經濟觀察網 記者 鄔瓊 11月1日下午4點，保利地產副總經理余英未等土地拍賣結束便起身離開，他所關心的金沙洲B3702A-06地塊最終以22.1億元被深業南方地產(集團)有限公司（以下簡稱“深業南方”）競得。

雖然預知金沙洲B3702A-06地塊爭奪會比較激烈，但長達107輪的競價依然出乎大多數人的意料。

余英與保利的工作人員在競價過程中顯得異常平靜，在地塊叫價19.6億元時，手持48號的保利工作人員才舉牌叫價19.7億元，競拍現場嘩然，人們認為保利最后會咬死報價，但隨后萬科舉牌叫價19.8億元。

最后的幾輪競價在萬科與深業南方兩家深圳企業之間展開，余英沒有讓工作人員繼續舉牌，深業南方最終將價格定格在22.1億元，平均樓面地價8351元/平方米。

在新一輪地產調控政策出臺一個月后，深圳企業的來勢洶洶讓諸多廣州地產業內人士感到詫異。

“作為集團深耕珠三角戰略的一部分，廣州市場我們是一定要進入的，與宏觀調控無關?！?1月10日，深業南方內部人士對本報表示，“我們想做一個能夠在廣州乃至廣佛市場上‘一炮打響’的項目，期望在廣州站穩腳跟，我們需要一塊土地?！?/P>

這不是深業南方首次出現在廣州土地市場。今年6月29日，深業南方參與了廣州荔灣芳村高爾夫球場A、B地塊的爭奪，但最終未能在與中鐵置業的競爭中獲勝。

深業控股首席運營官朱國強曾對媒體表示，廣深兩地企業難以在兩地相互滲透，但對于兩地企業而言，珠三角戰略布局，兩地企業相互在各自堅守的區域滲透在所難免。

深圳幾乎已無地可拍，2009年至2010年上半年，深圳市土地收益名列全國二十個主要城市倒數第一，擠向廣州是必然結果。

深圳知名地產評論員弓鳴認為，作為戰略選擇，深圳企業愿意在高成本的基礎上進入廣州市場，這使得兩地具有實力的企業在廣州土地市場展開深度博弈。在深圳企業愿意承擔的高地價面前，即便一向被認為是出手甚為闊綽的保利亦顯保守。

原地王 

關于金沙洲B3702A-06地塊的博弈早在2007年9月便已經展開。

2007年9月11日，初步謀劃上市的深圳民營房地產企業鴻榮源以21億元的價格擊敗保利地產奪得當時掛牌的金沙洲B3702A-06地塊。

此后鴻榮源上市融資失敗，無力支付地價款項，地塊被廣州市政府列為重點處理對象于今年4月收回。廣州市政府在沒收鴻榮源4億元土地保證金的同時，告知鴻榮源，如地塊再次拍賣價格未能達到21億元，鴻榮源需補足差價。

廣州市國土局原本計劃該塊地塊于今年6月29日與廣州荔灣芳村高爾夫球場A、B地塊一起出讓，荔灣高爾夫球場地塊吸引了眾多外來企業的目光，但金沙洲地塊申請競拍者寥寥，傳聞中申報競拍的僅保利地產一家。

這一地塊出讓方案顯然無法讓鴻榮源方面承受，競拍差價補償方案遭到鴻榮源方面抗議，廣州市國土局于6月21日公告暫停該地塊出讓。

9月27日，廣州市國土局再次將該幅地塊掛牌，掛牌底價11.1億元。

9月27日掛牌的7幅土地當中，5幅地塊定向出讓，僅有金沙洲地塊及越秀區地塊為非定向出讓住宅用地，但金沙洲面積更大，總建筑面積達26.46萬平方米，因而更適合于長期開發。因此，保利、越秀城建、萬科、中海、路勁基建及深業南方等企業均在競拍前報價。

