銷售首破600億 萬科全球王座暫無憂

經濟觀察網 記者 廖杰華 今日，中國、也是全球最大的房地產公司萬科公布2009年年報。年報顯示，萬科成為國內首家銷售金額突破600億元的房地產公司，業績重返增長軌道，并再次問鼎全球住宅企業銷售冠軍，全年實現營業收入488.8億元，歸屬上市公司股東的凈利潤53.3億元，同比分別增長19.2%、32.1%，各項經營指標全面超越2007年。不過，盡管業績優異，但眾多基金公司仍不看好萬科后市走勢，持續減持萬科股票。

蟬聯全球住宅銷售王冠

2009年房地產市場大幅回暖，萬科全年累計銷售金額達634．2億元，在國內房地產企業中率先突破600億。受金融危機影響，美國最大的房地產企業帕爾迪2009年銷售收入為38．7億美元，因此萬科繼2008年后蟬聯全球住宅企業銷售冠軍。

根據年報數據，除京滬廣深四個一線城市之外，杭州、蘇州、天津、南京、佛山等二線城市也對萬科整體營業收入和凈利潤做出了較大貢獻。由于進入重慶等部分二線城市較晚，產品尚未大規模進入結算，上述區域未來有望成為萬科的新增長點。

2009年萬科新進入煙臺、三亞兩個城市，目前已在全國進入了三十多個城市市場。作為率先完成跨地域布局的住宅企業，其“戰略縱深”優勢開始逐步體現。郁亮表示，戰略縱深所帶來的優勢更多在于提供了土地市場更大的騰挪空間，從而避開爭奪過于激烈的市場，把握機會獲取優質土地。

手持現金230億元

年報顯示，萬科2009年共獲取新增項目44個，對應萬科權益建筑面積1036萬平方米。截至2009年末，規劃中項目按萬科權益計算的建筑面積為2436萬平方米。

與銷售業績形成鮮明反差的是，萬科在2009末房地產企業土地儲備排行榜中未進入前十位。萬科總裁郁亮表示，萬科堅持“不囤地”的原則，獲取項目是為了滿足開發和增長的需要，并不追求過多的土地儲備，目前項目資源基本可滿足未來二至三年的開發需要，是一個比較合適的水平。在項目獲取上，萬科將繼續堅持“寧可錯過，決不拿錯”的原則，綜合考慮土地價格、收益空間和開發風險，發揮戰略縱深優勢靈活騰挪，綜合利用多種方式獲取地價合理、投資回報好的項目。

由于銷售良好，而在土地市場出手穩健，截至2009年末，萬科持有貨幣資金230億元，凈負債率19．7％，較2008年末降低13．4個百分點，財務狀況更趨穩定。

不看好后市基金減持

針對去年部分城市房價上漲過快的現象，政府近期推出一系列調控政策。郁亮表示，長期來看調控政策有利于房地產市場平穩發展；短期來看宏觀經濟的走勢存在不確定性，政策對市場的具體影響也還有待觀察。萬科從2007年開始一直堅持“應變重于預測”，2009年在投資上保持了充分的謹慎，目前公司經營非常穩健，現金充足，足以應對市場變化的各種可能。

另外，2010年萬科將全面推動裝修房、標準化、工業化以及綠色住宅方面的探索與實踐，率先迎接低碳經濟時代的到來。

隨著年報的披露，萬科市盈率已下降到19．66倍，但基金公司卻不買賬。

年報顯示，去年四季度，萬科A遭遇了基金的大幅減持。在此期間基金總共減持了萬科70601.81萬股，以持股數論，萬科更成了當季基金減倉最多的個股。截至去年12月末，僅剩下37只基金重倉該股，總持股數為77167.31萬股，占其流通盤的7.99%。而數據顯示，在進入2010年之后，機構減持萬科的步伐并沒有停止。WIND數據顯示，今年前兩個月機構繼續減持了萬科33.06億元了。

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