經濟觀察網 記者 周亞霖 北京報道  商業地產是地產行業里最熱門的話題。而在過去，地產行業中以商業地產為主的公司很少，同時一個公司成規?；亻_發和經營商業地產的成功先例非常匱乏。大部分公司的獲利都是通過將項目蓋好出讓獲得差價的方式。

中房信?克而瑞近日提出，到目前為止，住宅開發商只要解決了土地、人才、資金三個問題，還有別碰上太差的行情，基本都能賺錢。但要做真正的商業地產開發還須另解決專業運營能力、利益分配和退出機制等三大難題。

也就是說，中國商業地產雖然蔚為風尚，但事實上從各個環節都還停留在住宅開發的舊轍上，真正的轉型仍然遙遠。

三大難題

中房信?克而瑞提出：運營能力的高低，在一定程度上決定了租金水平的高低，在固定的貼現率下，租金直接決定著商業地產價值的高低。即商業地產價值不是以成本計的、也不是以交易價計的，而是以租金貼現計的。

過去的商業地產開發往往喜好追求短期利益最大化，特別是一些將商業地產高價分割出讓的項目，更是不懂得利益的平衡。中房信?克而瑞就提出商業地產運營是長期性的、多主體的，特別是對于部分出售返租、要求統一經營的大型綜合體商業，不僅僅需要平衡持有者與承租者間的利益分配，還要平衡小業主的租金回報率，其實質是開發商在定價時不能一味追求短期最高價，而要以合理的租金回報率為定價依據，給其他主體留下利益空間。

同時，退出機制被中房信?克而瑞認為是困擾國內商業地產發展最根本的因素。成熟商業地產的邏輯是由果導因的，資本市場提出收益率要求，商業運營商根據這一要求整合土地、投資、經營者等資源來提出方案，當項目收益率高出資本市場要求時，方案執行。而目前國內，缺少成熟的、以獲取穩定收益為目的的資本市場主體和形式。

新金融模式下的商業地產

中房信?克而瑞認為：在成熟經濟體，地產商分為兩類，即地產開發商和商業地產運營商。地產開發商與國內絕大多數的開發商相似，像制造業一樣不斷的生產產品、賣出、獲取價差；而商業地產運營商則是通過策劃、融資、招商、建設、運營等一系列運作，使商業體具備穩定的、持續增長的租金收益，以獲取長期性的現金流、或者現金流貼現收益?？梢钥闯?，住宅開發其獲利模式是一次性的，交易完成后雙方權利和義務即宣告終結；而商業運營則是持續性的，在這個過程中商業體所有者、經營者始終發生著利益聯系，只有各方利益達到一個平衡點，才能持續下去。從這個意義上講，住宅開發與商業運營不應該以產品來區分，而應該以是否持有并產生穩定現金流來區分。而衡量商業地產價值的核心則是未來現金流量的現值。以此標準來看一些國內的地產商本質上并非是商業地產運營商，而僅僅是以商業為幌子的“類住宅”開發商。