萬科總裁郁亮曾把中國房地產行業過去十幾年的發展形容為足球賽的“上半場”。在他看來，遍地黃金的時代已經過去，未來房地產的競爭態勢和勢力格局仍然充滿變數。

傳統地產商們的下半場清晰可見，從2009年開始，地產商們開始把目標瞄向三個領域：二、三線城市，商業地產和地產金融。

萬科董事長王石為萬科定下了未來10年3000億的目標，但同時他也下了死命令，2011年萬科的銷售額不能超過1400億。在2010年為萬科的商業地產和住宅的比例找到了二八的平衡點后，這位全世界最大的房地產企業的精神領袖正在尋找新的速度平衡。但是，如何將既有成長的模板復制到多路出擊的千億萬科時代，還需要突破資本、土地儲備和管理半徑等多項天花板。

資本難題

中國銀監會已經對大型房企集團內互?，F象的風險提出警示。

這是一個讓萬科頗為撓頭的問題。在2008年和2009年間，萬科多次為控股子公司和關聯方提供貸款擔保。2010年以來，萬科的擔保貸款沒有增加，主要得益于其信用貸款。

一家股份制銀行的副行長稱，互保是大部分大型企業集團貸款的主要來源，信用貸款對沖擊3000億級別的萬科來說肯定是杯水車薪，隨著規模的擴大，屆時的萬科可能貸款需求達到近千億的規模，如此龐大規模的融資對萬科的藍圖構成了巨大壓力。

截至2009年末，萬科有48.09億元本幣銀行借款、87.84億元本幣其他借款皆為信用借款，占萬科當期175億元借款的絕大比例。

并不是所有的金融機構都認可信用貸款的做法。在萬科現有長期借款的前五名中，萬科至2010年6月末的對中國銀行香港分行的4.89億美元外幣貸款，2009年發生的兩筆合計19億元兩年期信托借款，2010年發生的兩筆合計20億元兩年期信托借款，均需附帶包括擔保、質押在內的貸款條件。

資本層面，萬科早就開始了布局。自2009年來萬科幾乎以零對價收購了16家香港空殼公司，甚至其中一天就收購了5家香港的殼公司。在資本壓力下，萬科資本騰挪的沖動不言自明。