經濟觀察報 記者 陳文雅 2月16日，北京出臺了落實 “新國八條”的京版細則“十五條”。該細則提出，北京的房地產企業將實行差別化土地增值稅預征率。房地產開發企業應當在新開盤項目銷售前，將項目的土地成本、建安成本和銷售價格等報送住房城鄉建設部門備案，經稅務部門核定，對定價過高、預計增值額過大的房地產開發項目提高土地增值稅預征率，具體辦法由稅務部門會同住房城鄉建設部門制定公布。

“京十五條”還要求有關部門加強對土地增值稅清算情況的監督和檢查，對已經達到土地增值稅清算標準但不申請清算、定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目，進行重點清算和稽查。

                                      這回有點緊張

“近期明顯感到開發商正在緊張。宏觀調控年年有，土地增值稅清算的呼聲也不是一遍兩遍了，但這次調控的力度特別大，開發商開始擔心稅務局要動真格的?！?月17日，中煜華稅務師事務所主任稅務師黃遠向記者表示，最近有不少房地產客戶前來咨詢土地增值稅的納稅籌劃。這家事務所的客戶行業構成中，房地產業約占30%，既有開發普通住宅的，也有開發高檔住宅和別墅的，而他們均對高檔住宅土地增值稅重點清算的消息表現出了特別的關注。

“我們公司對于這些政策有長遠的考慮，不會因為政策突然來了就變得手忙腳亂。今后公司戰略上會加大持有型物業比例，加快銷售項目開發進度，提高資金周轉率，以此來獲得更好的回報，而不單純是依靠超額利潤率?！北本┮患曳康禺a公司的項目負責人表示。

在此之前，業內傳出消息，國務院要求全國稅務系統在春節后對高檔住宅重點進行土地增值稅清算，而所謂“高檔住宅”是指售價高出區域平均銷售價格的住宅項目。事實上，早在2010年5月，國稅總局就曾發文下令，各級稅務機關要將全面推進工作和重點清算審核結合起來，有針對性地選擇3—5個定價過高、漲幅過快的項目，作為重點清算審核對象，以點帶面推動本地區清算工作。

當時，國稅總局要求各地要在6月底前將本地區的清算工作計劃，以及重點清算項目名單上報稅務總局，稅務總局將就各地對重點項目的清算情況進行抽查。但對于此次清算的抽查結果，國稅總局并沒有公布最終的成果。

在北京的一些基層稅務所網站上，所掛的納稅稽查案例中涉案企業悉數為房地產公司，房地產業近年來已經成為稅務局緊盯不放的重點監控目標。

土地增值稅是對土地使用權轉讓及出售建筑物時所產生的價格增值量征收的稅種。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超額累進稅率，增值額未超過扣除項目金額50%，征收增值額的30%，超過50%未達100%的征收40%，對超過100%低于200%的征收50%，如果超過200%，則需要繳納增值部分的60%作為土地增值稅。

不過，在具體執行層面，由于房地產開發的成本項目繁多，核算起來難度很大，因此土地增值稅的征收方式一直是每年按照房地產項目的預計銷售收入預征，然后在項目竣工驗收后進行清算。

最近幾年，各地房地產價格飛漲，因此清算土地增值稅也被作為調控手段多次提及。國稅總局分別于2007、2008、2010年三次發文，對土地增值稅清算的諸多成本扣除項目進行了明確和細化，2010年國稅總局將東部地區土地增值稅預征稅率下限由銷售額1%下限提高到2%，并規定，清算后確定為核定征收的項目，核定稅率不得低于5%。

在北京，土地增值稅預征率于2010年12月上調，容積率小于1.0的房地產項目，按銷售收入的3%預征；其他房地產項目，按2%預征。銷售經適房、限價房等保障房取得的收入，暫不預征土地增值稅。而在此前，北京房企一般按照1%的預征稅率繳納土地增值稅。