最初地塊博弈的焦點似乎仍然在保利與萬科之間，保利擁有該地塊附近的4幅土地，并已建成發售，命名為保利西海岸。

但11月1日，深業南方的出現出乎大多數廣州市場人士的意料，競拍現場多數人均在詢問22號牌的真實身份，深業南方參與了整個競拍的舉牌過程，最初是與路勁基建旗下的雋御地產叫價，隨后與越秀城建競爭，并最終在萬科直接抬價2000萬之后以22.1億元拿下該地塊。

“這舉的是錢嗎？”保利地產工作人員在競拍現場頗為感慨。

市場的認同 

對于深業南方等深圳房地產企業的強勢介入，廣州市場還在觀察：深圳開發商真的了解廣州市場嗎?

2009年，廣州市政府列出的重點處理的5幅地王，其中有2幅地王出自深圳房企，金沙洲地王之外，還有金地于2007年拍下的廣州番禺地王。這兩幅地王被認為是深圳房地產企業進入廣州的失敗案例。大多數廣州市場人士認為，深圳房地產商對土地成本的接受程度較廣州地產商更高，卻無法承擔相應的風險。

但深業地產并不認同此種說法。

“我們的估價并不高，周邊現在的房價是15000元/平方米左右，我們最高能夠承受的報價是8500元/平方米的樓面地價?！鄙鲜錾顦I南方內部人士對本報表示。

“考慮到金沙洲板塊大多數屬于首次置業者，尤以外來人口中的廣州首次置業者居多，金沙洲房價漲至20000元/平方米的可能性需要時間考驗?！庇袕V州房地產業內人士對本報表示。

土地的博弈 

深圳企業進入廣州市場的選擇多屬無奈。一方面在于，珠三角整體區域的核心城市布局廣深兩地缺一不可；另一方面在于，廣深兩地土地供應量存在巨大差異。

廣深兩市均有全國性知名企業，兩地巨型房企甚至可占全國前二十強房企的半數席位，其產品能力相對平均。這使得兩地房地產企業輻射形成了珠三角地區各自為戰的局面：深圳企業多向東莞、惠州等珠三角東部城市發散；而廣州及周邊知名房企則多向佛山、順德、中山、清遠等地輻射。

因而珠三角城市對兩地的房地產企業的認知度不盡相同，因此立足整個珠三角的戰略考量，滲透至對方城市建立品牌效應是必經之路。

 “只有在廣州打響了名頭才好在順德、佛山這樣的高增長且消費能力強的城市立足?！鄙钲诮鸬匾晃桓吖芨锌?。

但是更為重要的是深圳本地的土地供應?！吧钲谝呀浻袑⒔荒隂]有土地供應了。只是最近拍賣了幾塊土地，面積都不大?！惫Q對本報記者表示，2009年至2010年上半年，深圳市土地收益名列全國二十個主要城市倒數第一。

事實上，在較長時間內深圳房地產企業面臨的核心問題依然是深圳土地市場緊缺的供應。因而，珠三角的整體市場份額對深圳企業而言，其重要意義更甚于廣州企業。

弓鳴認為，廣深兩地企業開發模式不同，廣州企業善于大盤模式，一塊土地足以開發3—4年，甚至更長的時間，且年供應量巨大。深圳企業則擅長小地塊、高密度開發，開發周期可能會拖長，但單個樓盤供應則是細水長流。

 “2007年左右，深圳開始意識到廣州城市規劃的規模更大，土地出讓規模相比深圳而言堪稱富足，因此很多企業希望通過招拍掛市場進入廣州市場。核心目的依然是通過廣州市場增加整個珠三角的市場份額?！惫Q說。

然而恰恰是兩地開發模式的不同增加了相應的市場風險。有已進入廣州的深圳企業認為，相對于深圳市場，廣州市場的土地供應量相對較大，且與周邊城市市場緊密結合，區域之間的供應量與價格博弈始終存在，因此成功進入廣州的深圳企業對于土地成本的風險控制需要謹慎。