經濟觀察報 記者 廖杰華 實習記者 劉真真 3月18日，發完年報后的第一天。這一天，伴隨金地董事長凌克的是緊鑼密鼓的行程。早上7點半起床，簡單吃完早餐后，凌克直奔南京祿口機場，等待著他的是下午舉行的機構投資者交流會。

此次南京之行，是為了考察一個體育公園項目，這是一個面積達2500畝的大型項目，除了開發地產，凌克準備在這里興建他力推的網球場等體育設施。

在會后的獨家專訪中，凌克的雄心與野心躍然紙上。在凌克看來，五年后的金地將是最具規模、最具競爭力的一家復合型地產公司，總資產要達到3000億元，和今天的長江實業差不多。

為此，凌克試圖重構金地。在凌克的規劃中，金地將是一家以住宅業務為核心，以商業地產和金融業務為兩翼，協同發展的復合型地產開發商。

在凌克看來，金地就像一列已經上了軌道的火車，它或會審時調速，但不會偏離其原有的軌道。

和王石一樣，凌克今年最大的愿望就是去美國讀書，這一計劃已在凌克心目中醞釀多年。不過，這位有著地產界“教授”之稱的董事長實在太忙，工作、學習、陪家人和打網球占據著凌克日常生活的絕大部分時間。

                                          規模發力

對于2011年的金地而言，400億是底部而不是天花板。和外界的說法大致相似，凌克對金地2011年的銷售預測是400億以上，至于到底超越400億多少，凌克笑而不言?！拔覀兿Ｍ灰陀?00億，實現30%—40%的增長，這個金地還是可以做得到?！绷杩苏f。

答案或許就在數據里。2010年以來，金地在銷售上劃過了一條陡峭的曲線。

在金地2010年283億元的銷售構成中，上半年銷售僅為54億元，而三、四季度銷售額達到了100 億元和130億元，呈現出明顯的“前低后高”走勢。

對此，凌克的解釋是，2009年新開工較謹慎，僅為141.6萬平方米，導致2010年新增可售供應不足。

經歷了2010年上半年尷尬的表現，三、四季度均過百億的銷售額也反映出金地的爆發潛能。金地在規模上的放量正是從去年下半年開始。

對于外界猜測的龐大的可售房源，凌克給出了具體數字，“2011年可售房源將達到406萬平方米，較2010年增長42%”。若以2010年12372元/平方米的銷售均價估算，這些房源將為金地貢獻500億元左右的銷售收入，如果去化率仍舊保持在80%的水平，金地2011年的銷售額將突破400億。

實際情況可能樂觀一些，2010年9月之后，金地的銷售均價隨著供應結構的變化有所攀升。

數據顯示，2010年1-9月，金地的銷售均價為1.15萬元/平方米，隨著西安湖城大境和上海天御兩個高端項目入市，10月金地的均價上升到1.24萬元/平方米，到了12月，金地的銷售均價為1.58萬元/平方米。最新的銷售數據顯示，2011年1-2月份，金地的銷售均價仍維持在1.39萬元/平方米。

均價的攀升與金地的供應結構調整有關。2010年8月，金地正式進入高端產品市場，其天字系列一號作品上?！敖鸬靥煊本鶅r在2.8萬元/平方米左右，同時在2010上海秋季房展會上，金地在全國最高端的項目金地天境也首次亮相，售價同樣不菲。在西安，同屬高端系列的湖城大境也公開發售，去化率達84%，金地的高端產品一定程度上得到了市場的認可。

在華南地區，金地今年將推出三大高端項目，其銷售額將占深圳公司全年100億銷售目標的40%-50%。上海地區今年預計的150億銷售額中，高端項目的比例也有所提升。

高端項目在全國范圍內的放量將不可避免地推高均價，按照華泰聯合證券分析師魚晉華的分析，金地2011年首次置業和剛性需求的推盤比例將下降至40%，而針對改善性需求的推盤比例將升高至35%，豪宅比例為25%。

魚晉華預計，金地2011年銷售均價將會提升至1.5萬元/平方米。按此計算，金地2011年的可售資源將超過600億元。

不僅是價格，金地大規模的供應也將在今后幾年得到延續。凌克透露，2011年的在建面積達到800萬平方米，比2010年增長19%，這將保證未來的業績增長。

在凌克看來，在保持合理的效益水平下，規模增長將是金地未來幾年發展的戰略主線。實際上，在規模指標上，金地近三年表現優異。凈資產由2008年的93億元增長到2010年底的177億元；凈利潤則從2008年的8.4億元增長到2010年的近27億元，年復合增長率接近80%。

將銷售額從280億做到500億，凌克打算用一年的時間，而將總資產從728億元做到3000億元，凌克定的時間是五年。在凌克看來，五年后的金地將是一家全世界最具規模、最具競爭力的復合地產公司，總資產要達到3000億元，和今天的長江實業差不多。

