“隱形地主”現身 銀泰發力軌道商業模式(2)

銀泰百貨董事長沈國軍表示，北京2011年底以前要開通好幾條地鐵線路，公司最近在北京的東南西北四個方向都在進行商業項目的選址，其中大紅門商業項目將于2011年開業；同時也有幾個可能和京投銀泰合作的項目，包括地鐵大興線棗園站有一個100多萬平方米的綜合項目，其中有30萬平方米左右體量商業，是京投銀泰和港鐵公司合作開發；此外，還在東五環機場二線等站點沿線有布局計劃。

京基投承諾，京投銀泰將是其唯一的房地產二級開發平臺。京投銀泰將依托其在北京軌道交通規劃建設方面的優勢和投融資能力，負責北京軌道交通沿線房地產資源開發、軌道交通站點綜合開發、軌道交通車輛段綜合開發以及郊區軌道交通沿線土地一級開發、房地產開發等業務。

除增發注入大紅門項目、錢湖國際及翔鳴房產外，京基投承諾在短期內即將取得的土地資源通過多種形式置入京投銀泰，今后京基投的土地開發和房地產開發類項目將完全由公司進行經營運作。目前京基投即將落實地鐵大興線棗園站周邊32公頃土地的一級開發項目；正在落實地鐵9號線郭公站100公頃土地的一級開發、花鄉站8公頃土地的二級開發；已落實地鐵10號線二期西馬場站周邊7公頃土地的二級開發。京基投還將把北京京創土地開發公司、京投地下空間開發公司等注入到京投銀泰。

軌道交通與商業地產的聯姻

根據 《北京市城市快速軌道交通建設規劃（2004-2015）調整方案》，京基投除了完成在建項目的投資外，還需要投入建設地鐵9號線、亦莊線、10號線二期、8號線二期、大興線、6號線一期等十余條軌道交通新線項目，未來仍需投入的資金將達到約2200億元，而總體動態投資將超過3000億元。為緩解其資金壓力，北京市政府每年向京基投投入100多億元資本金，但仍無法滿足其巨大的資金需求。

在這樣的資金壓力下，京基投選擇了“軌道+房地產”這一模式來填補軌道巨額投資。這一思路來自香港地鐵的成功經驗。港鐵公司憑借地鐵沿線的物業發展權，成為全球唯一一個盈利的地鐵公司。僅2005年—2007年，港鐵公司來自物業經營的利潤高達200億港元，占公司當年經營利潤總額的54%、53%與58%，儼然一家以房地產為主業的公司。

地鐵公司在開發軌道商業方面有著很多天然優勢，對其形成了保護性壁壘，因此在二級市場拿地更為便利，形成一、二級聯動優勢。一方面，地鐵公司參與沿線土地規劃，便于獲得沿線土地一級開發權；而地鐵上商業物業的施工有著特殊的設計要求，開發商需要與地鐵建設同步進行上蓋物業平臺、柱網及相關設施的建設，因此地鐵和周邊商業如果由不同單位來投資建設，將面臨復雜的銜接問題，但如果統一規劃建設，則有助于實現無縫銜接，降低開發成本。

有調查顯示，國內地鐵沿線住宅物業價格一般高于同片區非地鐵沿線住宅物業的價格約5％至15％不等，充分顯示出地鐵物業的旺盛需求。

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