北京10月份的退房數據確實已經有些顯眼。

北京房地產交易管理網數據顯示，一些項目在10月后出現了集中退房現象，盤古大觀（原七星摩根廣場）退房15套，長安8號（原擎峰閣）退房10套，K2海棠灣有13條退房信息，沿海賽洛城住宅項目有4條退房信息。

10月以來的新政果真帶來如此迅速、明顯的影響嗎？觀察這些退房記錄發現，所退房屋的簽約時間，基本上都在數月之前，以今年4月份左右簽約的居多。

由于簽約后再退房涉及到多方面利益的交涉，如開發商、銀行等，成功退房往往是在數月之后。由此可見，10月集中出現的退房數據，大多反映的是4月之后樓市調控的影響。

對于購房者來說，他們為什么要選擇退房，調控政策又帶來了哪些變化？

程曉（化名）的退房行動還在繼續。今年4月初，程曉看中了位于馬駒橋的融科香雪蘭溪的一套房子，總價150多萬元，因為對房子和貸款條件都比較滿意，他當時就簽訂了購房合同。

之前，程曉購買過一套房子，此次購買的是他的第二套房。在4月初簽訂購房合同時，“新國十條”尚未頒布，銷售人員表示，二套房首付20%也能辦下貸款。于是程曉當時就支付了約31萬元的首付款，正好在他的承擔范圍內。

然而，情況很快就發生了變化。貸款還沒有辦下來，4月底的樓市調控開始了，5月份，程曉接到通知，二套房首付提升至50%，這樣他需要支付的首付款超過75萬元，比之前增加了40多萬元。

之前支付的首付，幾乎是程曉全部的積蓄，一時上哪兒再籌40多萬元呢？面對超過支付能力的首付款和樓市調控的風險，程曉決定放棄購買這套房。

但問題很快就出現了，程曉向開發商提出無力承擔首付，希望解除合同，開發商并沒有同意。程曉支付的30多萬元首付也在開發商處，拿不回來。

五六月份，無奈的程曉委托律師，正式起訴開發商要求退房。

今年10月14日，程曉退房一事終于在馬駒橋法庭開庭，但一審并沒有結果，接下來還要等待二審開庭再審理。

隨著一系列調控政策的出臺，圍繞銀行貸款出現的問題，正在成為阻礙購房者購房的最主要原因，而退房案也往往出在信貸環節。

北京盈科律師事務所律師陳曉華是程曉的代理律師，目前陳曉華正在代理的退房案有好幾宗，程曉一案是因二套房首付比例提升引起，除此之外，還有三個案件，一個是第三套房限購引起，一個是因購房者在香河買房但沒有本地納稅憑證無法貸款引起，一個是因購房者在4月新政前同時買了兩套房其中一套無法獲得貸款引起。

10月份以來，北京的信貸政策還在發生新的變化，其中最主要的一個不同之處，即首套房首付從20%提升至30%。這意味著，一些在國慶之前認購房屋的首次購房者，接下來必須面對首付從20%上升至30%的事實，如果無法補交10%的首付款，則極有可能導致新的退房案例出現。

不過，陳曉華表示，目前還沒有接到因首套房貸款比例上升而導致的退房委托?！罢叱雠_之后，對市場產生影響會有一個滯后性，可能在接下來的幾個月，這種案例會出現?！?/P>

北京市天依律師事務所律師商興明在2009年就成功代理了數起退房案件，今年4月以后，也代理過退房案件。他表示，今年的退房案件集中出現在4月新政之后，現在還沒有因10月調控而新增的案例。

可以預見的是，4月份之后的退房者，在經過幾個月的努力之后，退房成果會在最近幾個月逐漸顯現，而因首套房比例增加而出現的新退房者，則會緊隨其后。

近日，通州區法院的一項判決結果，引起了多方的關注。

一名購房者在今年4月17日于通州選購房屋一套，并支付定金5萬元和預付款5萬元。這是該名購房者的第三套房。隨后樓市新政出臺，第三套房貸款受阻，購房者無力購買，但開發商拒絕退款，購房者上訴至通州區法院。

近日，通州法院對此案一審判決結果為：新政的出臺屬于無法預見且不可歸責于雙方當事人的重大變化，現在合同已無法繼續履行，應予解除。由此，退房人勝訴，開發商也應返還其定金和預付款共10萬元。

“通州區法院認為，新政屬于‘無法預見且不可歸責于雙方當事人的重大變化’，這可以構成合同無效?！鄙膛d明表示，這給眾多類似情況的退房者提供了信心。

中原地產三級市場研究總監張大偉表示：按照北京市場的一般情況，期房能夠獲得貸款，一般是在簽約后兩個月左右，最長的需要半年以上，按照最近三個月約2萬套商品房期房成交中50%為首套房計算，最少有5000套以上購房者需要補交一成首付?！笆赘稄膬沙勺內?，對于購房者而言，意味著前期購房成本上升了50%，這對于很多剛性需求來說，壓力非常大?！睆埓髠フf。

中原地產認為，退房潮可能在四季度出現，并將主要集中在簽了認購書而未網簽者，以及交了定金而未過戶者中。

調控帶來的信貸緊縮，直接推動了這類退房的產生。某商業銀行住房信貸負責人對本報表示，貸款緊主要是因為沒規模了，并不是銀行不愿意放，個人房貸一直被監管部門視為高風險業務，但實際上其不良率在所有貸款品種里遠低于其他貸款。

張大偉表示，其實退房的一個根本原因，還在于對房價的預期?！叭绻績r繼續上漲，購房人會首先想方設法籌集資金補充首付，而不會優先選擇退房；但如果接下來房價開始下跌，那么這部分人極有可能會優先選擇退房，而不是籌集首付?！睆埓髠フf。