                                         做高成本

“事實上土地增值稅要顯出調控威力，關鍵還是在于清算執行，但這幾年來喊了幾次，甚至2009年也宣布向八大房企動手了，但最后還是不了了之?！惫鶄ザ悇展ぷ魇叶悇諑煿鶄ケ硎?。

一位不愿透露姓名的政協委員提供的未公開的政協提案顯示，根據計算，2005年到2009年土地增值稅共流失2.52萬億，該委員強烈建議全面清算土地增值稅控制房價。

郭偉不久前和一家大型房地產公司的財務負責人談到土地增值稅清算的問題。這家房企的許多項目是分期滾動開發，有的地塊是多年前取得的，當時土地成本還很低廉，如果要進行土地增值稅清算，實際成本和免征線的差距將會非常懸殊。

“他們打算把成本做高，而這也是房地產公司的通行做法。開發商從來都是能賣多少就賣多少，回頭再想辦法避稅，他們從來不會因為要清算土地增值稅而考慮調整房價。畢竟稅收對他們來說不是很重要的因素，況且這里面還有運作空間?！?/P>

郭偉說，另外還有一撥開發商的想法是，反正以后要搞稅制改革，房地產業營業稅改增值稅，很可能有一天稅務總局下個文說土地增值稅不征了，他們就想這么混過去。有這種想法的開發商不在少數。

但開發商和稅務籌劃大師們對于此次清算遠非高枕無憂。對于土地增值稅的征收，稅務局有雙重標準?！耙话銇碚f，稅務征管人員對每個房地產項目的土地增值稅稅率都有個大概估計，假如該項目的賬本上列支的成本基本在合理區間內，那么就按照房地產公司申報的稅額征稅；假如某個項目的造價等成本超出平均值很多，稅務人員就可以不按照賬本，而是按照稅務局指定的定額指標來計算稅額?！惫鶄フf。

而近幾年來，土地增值稅歷次清算的文件中，對以前比較模糊的成本扣除項目的多項界定進行了細化。黃遠說，在政策對多個成本項目能不能做稅前扣除進行了明確之后，“要做土地增值稅的納稅籌劃，最好在公司成立之前，至少在拿地之前做，否則拿地以及其他各項成本都趨于明確，到那時就晚了，只能說縫縫補補，因為稅前扣除項目有的是合理的，有的是不合理的，有的是灰色地帶，只能在上面做點文章?！?/P>

郭偉也表示：“土地增值稅只能算個大概，徹底弄清楚是很難的。不過房地產納稅籌劃，基本上沒有成功案例，建議房地產公司不要籌劃得太過，因為稅務局的工作人員對于每個項目的稅率心中有數，要是引起懷疑，一張張核對發票，那就是一查一個準兒了?！?/P>

對此，黃遠解釋說，房地產業的稅率實際上是可以大概估算的：營業稅占銷售額的5.5%，拿地開發銷售等過程中涉及的一些小的稅種2%，企業所得稅平均約5%，土地增值稅如果清算平均約6%，總共18.5%，假如一個房地產公司稅負偏低，要么有免稅項目，要么就是存在偷稅漏稅行為。

江蘇省揚州市邗江區國際稅收研究會秘書長陳慶貴發文稱，現行土地增值稅征收過程中，房地產企業在計算扣除項時可按土地價格和開發成本金額之和加計扣除20％，并且普通住宅增值額未超過扣除項目金額20％的免征土地增值稅。這兩項優惠政策成了房地產公司的避稅良港。例如，20%的加計扣除優惠不僅直接減少了開發商土地增值稅計稅依據（增值額），還有可能由于增值額減少而降低增值率，進而影響和降低適用稅率，導致開發商少納稅多得利。陳慶貴表示，普通標準住宅認定標準應調整為根據各地平均收入水平，以房屋“單位價格”指標來衡量?！芭c其重點清算高檔房土地增值稅，還不如即行廢止有悖公平正義的稅收優惠?！彼f。