經濟觀察報 記者 胡潔 “應該出手就出手?！痹∪A，香港財政司司長，港人熱絡的“胡須曾”11月19日頒布了新一輪的樓市調控政策——征收額外印花稅和收緊按揭成數。這個被稱為自港英政府到特區政府以來最嚴厲的打擊炒樓政策，當周末已令十大二手房成交量急挫八成，部分新開樓盤出現退房潮，樓價短期甚至出現了輕微下跌。

“非常時期的非常措施?！痹∪A在政府網志上寫道，這些行政性和立法性措施，主要是針對過分炙熱的炒風推出的因時制宜措施。不過，對于奉行自由主義市場和“大市場小政府”的特區政府，如此行政手段絕不尋常。往前回溯，彼時掌管港英政府財政的特首曾蔭權，在1997年特殊時刻即堅決反對以資產增值稅來穩定樓市。

但一些市場人士分析，從行政政策頒布，到立法會完成質詢立法，仍有至少半年的過程。在法治社會的香港，未完成立法程序即以行政指揮市場，宜引發混亂和糾紛。

“與其說是‘穩定’，倒不如說是‘擾亂’，”香港中原地產研究部聯系董事黃良升認為，政府希望以稅止亂，但卻并未能明確印花稅繳納的責任方，致使市場出現短暫混亂從而交投量出現顯著下跌。而在幾天的混亂之后，市場已自發達成共識由業主承擔額外印花稅。

在黃良升看來，導致樓價高攀的市場基本因素并未改變，從長遠來看，樓價會在短暫調整后繼續上升。至于目前市場上的炒家，所占比例并不大。而其中的內地買家入市方式為“投資”方向，區別于短期的投機炒作，所以也不會影響內地人來港置業的熱情。

內地買家多為長線投資

港島北角城市花園臨近港灣，距離中環傳統商業中心不足二十分鐘車程，總價以2000萬港元居多，雖已是高于1200萬的豪宅，但價格也并未攀升至中環中心地帶4000萬往上的價格，因此一直是南下置業者的青睞之地。

負責代理此區域房產的利嘉閣地產北角分行敖經理遞上一張新名片，“最近開通了內地手機”。上次見他，不過一月前行政長官曾蔭權發布《施政報告》暫停投資移民之時。

“內地人來港置業，不會受影響”，作為直接面對客戶的業務經理，同樣的話上一次他指的是投資移民。這一次，敖經理認為嚴打炒樓風的措施同樣不會有損內地人來港置業的熱情。直到周二，他才完成了港府新策后的第一單交易——同樣，客戶是來港的內地人，甚至買了兩套相鄰住宅打通成為一套。而在往常，平均一周有7宗交易，其中仍以本地買房為主。

從事房地產行業十余年的敖經理，近兩年開始接觸到越來越多的內地客戶，根據他的客戶資料，來港置業的客戶基本都屬商人，大多擁有內地和海外的連鎖公司，而經營的范圍從打火機到眼鏡再到服裝等，都是公司的負責人，他們在香港投資買房的最主要原因多是為下一代的教育考慮——香港將為其子女提供完善的中西教育體制，敖經理談到。

“對來港買房的內地人來說，他們的投資一般屬于長線投資，除了自住外，大多他們會出租，因此不會受目前針對短炒房征收的印花稅影響?！卑浇浝碚J為，內地人更青睞聚居同一區，他負責的北角就被稱為“小福建”，而在另一個豪宅熱門地九龍站，未來會開通的高鐵則是在此購房的溫州人的主要考量。對南下的內地人，親朋好友的介紹和聚居地會主要影響他們在港購房的選擇。

不過，雖然嚴打炒風政策對內地買房者無大影響，卻在過去的幾天成功“打擊”了炒家。當周末，一單今年5月以199萬港元買進的30平方米小戶型，業主本想以230萬港元賣出，但主動降價至216萬港元。對于炒樓者來說，只要有10%-15%的利潤空間，炒家即會迅速買進，甚至在買房時明確以此標準與代理溝通。而在19日新政前，“大概10宗交易中，有2到3宗是炒家，他們一般都是 ‘師奶’?！卑浇浝硗嘎?。

就在港府打擊炒風政策出臺的當晚，九龍半島大圍名為盛薈的樓盤開盤，即出現了退訂事件。而次日在中環半山的另一新盤蔚然，40套預留戶中，出現了21宗退訂?！巴擞喆蠖嗍窍愀郾镜厝?，他們比較謹慎膽小?！彼a充道，“不過影響只是短期的，大多是心理作用，大家都知道房價是壓不下來的?！?

地產調控難以冷卻投資熱潮

根據美聯物業旗下分行統計顯示，新策后首個周末，港島區主要藍籌屋苑罕見錄得零成交，而十大屋苑成交量急劇下調近八成，跌幅為2007年有紀錄以來最大(除農歷新年假期因素影響)。美聯物業首席分析師劉嘉輝認為，政府本次出招的原意是遏抑短期炒風，不希望看到樓市出現大起大跌的情況，但新措施已不單是有效抑制炒風，現在就連用家市場亦已受到廣泛影響，故而令二手成交量銳減近八成。

與此同時，香港多家券商與銀行紛紛就此發布研究報告，預測樓市短期交投量會出現二至五成的下跌，而樓價也會短期下跌5%-10%。但投資銀行花旗集團、摩根大通等卻也明確指出，新措施屬重藥能短期冷卻樓市，削弱短期投資者需求，但利好因素仍然存在，長遠看好樓市。摩根大通甚至預計，今年香港住宅樓價仍會有15%的升幅，明年預測數據由10%調升至15%。

事實上，這已是香港政府本年度第四次大規模調控樓市，前三次分別在今年的2月、4月和8月。早在今年二月發表財政預算案時，財政司司長曾俊華已提出四個穩定樓市、減少泡沫風險的方向，即增加樓宇供應、確保物業市場透明度、防止按揭信貸擴張和遏抑物業投機。而特首曾蔭權在10月發布的《施政報告》中，亦已宣布一系列長、中、短期的房屋措施，不過顯然并未明顯奏效。統計數據顯示，以今年前十個月已成交住宅計算，一年內轉售住宅逾萬宗，總值逾308億港元。

運輸及房屋局長鄭汝樺表示，政府新措以“先訂立后審議”的方式，于相關法例完成前生效，旨在盡快適時打擊炒風。上上周，立法會財經事務及房屋事務委員會已舉行聯席會議，討論的新一輪的打擊炒樓措施。政府承認，措施無法打擊以股份轉讓方式出售的物業，但提醒投資者，有關公司可能有隱藏負債，這種投資方式存有風險。

另據報道，香港政府經濟顧問陳李藹倫認為，內地收緊銀根政策將會讓流入香港的熱錢有所調整。若內地投資者因為壓抑炒樓措施，將投入樓市的資金變成長線投資，應該不會刺激香港樓市上升。

不過，對于奉行低稅率制度、以地產收益為主要來源的香港政府來講，高樓價政策難以放棄，加稅是調整后的必行。而對于大部分的投資者或炒家，作為投資組合的物業出現調整，并將令其相應調整其他資產投資，連鎖效應也將影響投資市場氛圍。

但在與美元的聯系匯率及美國第二輪貨幣寬松政策的 “捆綁因素”下，香港樓市調整有多大成效，還有待商榷，這也恰恰才是整個市場對香港樓市未來“高走”的共識。