置業顧問向潘豆豆提供了一組數據：普通住宅的購買人群多為45—60歲，或為子女購房或為改善性購買，總而言之自住目的強，入住后換手率低；而酒店式公寓的購買人群年輕，多為30—40歲，投資性買入比例高（約有60%），換手頻率高，換言之，在二級市場“容易炒熱”。

除此之外，中低檔寫字樓售價與同地段同檔次住宅差價又超過三分之一，這使得開發商有意愿將此類土地建成類住宅功能的酒店式公寓，供應占比較大。不過，潘豆豆還聽說，由于其并不是傳統的房產，市場接受程度有限，開發商和中介公司的營銷，也是推動酒店式公寓熱的主要原因。

最終，潘豆豆相中了位于上海市嘉定區汽車城底特律財富天地的房子。這個位于郊環的24層項目，在一條新地鐵線的末端，主力房型是60平方米。由于戶型面積小，總價也不會太高，能夠滿足初步置業者資金不足過渡使用、或者像潘豆豆這種中小投資者中短線投資的需求。

潘豆豆為此咨詢了一些專家的意見，專家建議她在購買此類房產的過程中注意兩個問題：一個是土地性質，商業用地和住宅用地建成后產生的差別在于水、電、煤氣、寬帶等公共配套的成本按商業用途算，使用成本較高；轉手時，對寫字樓征差額所得稅，轉手的稅費也會比住宅高。

另一個是功能問題，很多寫字樓產權的酒店式公寓被建成了小戶型，一層多戶甚至十幾、幾十戶，影響了通風、采光，公共部位也會相對擁擠，通風、采光影響更大。

對于第一個問題，潘豆豆認為不存在太大的障礙，雖然底特律財富天地不通煤氣，水費是3.5元/噸，電費平均1元/度，比較貴，但是“我平時在家的時間也不太多，所以對后期成本不是很敏感，尤其我不做飯，所以有沒有煤氣無所謂”。

對于第二個問題，開發商的設計似乎沒讓潘豆豆感到什么不適。雖然房子一層9戶，潘豆豆選的是7層的中間房型，意味著只有一個窗。

“但我記得看樣板房感覺很明亮，因為落地大窗貌似有3—4米，而且它的廚房是開放式的，所以即便沒窗還是很明亮?！蹦贻p人潘豆豆說，“打動我的，是可以把房子設計成LOFT?！币驗橥恋匦再|是商業，所以層高可以達到4.8米，完全可以設計成兩層。

不過，并不是所有買家都像潘豆豆這樣抓大放小。和潘豆豆一起看房的李阿姨看了這幢大廈后，覺得使用成本和轉手稅費與住宅差別太大，實際上不值這個價?！斑@個周邊的寫字樓，才能賣多少錢呢，只不過開發商包裝得好，一下子就賣高20%—30%?！彪m然退休的李阿姨對房子的設計和使用面積大等方面比較滿意，但最終還是沒出手。

不過半年后的今天，李阿姨也許會羨慕潘豆豆了：底特律財富天地的單價已經由1.2萬—1.3萬元/平方米漲到了1.9萬—2萬元/平方米。

更重要的是，房產稅越來越近，買住宅已經不再是最合適的選擇了。

相關內容詳見1月31日出版的《經濟觀察報》地產版。