經濟觀察報 記者 陳文雅 張延龍 “我們市住房保障辦有近三百號人，但主管的業務部門仍然忙不過來。最近經常開會，加班?！睆V州市住房保障辦的一位工作人員向記者透露，“剛剛進行了一輪機構調整，把新的機構編制定下來。前幾天領導還開會和我們強調了保障性住房的質量和安全問題。一方面大家要適應新的角色和職責，另一方面業務上的工作壓力也比較大?！?

這位工作人員說：“相比別的城市，我們的人員還是要充足一些，保障辦2008年就掛牌了，保障房建設工作也早在幾年前就開展起來了，一些城市連住房保障辦都還沒有成立，就更難辦了?！?

在很多地方，官員們還在“臨時抱佛腳”地惡補住房保障的基本概念和具體操作層面的知識。

3月21日，陜西召開一場別開生面的全省保障房工作會——增加了省長提問環節。事后有與會官員感慨“很緊張”。

當天上午11時，主管國土資源、環保和城鄉建設等方面工作的陜西省委常委、陜西省副省長江澤林做主題發言，他專門預留了30分鐘的時間用來提問，以“明確會議內容和需要完成的任務”。

被提問的官員涉及陜西各地市區縣的財政部門、房管部門，一些官員對保障房的意義、所承擔的建設任務等問題顯得胸有成竹，但涉及具體政策和執行層面，有些回答則并不盡如人意。

在向銅川市官員提問銅川經濟適用房是什么政策時，銅川市宜君縣財政局局長吳范林回答說：“房子建好以后，用財政補貼的形式給予補助，分給他們?！?

江澤林說，你回答錯了，土地政府劃撥，可以免城市建設維護費，還有相關的費用，財政不補貼。

渭南市國土資源局副局長趙磊在回答限價房的土地出讓方式時，也給出了不正確答案。

“如果各自的工作任務都不明確，那就無異于瞎忙乎?！苯瓭闪终f，他請與會者記清楚全省47.43萬套的目標任務，并要分得清廉租房、經適房、公共租賃房、限價房、廉租房貨幣補貼和棚戶區改造6類不同的保障類型，各級相關部門要把這些數字、概念記在腦子里，放在心上。

“現在地方政府有‘問責制’的壓力，所以各地對保障房建設都開始重視起來?！比A遠地產董事長任志強向記者表示。

2010年，全國各省、直轄市和計劃單列市分別和住建部簽訂了《2010年住房保障工作目標責任書》，今年3月，住建部副部長齊驥表示，將出臺針對地方政府住房保障工作問責制的具體考核辦法，對未能按照《責任書》的要求完成保障性住房開工任務、竣工任務、資金到位任務等指標的地方政府，采用通報批評、責令整改、約談地方政府主要行政負責人、推遲暫停保障性住房中央財政轉移支付等處罰，對于情節嚴重、整改期內未按要求進行整改或者整改未達標的，對主要行政責任人記行政處分等。

然而，面對龐大的任務壓力，很多地方政府仍未做好充分準備。

在河北石家莊，2011年公租房建設的任務量比原計劃增加了24倍?！斑@個數字并不是根據石家莊的保障房實際建設需要制定出來的，而是上頭提了全國總共要建1000萬套，把指標分解到河北省，河北省又把指標分解給我們?！笔仪f市相關部門一位人士說，“這是政治任務，河北今年的保障性安居工程建設啟動時，省領導就表態資金和用地會在4月15日前全部到位。為趕進度，項目匆匆忙忙上馬，又是‘三邊工程’——邊起草文件、邊規劃、邊施工?！?

“僅靠政府的力量建設保障性住房是不夠的?！标兾魇∽〗◤d住房保障處處長高亞弟說。

在陜西省保障房工作會議上，陜西省決定由陜西省政府和延長集團共同組建保障性住房建設公司，運作100億左右的社會資金來幫助市縣解決資金困難，同時鼓勵各個市縣采取多種措施籌措社會資金用于保障性住房建設。延長集團是陜西省的一號國企，2010年集團收入破千億元。財力雄厚的地方國企的介入，間接暗示了市縣財政面對任務壓力的尷尬。

然而，先期參與保障性住房建設的企業，卻也同樣面臨許多無奈。在承建保障房的過程中，一些開發商發現，由于準備不充分，保障房項目的成本比預算大幅提高，并留下了很多隱患。

“廣州市實際上把問責的部分壓力轉嫁給了開發商，比如說，以后商品房用地出讓中，配建保障房比例將成為開發商競標的條件之一，就是說，競標者愿意配建的保障房越多，拿地的可能性就越大。開發商如不配合建設保障房，預售和確權會受限制?！睆V東某房地產開發企業人士說。

保利地產董事長宋廣菊呼吁：“保障房的經營模式應該是國家多做一些贊助?！?

上述人士說，該企業承建了幾個保障房項目，發現問題重重，以后再進入保障房領域的時候會更慎重?！俺杀竞褪找婧茈y平衡，雖然理論上來說我們能拿到3%的費率。當中有很多不確定因素，比如我們有兩個項目因為政府遲遲沒有公布審核通過的保障房分配名單而導致財務成本大增。當初開工的時候，這些問題都是始料未及的。此外，因為保障房對建安成本比較敏感，原材料價格的變化都會對項目盈虧造成較大影響?！?

對開發商建設保障房項目的優惠政策，很多地方也一直沒有實質性的動作?！叭绻谏唐贩啃^配建保障房，向銀行貸款的時候都是整個項目一起走，因為當時土地拍賣的時候是一整塊地拍，簽訂土地出讓協議也是一整塊地一起拿，所以你也不可能把它分成兩塊地，再分別貸款?！?

這個問題也同樣得到了浙江綠城房產建設公司總經理曹舟南的認同?！拔覀兒偷胤秸勁?，財務成本由誰承擔都要講清楚，我們只是做一個融資主體，說好這筆錢墊多久，地方政府如果要拖欠房款，財務費用就會提高，這部分還是要由地方政府來承擔?！彼f。

曹表示，綠城和各地政府談保障房項目合作時，發現很多地方政府都還只是干著急，對于操作模式、投資主體、付款方式等并沒有明確的定論。

目前，保障房建設的主要模式有費率模式和BOT兩種，前者一般是由開發商代建，地方政府給予固定比例的管理費 （通常是建安成本的3%），后者則一般是開發商建好后，由地方政府按照一定的價格將房產回購。費率模式是地方政府較普遍采用的模式?！拔覀冊诤贾?、溫州、青島的保障房項目都是采用費率模式，只有南京采取了變異的BOT模式?！辈苷f。

許多地方政府還在為保障房建設的資金缺口而頭疼，不過近期業內傳出消息，參與保障房項目的建筑企業和房地產公司將獲得更多的政策傾斜，在大片低價拿地、加快商品房周轉等方面具有更大的優勢，部分有保障房項目的地產或城投公司的再融資重新開放也在討論之中。

“保障房真正的難題不在建或資金?！弊〗ú空哐芯恐行母敝魅吻睾缯J為，后續的經營管理才是最大的挑戰，“如何準入、退出、審核、管理、分配？能不能讓有限的公租房資源真正落實在需要的人身上？相關制度建設很重要?！币缓宥?，倉促開工，建完拉倒，最終由誰買單，由誰收場？