經濟觀察網 楊紅旭/文 近日有媒體報道，住建部正在研究制定房地產經紀的管理辦法，準備從資金監管、人員、機構到相關的活動都進行相應的規范。住建部房地產市場監管司司長沈建忠表示，房地產經紀管理辦法原則上已經通過，很快就會對外公布，管理辦法設定了五項制度，并明確禁止“陰陽合同”行為。在房地產調控實施幾年之后， 看來將對房產中介市場進行法制化管理了。

房地產經紀是指以收取傭金為目的，為促成他人房地產交易而從事居間、代理等經紀業務的經濟活動。在當前我國，主要包括一手房代理和二手房中介，相較一手房代理，二手房中介行業可謂魚龍混雜，甚至部分時候有點烏煙瘴氣，所以房地產經紀管理辦法將主要對規范二手房中介市場起到較大的作用。

近十年來，隨著房地產市場的持續高增長，我國房產中介市場亦繁榮起來。然而整體而言，房產中介企業數量多、規模小，市場進入門檻極低，只有借幾個經紀人證書、租個鋪面就能開張。這個行業的生存特征是“野火燒不盡，春風吹又生”，隨著市場冷暖而表現出“季節性”變化，市場活躍時大量的門店涌現出來，市場低迷時，又有很多門店紛紛消失。除了少數大型連鎖化經營的企業外，大部分二手房中介企業的抗風險能力較差，在激烈的市場競爭以及市場潮起潮落的背景下，由于缺失了成熟的市場監管體系，各種違規違法行為相當普遍，甚至個別老板會在資金鏈出現危機的情況下攜款潛逃，比如2007年著名的 深圳 “中天事件”。

從2005年的重要房地產調控文件“國八條”開始，國家將治理整頓市場交易秩序作為調控的重要內容之一，“國八條”中就曾規定：“要嚴格房地產開發企業和中介機構的市場準入，依法嚴肅查處違法違規銷售行為”。之后，還搞過幾次專項市場整治。但這些臨時性的調控措施往往是雷聲大，雨點小，即便下雨，也是雨過地皮干。此番住建部研究制定管理辦法，既是歷史必然，也是今年9月底新一輪調控的推動所致，“9.29新政”中措辭嚴厲地提出：加大住房交易市場檢查力度，依法查處經紀機構炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。

當前，我國房地產經紀行業發展環境不佳，違規現象叢生。行業的不正當經紀行為主要有過度炒作“樓花”、傭金外得利、利用職業便利欺詐、促成陰陽合同、挪用客戶資金等。比如一些紀紀機構在委托的客戶之間，通過分別簽訂兩份協約獲取非法差價；再如，有些經紀人為了實現承諾，不正當誘導買賣雙方人員進行交易，如為了高額貸款或減低稅收，唆使交易雙方簽定兩份合同（陰陽合同），一份用于過戶辦稅，一份用于實際交易。

從行業管理角度分析，當前行業執業規范不健全、行政管理錯位、行業自律不強，從而造成管理不力和市場失靈。政府管理部門對房地產經紀業的規范執業，缺乏有力的執行措施，在行業總體素質不高和過度競爭的現實條件下，規范執業往往成為擺設。行業立法基本處于空白狀態，行業協會的行業約束也剛剛起步階段，只能進行一些口頭指導，無法有效引導和約束企業。

作為整個房地產業鏈不可或缺的一個環節，我國房地產經紀業正在迅速成長的過程中，但行業尚處于比較初級的發展階段，不可避免會出現各種問題，如行業管理不健全、商業欺詐、運行低效、消費者權益侵害等。政府及行業組織無疑將擔當責任，通過有效的管理手段妥善解決發展過程中的問題。除了必要的法律調整和政府行政管理外，行業組織也可以憑借自身貼近市場、貼近企業的有利地位積極采取直接有效的措施，加強對行業的監督、規范和管理。

房地產經紀管理辦法的制定，無疑是行業立法方面的一大進步，不僅有利于配合當前的房地產調控行動，進一步規范市場交易秩序和穩定房價，而且更有助于房地產業健康發展，尤其是在保護消費者權益方面發揮重要作用。

(作者系上海易居房地產研究院綜合研究部部長)