經濟觀察報 記者 胡芳潔 2010年12月24日，北京市住房和城鄉建設委員會發布公告，注銷185家房地產開發企業的資質證書。這些已經失去房地產開發功能的企業，卻仍將以經濟實體的形式存在。這對市場來說意味著什么呢？

據不完全統計，全國具備法人資質的注冊房地產公司有6萬余家，有在售項目的房地產公司約2萬家。而當一個項目終結之后，作為這個商品房項目的法人主體——項目開發公司卻繼續保留存在。

取銷“開發資質”，令人感覺管理部門在剔除占光占坑不干活兒的企業，但事實上，沒有“開發資質”并不影響這個房地產項目公司抵擋種種財稅清算的“重任”，這些“僵尸”公司僵而不死的背后，隱含著巨大的規避土地增值稅清算義務。

資質 

這份資質注銷名單中，涉及到北京所有行政區域的房地產公司。

其中包括今典集團子公司“北京今典鴻運房地產開發有限公司”，其在北京開發了位于CBD附近的“蘋果社區”。

本報從其銷售處了解，蘋果社區目前還有部分房源在售。該項目建筑面積70萬平方米，已經基本開發完畢，目前在售的房源都是地下室現房，商用水電，40年產權，售價1.3萬元/平方米。

“北京正陽置業房地產開發有限公司”同屬此次資質被注銷企業，該公司在北京開發了位于西三環核心地段的“悅園”項目。目前，該項目同樣有部分地下室房源在銷售。

項目還沒有銷售完畢，公司資質就被注銷，對這些在售的房屋會產生什么影響呢？

北京市住建委法制處的一位工作人員表示：“如果是現房在售、開發商已經有了房屋的產權，應該沒有什么問題?！边@位工作人員還表示，房地產公司資質被注銷，但其在工商部門的登記還在，公司作為一個經濟實體依然存在。

要求房地產企業法人資格和開發資質并存的規定，早在1992年就出現了。當年建設部和國家工商行政管理局發布《關于房地產開發企業管理的通知》，要求已有的房地產公司由建設部門進行資質審查和定級；新設立公司，則要先獲得建設部門的資質等級證書，才能向工商部門申請登記注冊。

隨著政府對房地產市場的逐漸規范，資質證書成為地產公司的市場準入證。法人資格和資質證書的并存，使得房地產公司必須每年同時參加工商部門和建設部門的年檢。建設部2000年修訂的《房地產開發企業資質管理規定》中表示，沒有資質證書從事房地產開發經營的公司，房地產開發主管部門有權提請工商部門吊銷營業執照。

從這套程序可以看出，開發資質在準入流程中有很嚴格的規定，資質成為地產開發公司成立必不可少的條件；但是后期退出卻是相反的狀態，即使資質被注銷，地產公司依然能安然存在。

自2008年以來，北京市住建委曾多次公示資質被注銷的地產公司名單。從北京市住建委網站房地產開發企業的“資質證書查詢”結果可以看到，截至2010年12月6日，北京市注冊的房地產開發公司共有4661家，其中，資質已經注銷的房地產公司有1229家，沒有資質的地產公司占地產開發公司總數的26.4%。

土地增值稅疑問 

本報隨機抽查了兩家分別于2008、2009年被取消資質的地產公司——北京高正房地產開發經營有限公司和北京景泰新城置業有限公司，發現這兩家公司在北京市工商局的信用查詢中，都很正常，通過了2009年年檢，經營范圍也沒有發生變更。

“市場上有很多這樣沒有資質、沒有開發資格，但是法人地位還存在的公司?！辟Y深地產人士季滿如表示，很多公司都是為了開發某個項目而注冊設立，房子賣完了、沒有新項目開發，開發資質也沒有用了，公司就不會去申請資質延期。這樣，過了有限期，資質自然就失效了。

然而，這些不再具備開發能力的地產公司卻大量存在，即使資質注銷對公司法律地位的延續似乎并沒有什么影響。

但是，這種情況的存在，一定程度上為土地增值稅的征收，制造了屏障。

一位房地產企業財務總監曾對本報表示，地產企業在規避土地增值稅時，通常做法是做高成本和貸款利息，使得土地增值超額部分減少；還有的房地產企業會采取遲遲不進行決算，或留下少量房源不賣使得整個項目不能決算，逃避土地增值稅的清算。這種案例在各地已經成為普遍現象。

而正是地產企業項目公司的大量存在，為這種規避提供了便利條件。即使已經沒有開發資格，這些依然存在的項目公司，往往與曾經開發的某個項目緊密聯系在一起。而目前看來，這些項目是否會被清算，與地產公司資質的變動并沒有關系。如果這些項目總是留得部分房源不賣，使得項目無法達到清算要求，自然也是一種可能性。

“項目公司都是獨立的法人，稅務的清算，只能歸結到項目公司頭上，與母公司是沒有關系的?！倍悇諏＜夜鶄ケ硎?。他認為，地產企業資質被注銷是這個公司退出行業的信號，的確帶來稅收上的風險。

本報查詢了蘋果社區在北京房地產交易管理網上的數據，數據顯示，這個項目還有大量的未出售房屋存在。例如其中32號院1號樓，還有35套地上房屋“未簽約”。這只是其中一棟樓的情況，別的樓棟也同樣存在未出售房源。而現在蘋果社區對外銷售的，只有地下室房源。

而目前地產項目公司制的現狀，使得更多的地產子公司出現，為以后此類僵尸化情況埋下了伏筆。

中原地產分析認為，北京房地產市場的現狀受到納稅屬地原則的影響，導致很多房地產項目都在拿地以后，在當區再申辦一個新的獨立項目公司。等項目基本清盤以后，很多公司就不再延續年審等手續，容易出現房地產項目后期如果出現質量問題，無法追責的問題。