10月的8.6%，未來3個季度左右，同比增幅還將繼續回落，而且極有可能在明年年中前后出現負增長。 

一般而言，在市場中“量在價前”。成交量的變化，會直接推動價格發生變化。10月份，全國商品房銷售面積9278萬平方米，較9月份下降11.2%，11月份成交量將繼續下滑。冬季一般是樓市的傳統淡季，尤其是春節前后的月份，加之國家抑制房價的決心大、措施狠，預計未來半年保持下行和低迷形態。到了明年二季度，成交量極有可能會出現反彈，至于反彈的力度和空間，現在尚難斷定。 

一方面，市場成交量將有所下滑，房價將隨之出現調整。更關鍵的是，另一方面，市場供應量卻在持續增加，今年1-10月，全國房地產開發企業完成土地購置面積3.28億平方米，同比增長36.2%，全國房地產開發企業房屋新開工面積13.18億平方米，同比增長61.9%。新開工面積暴增，意味著今年四季度至明年，可供預售的商品房規模比較大；而土地購置面積的大增，意味著明年下半年直至后年，可供預售的商品房規模也將持續擴大。 

當前政策調控的重點是抑制投資投機需求，同時也誤傷的部分合理的自住需求，所以在政策放松之前，商品住宅需求顯著萎縮已成定局。這就意味著，未來二個季度，甚至更長時間段內，很多城市將出現持續的商品住宅供大于求的狀況。在市場經濟條件下，供大于求自然會促使價格下跌。開發商在不差錢的時候完全可能堅持不降價，但一般而言，很多房企很難堅持半年或一年捂盤不售。 

綜上所述，今年房地產市場確實出現了“金九銀十”現象，雖然成色并不足，房價亦連續兩個月上漲。不過，這只是暫時現象，在強大的調控壓力、市場供大于求、企業漸趨差錢等三大因素影響下，未來半年左右的時間段內，70個大中城市、尤其是一線城市的房價，將總體呈現下跌格局。 

作者系上海易居房地產研究院綜合研究部部長