保利地產回應高存貨質疑

作為保利房地產股份有限公司（下稱“保利地產”）營銷總監，在1月初，保利地產公布了2008年銷售業績簡報后，聽到很多外界的質疑，胡在新心里有些不舒服。一直在對此做解說工作的品牌事業部經理譚勝，對外界一些沒有根據的揣測和分析更是有些無奈。

其實，這份業績報告備受外界詬病的主要有兩點，一點是保利地產2008年實現銷售金額205.11億元，比年初預定的240億元的目標縮水超15%；另一點就是，截至2008年三季度末，保利地產的存貨達到417.5億元，比上半年末增長了48.66%，其在總資產中的占比超過60%，高于業內平均水準。很多人認為保利地產的經營面臨風險。

在譚勝看來，在如今宏觀調控下漸冷的地產行業，開發商的業績縮水已成為不爭的事實，不僅僅是保利，萬科、招商、金地等龍頭開發商都已適時調整了銷售目標。在同行中，保利不俗的銷售業績不僅不應該受到批評，還應受到肯定。

而另外高達417億的存貨，在他看來，也是事出有因，不能籠統的一概而論。

存貨形成原因

在向本報記者的闡述中，譚勝把417億的存貨分成了四個組成部分：一是已建未售部分；二是在建在售部分；三是已售未結轉部分；四是土地的儲備。

他進一步解釋：“通常大家理解的存貨就是已建未售部分，但這在我們的存貨組成中所占比例不大?！?

保利地產三季報顯示，2008年1-9月份在建面積976.22萬平方米，1-9月總竣工51.88萬平方米，僅完成年度計劃的15%。

很明顯，由于對大勢的判斷，從2008年初開始，保利就有意調整了開工進度。

而這也得到了廣州中原地產項目部總經理黃韜的證實，由于長期為保利地產做項目的全局規劃，一直保持著緊密的合作關系，因此對保利的經營狀況也有頗多了解。

“保利的很多項目大多是2008上半年已建成的，加上性價比不錯，所以賣的比較好，上半年乃至全年的業績也因此表現不錯?！?

保利地產的中報顯示，2008年上半年，保利實現房地產銷售面積131.4萬平方米，銷售金額107億元，其中南海保利花園項目實現銷售11.1億元、北京保利香檳花園項目實現銷售6.53億元、上海海上五月花項目實現銷售10.5億元、武漢保利心語花園項目實現銷售7.05億元、沈陽上林灣項目實現銷售3.38億元、重慶保利香檳花園二期實現銷售5.7億元。

在黃韜看來，2007年對這些項目的抓緊施工，為這些項目在2008年的順利銷售鋪平了道路，開工的疾緩控制，對大勢的判斷，是保利地產2008年取得不俗業績的關鍵。

據他掌握的情況，“現在，已建未售部分確實不多。06年和07年的已建未售的存貨已經在2008年賣得差不多了?！?

雖然延緩了開工，但是對部分項目的前期規劃等籌建工作卻一直沒有停止。

保利地產的三季報顯示，前三季度，公司共有在建擬建項目62個，總占地面積1441.16萬平方米，規劃總面積2436.22萬平方米。報告期內，新拓展項目2個，占地面積170.49萬平方米，規劃建筑面積89.38萬平方米。今年第三季度公司新開工面積165.3萬平方米，竣工面積7.88萬平方米；同比下滑37.8%。

從中可以看出，一，60多個在建擬建項目在存貨中占有一定比例，雖未出現停工現象，但對其資金周轉形成一定壓力。二，第三季度，竣工面積驟減，延緩在建項目的完工時間表意圖明顯?！斑@一部分的存貨在其組成中占有一定比例，但還不是最大的?！秉S韜說。

2008年半年報顯示，上半年公司房地產銷售結轉面積65.75萬平方米，結轉收入52.22億元，已售未結轉面積達144.6萬平方米，金額計130億元。對存貨形成又一原因的已售未結轉是譚勝一再向記者強調的。

“保利對財務風險的控制一直比較保守，對已售未結轉部分全算做是存貨，只有當交樓后，業主拿到房子，保利從銀行拿到錢，雙方的手續全部完結，才算是正式結轉?！?

