經濟觀察網 記者 周亞霖 龍湖地產正積極推進旗下最主要商業地產模式——“天街”在多地的復制建設。龍湖地產研策總監何長春在接受本報采訪時表示，公司將大力發展商業地產，預計至2014年，國內運營的商業項目將超過30個，經營面積將達200萬平方米，所貢獻利潤將占公司利潤總額之15%—20%。

明年初，位于北京的25萬平方米“天街”將正式面世。

商業地產是未來方向嗎？近期住宅與商業哪一個是未來主流的話題，一直是房地產業界爭論的焦點。由于住宅受到了嚴厲的管控，轉型之說蔚然成風。雖然龍湖早年已有商業項目，但與其住宅相比，在總規模中，占比極輕，但是這一輪的商業規劃，卻帶有重重的“轉型”意味，數年內，營造30個商業項目的投入力度，在國內以住宅為主的開發商中尚屬空前。

龍湖到2014年的商業地產持有目標是200萬平方米。而內地最早上市最早做商業地產的合生創展目前運作的商業地產面積是100多萬平方米，加上項目儲備總規模有220萬平方米。

據悉，龍湖商業地產的發展規模和建設速度希望以萬達為標桿，商業物業的綜合能力以華潤為標桿。就商業地產而言，萬達廣場、華潤萬象城、中糧大悅城均為領先企業，此外還有國華置業的華貿中心以及獨成一體的華南Mall，但后兩者的建造規模及影響力均未能與萬達、華潤和中糧平起平坐。

錢從哪里來

眼前，銷售規模進入中國30強的公司無一不在宣稱自己要加大商業地產的開發。但諸多業內人士如首創置業董事長劉曉光、陽光100董事長易小迪等在接受記者采訪時，都紛紛闡述轉型商業地產的艱難，首當其沖的就是持有商業不動產需要的天量資本。

龍湖的資金究竟是何來源？

龍湖地產的解釋是：“第一，到目前為止，龍湖沒有拿過任何一幅單獨的商業地塊，拿的都是公寓和商業搭配在一起的土地；另一方面，龍湖有自己的租金收益；第三，是集團的融資，譬如海外貸款?！?009年龍湖曾發行14億元的企業債，2010獲得境外大型銀團融資。

從在售的成都天街看，先賣的是公寓部分，而且一部分是小面積的SOHO，小鋪面則在年底發售，商場在2012年開業。另外，龍湖做商業地產拿的地塊大部分都并非城市核心成熟地段，譬如成都的天街就在城北，北二環的五塊石地塊。通常的看法是成都的發展以環狀進行，從城南、城西到城東，最后才發展到城北。

龍湖從西南發力，進而進軍環渤海、長三角的方式，在思路上也多少有些“農村包圍城市”的意味。

另據了解，龍湖現在的租金收入是以“底租加上營業收入提成的辦法”，龍湖的提成比例是10%，商業都是龍湖自己的物業來管理。龍湖的中報顯示，2010年1—6月租金收入1.14億元。龍湖財務部總經理韋華寧在業績發布會上預測“未來租金收入上漲將為每年30%-35%左右”，龍湖希望一個商場能夠投入3年后開始盈利。

模式

天街系列的流轉和其標桿萬達有很大的相似，和其另外一個標桿華潤相比，民營企業龍湖顯得務實。華潤的萬象城在一些城市拿地，有的是燙金地塊，譬如其在沈陽萬象城拿的是金廊沿線黃金地段的原遼寧體育館地塊，且首期開的先是商場和寫字樓，二期才是公寓。央企做商業地產喜歡“高舉高打”，很大程度依持的是資源和集團的孵化。

從龍湖目前的動作看，其是在萬達和華潤之間尋找平衡。業內認為，華潤的優勢在于提高商場的綜合能力，譬如打造更好看的商場外觀和更人性化的內部細節，加強招商等來提高自己的租金水平。華潤的商業地產規模不如萬達（萬達廣場全國遍地開花，已經有37個，而華潤的萬象城到目前包括在建的只有10個）。但華潤商場的租金收益很高，其持有型物業的租金遠超A股上市的以商業地產為主的開發商。

曾有數據稱，截至去年第三季度末，萬達集團持有型物業的建成面積達到300萬平方米，租金收入有10.34億元；華潤置地只有68萬平方米建成的持有物業，租金收入卻已達到9.67億元。

據傳，早在2002年研究零售業務時，時任華潤萬家董事長的宋林就發現，1996年到2002年，零售商鋪的租金上漲了300%，而零售商的毛利率只上漲了20%。自此，華潤萬家就保持了30%的自有物業。華潤就是將商場做到極致，譬如請全球最頂尖的設計師，不惜重金用最酷、最炫的外觀，在運營上重視各種細節等等，進而打造地標性商業，使得租金水平和出租率不斷提高，通過商場的價值鍛造來帶動整個商業地產項目。從龍湖的跡象看，也在模仿華潤的上述思路。

龍湖內部員工講述，早先，北京華聯百貨入駐重慶的北城天街，但去年年初，華聯集團宣布退出。去年3月，龍湖在北京華聯百貨退租的原址打造北城天街“新館”，自己招商做運營。后來，龍湖自行運營后，租金收益有了很大提高。

另一方面，龍湖商業地產的員工飛赴全球各地，考察全球最好的商場，已成家常便飯。龍湖內部有個文件，包含了打造綜合體的大小參數，看過這個文件的龍湖員工講，最細化的標準有不同業態的不同參數，譬如游樂場有相應的光線、濕度、溫度的指標，與其他場所不同。

對于存在的差距，龍湖并不諱言，就商業綜合體的綜合能力而言，龍湖與華潤還有一定差距。

有個值得關注的細節：華潤此前接受記者采訪時，一直強調自己是住宅+商業物業+服務的綜合性房地產公司的地產模式，華潤地產服務綜合性之一就是有精裝修和家私。而龍湖商業地產的一個業態就是MOCO，即家居生活館，已經有一家在重慶開業，占地2萬多平方米，銷售高端國際家居名品，譬如“歐洲廚具”、“瑞典御用床墊”之類的東西。

顯然，這種在自己的高檔小區里賣家私，已是“二次銷售”，一方面以一種業態聚攏客戶，另一方面則是不斷發掘新的利潤增長點。從一個產業鏈的各項環節，將利潤最大化。龍湖對華潤的借簽顯然不止在商業地產一端。

在大的戰略上，商業開發結合住宅的模式，已成為龍湖吸納大型土地的前提。日前，在煙臺離城區大約20分鐘路程的養馬島上一共拿了6000多畝土地，整個島占地面積是1萬畝。折合的樓面地價是1100元/平方米。龍湖主要的意圖是做新的業態——旅游地產和做更大規模的城市運營，加之其最近拿下的云南玉溪的撫仙湖地塊，都有將區域打造好獲得較低價土地儲備的意味。此舉還可以直接地為龍湖獲得更多的持有性物業儲備。