經濟觀察報 記者 胡芳潔 2006年以后，有開發商為了逃避“90/70”政策，將一些戶型較大的房屋設計成由多個房產證組合而成出售。這些房屋的購買者，恐怕沒有料到，幾年后，會出現“限購令”，而“一房多證”的房屋正中“限購令”的槍口，限購令不斷升級，“一房多證”的買房人，不得不面臨上一輪調控所帶來的后遺癥。

困境

限購令，一般涉及兩方面的限制：一是購房人的身份，即是外地戶籍還是本地戶籍；二是買房人所持房屋的多少，“一房多證”房屋，正好直接關乎這一點。

以北京為例，北京戶籍家庭，不能購買第三套房，外地戶籍家庭，不能購買第二套房?！耙环慷嘧C”房屋盡管實質上只是一套房，但因為登記了多個房產證，則被認定持有多套房，持有人因此喪失了再買房的資格；如果要購買這樣的房子，意味著購買者是購買多套住房，買房人可能也因為超出購買套數，而無法購買。

石先生就親身經歷了“一房多證”在北京兩輪限購令下的尷尬局面。

2010年初，石先生一家打算買一套高端住房，改善居住條件，經過一輪比較，看中了位于國家森林公園附近的萬達大湖公館的一套215平方米的房屋，總價700多萬元。

石先生定下來要買這套房時，已經到了2010年4月。他發現，這套200多平方米的房屋，竟然由三個房產證組成，大臥室、客廳、廚房和小臥室，分別屬于三個不同的房產證。

當時還沒有任何限購政策，多個房產證對這筆交易并沒有影響，石先生打算籌錢支付一部分房款，剩余房款采用銀行按揭貸款。

然而，交易還沒有完成，時間很快就到了五一。2010年5月1日之后，北京樓市調控細則出臺，限購令也隨之而來，石先生名下本來就有房，一下子購入三個房產證，政策已不允許。根據當時的限購政策，本地人和外地人，只能新購買一套房。

因為石先生一家看中了這套房，打算在此居住，并不打算放棄，但眼下購買已成問題，后來，石先生決定采用三個房產證由家里不同的人認購的方式來買這套房，即自己認購其中一個房產證，父母認購一個，妹妹認購一個。

購買資格的問題解決了，但是銀行貸款出了問題，當時銀行表示這套房子的產權特殊，無法放貸款。石先生接下來只得籌全款來購買。

石先生名下本來就有多套房產，他出售了一套房屋，獲得房款400多萬元，這套房他一直在掛牌出售，作為籌集資金的一部分；因為申請不到銀行按揭貸款，于是向銀行抵押了另一套房，獲得抵押貸款200多萬元。

等石先生籌集到這些資金，已經到了2010年12月。直到今年1月20日左右，才完成了過戶，從4月份確定買房，這筆交易花了近9個月的時間。

而到了現在，新的限購令已出臺，像石先生這樣的情況，購買這種“一房三證”的房屋變得更為困難，因為當初幫石先生認購另外兩個房產證的父母和妹妹，都是外地戶籍，去年外地戶籍只需要提供一年以上的納稅或社保證明，今年則變為五年。

石先生的執著，只是特例。

據了解，萬達大湖公館項目總共有500多套房子，都是大戶型，其中160多平方米一居、180多平方米兩居和300多平方米三居等戶型，是一個房產證，占大湖公館所有房源20%左右；除此之外，以200多平方米三居為主，多為三個房產證，占總房源的80%左右。

該區域內一家我愛我家的門店經理告訴記者，大湖公館有三個房產證的二手房，基本上沒有成交量，可以說處于真空狀態。

“萬達大湖公館的房產證，是去年五一之后才開始下來的，五一之后，交易已經受到限購令的影響。有三個房產證的房子，從去年到今年，根本就沒有成交量，只有一些租賃的業務?！边@位門店經理說。

上述石先生費盡九牛二虎之力的成功購買，絕對是此類房源交易的特例。

由于沒有二手房成交量，這也影響了萬達大湖公館的價格。大湖公館是萬達集團在北京打造的第一個高端住宅項目，位于國家森林公園北端，并且有北京較少見的湖泊景觀。2007年9月開盤銷售，均價約2萬元/平方米，目前，該項目二手房價格3萬多元/平方米。在其周邊，開盤時間比大湖公館早6年的普通住宅項目萬科星園，目前的二手房價格也是3萬多元/平方米。

在2010年初，曾有業主在大湖公館業主論壇里抱怨“望京的樓面地價都已經2.8萬元/平方米了，大湖的業主報價才不到2.8萬元/平方米?！?/P>

“眾所周知的原因，大湖價格一直上不去，就是因為房本的原因。而且，沒有成交量，價格就沒有意義?！币晃辉搮^域的中介經紀人表示。

政策與對策

因為買賣需求的存在，人們總是會盡量尋找變通的辦法。

在北京，一房多證的現象，除萬達大湖公館外，遠洋萬和城也是一個比較典型的例子。但記者調查發現，遠洋萬和城的交易市場受到的影響，則相對較小。

據了解，遠洋萬和城“一房多證”的房屋，主要在B區168平方米戶型、175平方米戶型上，這些房屋由兩個房產證組成，總套數為300—400套。其余600多套房屋，有90平方米以內的，有200多平方米的，則是正常的一房一證。

該區域一家中介門店經理告訴記者，該社區比較成熟，二手房屋的需求量較大，因為主要是改善性需求，所以這類“一房兩證”戶型的房屋，又成為二手房交易中最為熱門的戶型之一。這位經理表示，“一房兩證”對遠洋萬和城的二手房交易并沒有帶來很大影響，與大湖公館相比，該項目只有兩個房產證，可操作的空間更大。

這位門店經理告訴記者，2011年以來，該門店就成交了三套遠洋萬和城的“一房兩證”房屋。

一套成交在2月17日北京新限購令之前，全款支付，買家是一位山西的煤老板，孩子在北京上學，兩個房產證，分別登記在煤老板自己和孩子的名下。

還有兩套，成交在2月17日新限購令之后。一位買家是北京一所大學的教授，北京戶口，名下沒有房產，兩個房產證都登記在其名下，因為根據新的限購令，北京戶籍不能購買第三套房，但可以購買第二套房；另一個買家也是北京人，名下有一套小戶型，這套房子一直在掛牌出售，本月19號小房子賣出去了，20號就交了遠洋萬和城這套房子的定金，因為其名下已沒有房產，于是兩個房產證都記在其名下。

“一直以來，這里的房子根本不愁賣，處于供不應求的狀態?！边@位經理表示，而至于一房兩證面臨的限購問題，只要找到符合條件的個人，或者和父母、兄弟姐妹一起認購，就能解決。

隨后，本報記者電話咨詢了工商銀行朝陽區個人房貸部門，該部門表示：一房兩證的房屋，可以申請銀行貸款，只要購買人滿足資格，可以分兩次做、按兩個房產證來辦貸款。

北京中原地產市場總監張大偉表示，一房兩證的房源，在市場上占的比例非常小，可能連1%都不到，只有“90/70”政策出來以后，風頭上的幾個項目執行了該政策，才出現開發商“一房多證”規避政策限制的做法，實際上“90/70”政策直到現在還存在，但是后來就沒有認真執行了。

“90/70”政策演變至今，也映射了調控政策的尷尬，不執行該政策的房屋，已經相安無事，“一房多證”已經成為歷史遺留的產物，而這些房屋的個人持有者或者投資者，則必須面對產權將一直分裂存在的客觀事實。

至于此類房屋，在之后的調控中，如房產稅等，是否會出現新的狀況，還不得而知。