在譚勝看來，對財務風險的保守控制讓外界對其存貨量之大形成了一定的誤解。

而存貨量巨大的關鍵，在黃韜看來，還是其巨大的土地儲備。

“保利在2006和2007年的土地儲備是相當大的，足夠其今后兩到三年的開發?！秉S韜說，“這些土地的前景目前的狀態還是比較模糊的，有的可能馬上轉讓，有的可能與政府協商退地，所以400多億的存貨并不稀奇，他是動態的，有可能明天就變成了300億?！?

但是他也承認，大規模的資金壓在多宗地塊上，在非常時期，對保利的資金周轉壓力也是巨大的。

經營壓力

“只要手上有大把地塊的，存貨量都不會少?！痹谀承I內人士看來，現在的行業形勢，每一家的存貨量都差不多，只不過保利顯得突出一點。

財報顯示，中糧地產2008年三季度存貨猛增至45.58億元，同比增加270.48%，比年初增加249.73%，單季增幅176.72%。2007年底，中糧地產僅有13.03億元存貨，其中開發成本存貨10.97億元。

金融街同樣如此，到2008年三季度末，其存貨共計98.07億元，同比增長72.33%。中報顯示開發成本存貨76.54億元，占存貨總量的93.25%，較年初的54.69億元，其2008年上半年開發成本存貨增長了21.85億元，增幅達40%。

數據顯示，86家A股非ST房地產上市公司2008年三季度末的存貨合計達4015.2億元，同比增加了59.35%。與2007年末相比，三季度末的存貨也增加1002.91億元，增幅達33.3%。

顯然，如何消化存量，對保利以及其他開發商來說，是個難題。

但是，保利地產董事總經理宋廣菊告訴記者，保利、金地、萬科等幾大開發商的存貨都在正常范圍之內，無須擔心。

另外，很多分析師認為，保利、萬科等公司在2007年取得的高價地將對其利潤形成壓力。

記者查閱的資料顯示，保利在2007年在重慶、沈陽、上海、杭州、廣州、佛山、武漢、包頭獲取的多宗地塊，除掉其于2007年9月以42億元高價奪得的兩塊金沙洲地王，其余拿地平均成本并不高。

宋廣菊在此前接受本報記者采訪時稱，2008年拿的地塊，包括2007年的部分地塊獲取成本都已回歸到前幾年的水平。

對于一直備受關注、飽受退地傳聞的兩塊金沙洲“地王”，據黃韜講，“其中一塊的20多億地款已經付清，另一塊由于未達到交地條件，還在與政府協商之中?！?

“根據我們掌握的情況，退地的可能性不大，但是這兩塊地王近兩年內估計不會開工?！?

如今，保利已進入全國18個大中城市，基本覆蓋了所有經濟發達中心城市，且80%以上的項目資源集中于經濟附加值高、市場空間廣闊的一線城市。

宋廣菊認為，這些分布于各大中心城市的中心地段項目，不但有剛性需求支持，而且還具備地價成本優勢，他們將在2009年市場份額的搶奪中為保利繼續提升市場地位發揮關鍵作用。

黃韜斷定，2009年上半年的銷售肯定是很艱難的，如果下半年有好轉，那么保利在2009年的銷售狀況有可能比肩2008年，否則就很難說了。

譚勝告訴記者，2009年，公司的銷售策略就是要 “以銷定產”，什么好賣賣什么，及時的調整產品結構，更精準的把握市場需求。

• · 地產商會內部回應 房價地價口水又起 　|　 2009-08-03
• · 地產商會內部回應 房價地價口水又起 　|　 2009-08-03
• · 杭州飆車案受害人譚卓父親申請抗訴 質疑身份 　|　 2009-07-29
• · 美國稱中國經濟數據調查僅用15天 統計局反駁 　|　 2009-07-23
• · 杭州飆車案被告人一審判三年 審判長回應四個質疑 　|　 2009-07-21