經濟觀察網 易鵬/文 這次國務院出臺房地產新政，心理學用得很到位。先是在14日公布國務院常務會議公告，接下來在15日公布了二套房貸首付提高到50%，到17日又對三套房貸大開殺手。這種步步緊逼的策略，給人以強烈的心理暗示，讓人進一步感覺到房地產風雨欲來的感覺，所以在19日股市因為房地產股的拖累來了一次暴跌。 

從國務院這種精心安排來看，這次國務院對非理性的房地產泡沫的忍耐總算到了盡頭了，終于要對非理性的房地產泡沫動手了。而且出手是前所未有的嚴厲?？梢哉f，房地產的瘋狂遭報應的時候已經來了。當然，任何政策的出臺，都有它的兩面性。這“一刀切”，在控制房地產泡沫的同時，肯定也會傷害到一些非投機性的剛性購房需求，但在兩害相權取其輕的原則上，這種代價是值得付出的。 

這次房地產新政的，對房價的抑制作用肯定是必然的。一個最直接的效果就是降低了按揭貸款造成的杠桿倍數，意味著投機或者購買二套房的資金需求量和成本直線上升。最關鍵的是，政府出臺如此之猛的政策，會導致整個購房市場出于短期看空房地產的重大心理預期。心理預期會直接導致廣大購房者持幣觀望，直接推動房地產成交量下降。當然，政策出臺以后，肯定還會有一個雙方博弈的相持階段。根據“量在價先”的經驗，這次新政目前對于房價的影響肯定有一個滯后期。一般會在3—6月后，才會在交易量巨大萎縮的影響下，打壓房價。如果，在這種猛烈的政策下，房價還不下降的話，在金融危機已經過去，房地產價值趨小的背景下，政府必然還會繼續出重拳。比如提高開發商資本金的比重，出臺物業稅等。 

當然，對這次房地產新政也不宜期望太高，不要認為房地產新政會導致房地產價格的大幅下跌。一方面，經歷去年樓市的大爆發，開發商手里擁有的資金是比較充裕的，有足夠的抵抗能力。到3月18日為止，39家房地產類上市公司公布2009年年報顯示，這39家公司經營性活動現金凈流量為202.86億元，而2008年為-258.91億元。一方面，政府也不希望房地產暴跌，既然有政策打壓，同樣可以采取政策來扶持，一旦到了崩盤的區位，政府還是會出手的?，F在的打壓，關鍵是要使得房地產能夠聽話、健康地成長，中國未來的城市化肯定是少不了房地產業的。 

最重要的方面還是房地產新政將面臨巨大的阻力。這在前幾次的宏觀調控中早就有了先例，多次出現了房價越調越高的現象。這種阻力來源于很多方面，最大的阻力來自與希望房地產價格繼續攀升的各種利益集團。其中就包括了商業銀行，地方政府、開發商、持有多套房產的富裕階層等。拿地方政府為例，面對這次房地產新政就會有很多空子可以裝。比如這次調控究竟用什么標準來衡量城市的房價存在上漲。因為這次新政很多條款是針對房價飛漲的城市的。但目前統計局的數據是有水分的，它公布去年的房價才上漲1.5%，按照這種標準來說，每個城市都可以說自己沒有泡沫。而偏偏統計局的數據又是官方最權威的數據，這就形成悖論。這種悖論將給了地方政府阻撓房地產新政一個合法的理由。所以房地產新政成敗如何，關鍵是要看落實。 

任何政策，有人受傷必然有人受益。在筆者看來，這次房地產新政的受益者，一是房地產行業中的精裝房。二套房政策的出臺使得首付一下提高了不少，通過購買精裝房的方式可以緩解一部分資金，不需要立馬就掏出裝修錢。同時購買精裝房可以早點入住節約自己的租房費用，或者用作出租以轉嫁高首付帶來的壓力。 

其次就是股市。巨大的房地產的泡沫，其實也有一個好處，那就是分流過剩的流動性，形成一個巨大的房地產資金池。當這種巨大的資金量從房地產中被擠出來的時候，股市必然會成為資金下一步匯聚的重點選擇地。在巨大資金的推動下，也許下半年的中國股市會有些表現?；蛘?，又會在新的領域制造出一個巨大的泡沫。這背后要牽涉的問題，可不是一個房地產新政可以解決的。