經濟觀察網 宋堯/文  至少在北京，房地產中介公司的名聲一直非常糟糕。因此在本月初風傳住建部即將出臺《房地產經紀管理辦法》的消息時，“該好好管管他們”恐怕是許多人的第一反應，但如若仔細深究，事情恐怕并不那么容易。

在制度設計上，《房地產經紀管理辦法》的運作還是圍繞著房地產經紀從業人員的準入考試和備案制度展開，主要是讓這個行業里的人員參與培訓，并在此過程中主管部門借以掌握經紀行業從業人員的信息，為下一步的管理做準備。據統計，目前北京市從事房地產經紀職業的人員有6萬多人，而持有房地產經紀人資質的不到一半。

但事實上，在房地產經紀機構從事業務的整個流程中，政府部門真正能夠管理的環節，也就是房產證的變更業務。主管部門可以要求在這一環節參與的房地產經紀人必須有注冊備案信息，從而強制推行經紀人資質管理制度。

而中介公司的其他業務例如租房，整個流程基本不需要經過政府主管部門，因此從業者也根本沒有去主動接受培訓和注冊備案的動力。另一方面，一些擁有十幾位業務人員的中介公司門店里，擁有經紀人資質的從業者，也就店長副店長兩三人而已，業務大家跑，僅在必須用到經紀人資質的環節，由他們出面擺平。

當然，主管部門一直有將這項制度推行至中介行業更多業務環節的計劃，但其背后真正的推動力自然不光是維護消費者權益，更多的考量或在于稅收。按照中國現行稅法的規定，在房地產出租的過程中需要繳納個人房屋出租要繳“六稅一費”，理論上的稅率大約在租金的20%左右。一些城市為了提高征收率做了減免。但這筆稅卻一直無法有效征收。

大多數的房屋出租，都是在管理部門無法管理到的“地下市場”進行，無論是房主還是租房者，沒有多少人會想去主動上報交易，主動納稅。但雙方的合法權益，同樣也就進入一個管治空白區。類似的管治空白還在很多地方出現，比如房屋買賣過程中的“陰陽合同”問題。再三出現在官方文件里，自然有消費者利益受損的案例，但政府的稅收損失累計起來也不是小數目。

而真正損害客戶和消費者利益的事情，是不可能憑一部《房地產經紀管理辦法》就可以解決的。其背后的復雜性，主管部門早已心知肚明。但之所以隔三岔五總會有這樣“整頓、治理”之類的風聲流出來，部分在于面對房地產市場有更多焦頭爛額的事情，而房地產中介是一個可以隨時被拎出來、代人受過承受指責的對象。

該解決的問題依舊存在，如果房地產經紀人資質管理制度的推行只能覆蓋到中介行業的一部分業務，主管部門也只能每年幾次走過場式的巡視檢查工作，不要讓情勢太失控。