經濟觀察報 記者 胡芳潔 隨著銀行信貸的緊縮，缺乏競爭優勢的中小房地產企業，其融資成本正步入新高。

成本

由于信貸政策收緊，開發商通過民間融資的方式獲得貸款，利率已經達到近幾年來的峰值。

“現在30%左右的年利率，能拿到錢已經很不容易了?！比A高萊斯房地產研究中心經理王楠說，目前民間借貸利率確實已經達到近幾年的峰值，年利率約為30%-40%。

在銀行信貸緊縮的背景下，民間資金正在提供新的可能性。

北京君投資本管理中心總裁彭俊明表示，現在企業資金問題，嚴重肯定是嚴重，但是和金融危機的時候已經很不一樣，那時候就算成本再高也借不到錢，而現在的情況是，如果愿意出高成本，還是能融到資，私募、信托等都還能做，畢竟現在的金融市場，比幾年前要發達得多。

作為一家民間投資機構，北京君投資本管理中心目前正在幫助一家資金緊張的房地產公司融資，房地產公司在融資方面的生存狀態從中可窺一斑。

這家資金緊張的公司，是一家大型地產公司的子公司，有二級資質，國企背景。實際上，這家公司規模并不算小，本身條件也不錯。然而，在現在的情況下，該公司已經無法申請到銀行貸款。

該公司目前主要開發的一幅地塊，位于江蘇北部的一個大城市。因為歷史遺留問題，該地塊當初拿地時屬于毛地出讓，現在剩余一部分面積沒有完成拆遷，但是已經沒有足夠的資金來完成。

由于急于完成拆遷進入下一步開發，這家公司開始尋求民間資金的支持。

今年3月，北京君投資本管理中心開始介入這筆業務。該地塊評估值約3億元，按評估值50%的比例，君投資本籌集到了1.5億元的民間資金，然后通過委托貸款的方式，委托銀行來做這筆貸款。

1.5億元的資金，能幫助這家公司完成后期的拆遷任務，但是，其也需要為此付出高成本。

這筆借款，貸款期限是半年，成本由兩部分構成：一部分是正常的銀行貸款利息，一部分是顧問費。當然，這些收益都將由出資人享有。綜合兩部分費用來計算，月息為3.5%，年息則達到42%。

“這個價格還算比較便宜的?！迸砜∶髡f，凡是涉及到拆遷沒有完成的項目，銀行最不愿意貸款，這種項目本身找資金就很難，另外，現在一般涉及到拆遷的項目，通過民間借貸，月息一般是4%-5%，3.5%的月息已經比市場價要低。

現實

“現在在找錢的企業很多，但是房地產企業的融資成本是最高的?！迸砜∶髡f，小企業、輕資產的公司，最難找到錢，融資的成本也高，中小房地產公司，如果手上沒有土地證的話，很難融到資。

能否獲得資金支持，完全要看項目自身的條件。彭俊明表示，在項目的選擇上，重點評估的有兩方面，一是財務風險，即這個項目能不能經受房價出現50%的下跌；二是政策風險，主要看四證，即《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設工程開工許可證》齊不齊全。

另外，抵押物充足也是重要條件之一。一般是土地或者土地加上在建工程，還有的公司，為了獲得一個項目的貸款，需要拿另一塊土地出來抵押。

“我們最喜歡的項目，就是同時滿足四證齊全、30%自有資金、二級資質。簡稱‘4+3+2’?！迸砜∶髡f，如果滿足這些條件，其通過民間借貸來融資的成本會降低不少，一般年利率為25%-30%。

彭俊明表示，目前他們公司的融資業務中，只有資金需求在1億元以上的業務才會接，而上限，最好不要超過10億元。

變化

民間借貸是一種方式，近年來正在興起的典當行業務中，小型房地產企業正在成為其中一個活躍的參與者。

自有房產的抵押可以便捷地獲得貸款，這是中小企業可以選擇的一種方式。此外，根據2005年公布的《典當管理辦法》，取得商品房預售許可證的在建房地產項目，是可以作為典當物來抵押的，對于房地產企業來說，這也成為一種可能的融資方式。

不過，因為融資成本高，并且房地產在建項目一般所需資金額較大，往往超出典當行的承受范圍。在北京，在建工程在典當行進行抵押的情況比較少見。

北京寶瑞通典當行運營官董伊對本報表示，房地產企業在其典當融資的企業中，占的比例非常小?！皩Ψ康禺a企業，我們會非常慎重，而且我們主要針對的是小微型企業，房地產企業大都已經屬于大中型企業，不屬于我們主要的服務對象?！倍琳f。

“在北京，在建工程作為當物，這種方式很少，偶爾一年做個一兩單，市場份額非常小?！北本┑洚斝袠I協會會長郭金山表示。

而北京典當行業協會秘書長郝鳳琴表示，在建工程作為當物抵押，根據區域的不同存在不同，在金融相對欠發達、企業融資渠道窄的二、三線城市，會比一線城市更多。

盡管北京的典當行，根據其業務并不能有效反映房地產企業目前的狀況，但本報采訪了武漢謙和典當有限公司，卻發現了明顯的跡象。

武漢謙和典當有限公司總經理高鵬對本報表示，在其業務中，今年房地產企業融資的數量，比去年雖然沒有明顯的增加，但是地產公司咨詢典當業務的信息量與去年相比卻發生了巨大的變化。

“今年的信息量，比去年增加超過50%?！备啭i說，“每個月，至少都有2-3名開發商會主動找過來，了解如果通過典當行借錢，怎么借、需要滿足哪些條件、利率是多少等等?！?/P>

這些開發商中，很多都是第一次與典當行接觸，來自武漢中心城區的開發商不多，大都是來自周邊縣市的中小企業，包括咸寧、蒲圻、黃崗等地區。

“有的開發商是項目還在建，建了幾棟樓起來，還有幾棟要建沒錢了，要去辦預售證或支付工程尾款；有的是房子銷售得不好，銀行又貸不到款?！备啭i說。

盡管咨詢量變多，但隨著房地產業風險的增加，典當行對放貸的審批開始變得更為嚴格。

高鵬表示，目前，典當行愿意介入的在建工程項目，需要滿足幾種情況：一種是項目四證齊全，銀行的開發貸款已經獲批了，只是款項暫時還沒有到位的；一種是房屋已經封頂、拿到預售證了，由于銷售策略等方面的考慮，還缺一部分資金。

而地產企業通過典當來融資成本依然是高昂的，只能作為短期應急所用。以武漢為例，通過在建工程作為當物進行抵押來融資，綜合成本來看，月息為4%左右。

北京虎杰投資咨詢有限公司首席分析師張寅表示，目前房地產企業融資的多樣渠道依然存在，包括信托、私募基金、民間借貸、擔保公司、典當行等，現在的問題不是能不能借到錢的問題，而是企業還敢不敢借。

“現在利率倒掛得太厲害了，個人、企業的錢都不愿意放到銀行。今年可以說是一個‘高利貸年’?！睆堃f。