                                         戰略重構

和不斷飆升的規模相對應的是金地戰略上的重大調整。

因為復合型意味著，金地將告別過去十年房地產行業共有的爆發式、蠻荒式生長，復合型也意味著五年后的金地將不再是一個純粹的住宅開發商。

凌克說，在未來5年，金地集團戰略轉型勢在必行。集團將由單一業務的住宅開發公司向住宅開發為主、商業開發運營和房地產金融為兩翼的“一體兩翼”的企業集團演進。 

“未來5年我們一方面將繼續保持并不斷擴大在住宅產業領域的優勢，通過城市布局與產品系列有機結合，進行規模擴張；另一方面也將加大在金融產業和商業地產的投入，將地產開發與金融進行有機結合，逐步往房地產產業鏈的上游移動，通過產融一體化來創造持續的盈利能力，將金地打造成一個綜合性的地產開發商?！绷杩吮硎?。

為了完成這種戰略轉型，金地在2010年成立了專業的房地產基金公司穩盛投資和專注商業的商業地產公司。

 許多事情讓凌克回味。2009年，金地與平安信托簽署了三年100億元的合作投資框架協議；2010年，穩盛投資深化與UBS、平安信托等伙伴的戰略合作關系，為公司快速發展提供充足資金保障。

就在此前不久，金地與瑞銀環球合作發起的房地產基金第二次募集完成，截至目前規模達2億美元。在凌克看來，與金融結合，是房地產企業繼“上市”與“全國化”之后的戰略性機遇?！胺康禺a金融不僅是企業開辟多元化融資渠道的途徑之一，更能直接拉動公司主業發展?！绷杩苏f。

凌克預計2011年穩盛投資管理的房地產基金規模能夠達到50億元人民幣，并將繼續發起設立由穩盛基金募集和管理的美元基金和人民幣基金，希望在三年內成長為管理百億資產規模、有強大產品開發銷售能力、依照國際化標準運作、市場領先的基金管理公司而未來五年內的規劃則是600億。

這其中的支撐邏輯是，金地曾經和顧問公司做過一項分析，分析顯示，到2015年，預計投資中國房地產的第三方資金總額可達9100億元人民幣。

作為兩翼中的另外一翼，商業地產在2010年也有了實質性的進展。2010年成立的商業地產公司，已完成了組織架構的搭建，正式進入創業實操階段?！盀榱税l展商業地產，金地在國內外聘請了最優秀的人才進入金地，組成一個很好的管理團隊”。

金地計劃在2011年投資1—2個綜合體項目,力爭在5年內使商業地產的投資占整個集團的20%。凌克同樣為商業地產設立了五年發展規劃，爭取未來5年里在全國投資20個綜合體，使商業資產總額達到600億，再創一個今天的金地集團。

戰略在變，管控也要變。凌克稱，未來金地集團各子公司將承擔開發商、投資商、基金管理等專業化角色，而集團總部主要負責整體統籌、調度，以實現各業務板塊的協同。
格局之變

在史上最嚴厲宏觀調控面前，發生變化的不僅是單個公司。重壓之下，各公司發展取向的差異性逐步顯現，這種差異在地產標桿公司中表現明顯。

事實上，在確立了向住宅開發為主、商業開發與運營和房地產金融為兩翼的“一體兩翼”的企業集團演進后，金地表現出了一條迥異于萬科和保利的發展道路。

萬科和保利始終堅持著普通住宅、快速周轉的開發模式，而金地則逐步向中高端住宅、地產金融協同邁進。在國泰君安地產分析師孫建平看來，萬科和保利都成立了商業地產公司，但金地還成立了穩盛投資公司，這是未來的房地產基金管理公司的雛形。

正是由于這種差異，金地為自己建立了獨特的坐標系。在凌克看來，金地必須向新鴻基、長江實業和嘉德置地學習。

凌克分析，嘉德置地的總資產是2800億，銷售額是378億，這說明嘉德的住宅業務比例不是很高，否則銷售總額會高過400多億。此外，嘉德市值1800億，利潤63億，這幾項指標應該還有很大的提升空間，所以金地要學習他們的優勢，同時金地也有信心要達到他們現在的規模。

“新鴻基現在總資產3500個億，銷售收入332億，營業收入也做得不是太高，但是凈利潤很高，達286億，金地要做得非常好才能做到這一點?？偸兄?150億，這個市值和總資產的配率也非常好，這就是全世界最好的公司應該具有的表現?！绷杩吮硎?。

這三者均是金地力求追趕的目標?！拔迥旰?，金地的總資產將達到3000億元，達到長江實業現在的規模?！?/FONT>