重慶容積率大案(1)

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經濟觀察報記者張曉暉 十數名廳局級官員的落馬和審判，使得本已動蕩不安的重慶地產界，再添幾分變數。這些來自于重慶規劃局、國土資源和房屋管理局、區縣級政府的大小涉案官員，均與房地產界一個專有名詞“容積率”相關。

一個行業的“潛規則”和一群因此而落馬的官員，揭示出一道匿身于房地產界的經濟“秩序”。

禍起“容積率”

容積率，這是一個中國地產界至今模糊不清的概念。它的大意是指：總建筑面積與單位土地面積之比。

在一些中國的城市，容積率等于總建筑面積除以單位土地面積。在重慶，這個計算方式于2005年7月被調整為地上總建筑面積（不含地下）除以單位土地面積，重慶政府的理由是，隨著交通的擁堵，計算方式的調整有利于房地產開發商修建更多的地下車庫等建筑，合理利用地下空間。

在容積率計算中，“總建筑面積”究竟是地上地下建筑面積之和，還是僅為地上建筑面積，很多平原城市選擇了后者。

重慶政府解釋，為便于計算和管理，此前從2002年開始，重慶市計算容積率時，是以地上和地下建筑面積之和作為 “總建筑面積”，但引發了許多爭議，也間接造成了停車難，因此，重慶政府于2005年更改了容積率計算規則。

一位不愿意透露姓名的房地產開發商認為地方政府對容積率計算方式做出的這一修改，實際上是大大偏袒了房地產開發商。

以重慶規劃局核定容積率不超過2的一個地產項目為例，假如單位土地面積是1萬平方米，那么按照原先的計算方式，地上建筑面積與地下建筑面積的總和不得超過2萬平方米，如果該項目地下建筑面積為0.5萬平方米，地上建筑面積即應為1.5萬平方米。

倘若以新的容積率公式計算，不僅地下建筑面積可以大幅度擴升，地上建筑面積也可由此增加0.5萬平方米，如果地上建筑物按照市價3000多元/平方米的價格售出，光是地上這部分增加的建筑面積，已足夠令開發商多錄得1500萬元的現金收入。

也正是2005年前后兩年之內，重慶“容積率”涉案官員的索賄受賄到達頂峰。

重慶市檢察機構查明：前重慶沙坪壩區副區長陳明，在2006年3月間，利用擔任重慶市規劃局用地規劃管理處處長的職務便利，為重慶永緣房地產開發公司在九龍坡工業園區開發的 “緣份新時空”地產項目調整容積率，使之從原先的3.0調高至5.0。

而前重慶市渝中區副區長王政、渝中區委原副書記鄭維亦通過容積率的調整，大肆收受房地產商賄款。2005年，在重慶市渝中區醫學院附近開發“石羊社片區危改工程”的地產商譚永忠找到王政，通過王的協調，該項目的容積率由不到4.5升至7.0。重慶第五中級人民法院庭審王政時，重慶市規劃局副局長邱建林及重慶規劃局用地處處長賈帆出庭證實，按照當時重慶市有關規定，該項目的容積率應控制在3.5-5.0之間。

另有富洲房地產有限公司董事長林金清，經原九龍坡區區長黃云“搭橋”，將富洲地產位于重慶沙坪壩區的聯芳統征地塊的建筑面積，經王政、陳明、鄭維三人努力協調，由原先的133萬平方米調整為200萬平方米。為此，林金清光是送給陳明的賄賂，就達到了5萬美金。

王政、陳明、鄭維的落馬，牽出了同級和更為上層的官員，主要有前九龍坡區區長黃云、前重慶地產集團董事長亦是國土資源和房地產管理局副局長王斌、前重慶規劃局副局長梁曉琦、前重慶規劃局局長蔣勇。

禍起 “容積率”的重慶地產官員“窩案”也由此拉開序幕。

一座城市和一個行業的潛規則

2008年7月31日，重慶知名房地產商金科集團的地產項目——“金科廊橋水岸”在當地報紙上對工程規劃許可，施工圖以及局部調整等進行了連續數日公示。

金科集團表示，此舉是為了配合重慶規劃局推行的“陽光規劃”。頗具諷刺意味的是，深涉“容積率”案件的前重慶規劃局局長蔣勇，在任職期間即大力推行“陽光規劃”。

蔣勇于2008年4月10日被重慶紀委“雙規”。此后，記者試圖采訪重慶規劃局被拒，知情者表示，該局早已聞“容積率”而色變。

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