經濟觀察報 記者 胡芳潔  多年來，一直在中小城市默默耕耘的陽光100，似乎正迎來新的機遇。越來越密集和頻繁的樓市調控顯示，一線城市成為政策針對的主要對象，而二、三線城市則顯示出更多的成長性。作為先到者，如何鞏固已有成果、拓展新的發展領域正是陽光100在做的事。

                              吃肉者和吃草者

“二、三線城市的市場并不是一個暴漲暴跌的市場，地產公司需要薄利多銷，更注重產品和細分市場?！标柟?00置業集團董事長易小迪說。

隨著國慶前后“二次調控”開始，房地產市場宏觀調控進一步加劇。

據陽光100所在城市項目的表現來看，二、三線城市的地產市場在今年4月調控之后，到8月開始回升，接下來的8、9、10月都處于回升狀態；二次調控對這些城市的波及有限，例如陽光100在沈陽的項目，盡管成交量短期內有所下降，但看房人卻在增加，觀望并等待降價的心理非常明顯；而無錫項目，成交量反而在上升，在長沙的項目也是如此。

“現在一線城市用行政手段在調控，在此方面，二、三線城市影響較小，我不認為接下來二、三線城市銷量會下來，可能還會上升?！币仔〉险f。

限購成為此輪調控的重要部分。目前，包括北、上、廣、深在內的11個大城市已經出臺“限購令”細則。

目前限購令只出現在以一線城市為主的大城市，如果按此執行，對一線城市的波及會很大；而二、三線城市并沒有出現限購令。

易小迪表示：“二、三線城市會成為明年房地產競爭的一個要點?！庇械牡禺a公司主要在少數幾個大城市有項目，這類公司將成為受調控波及最大的公司，這類公司也最有可能轉向二、三線城市。

“有的公司從一線城市‘吃肉’的公司，現在要轉到二、三線城市‘吃草’，吃的東西不同，消化系統也要隨之改變。特長在‘吃肉’的，不一定吃得了草，不是說去了二、三線城市，就一定能生存?！币仔〉线@樣形容這一轉變。 

                             調 整

一直以來，城市新興白領公寓是陽光100標志性住宅產品。早在今年年中的一次內部會議上，易小迪就表示陽光100要適當增加高端住宅。

現在，陽光100的別墅類產品，已經出現在武漢、東營項目中。據了解，別墅產品，作為陽光100產品多樣化的一個舉措，接下來將會出現在幾乎所有陽光100的住宅大盤項目中。

“盡管是不同的產品，但是客戶群的定位并沒有變，別墅產品同樣要滿足三個條件，即作為第一住宅、一套公寓的價格、有城市的便利生活?！币仔〉媳硎?，別墅產品的出現，也是順應客戶需求的產物。

當然，客戶需求是一方面，在競爭日益激烈、利潤越來越薄的二、三線城市，找到新的利潤增長點，恐怕才是企業更愿意看到的。

此外，向非省會的中小城市傾斜，也將成為陽光100戰略方向的一部分。目前來看，陽光100已經進入的城市主要以省會城市為主。

“接下來，非省會的中小城市將占到30%—40%?！币仔〉媳硎?，往三線城市走，陽光100這一戰略趨勢確實存在，一方面是陽光100有能力在這些城市打開市場，另一方面也是規避風險的需要, 如桂林、柳州等。

 “從原則上來講，不算土地價格，陽光100毛坯房總成本為3000元/平方米，精裝房總成本為4000元/平方米，以此計算，住宅項目毛利率達到20%—30%，城市綜合體毛利率達到30%—40%，陽光100就可以進?！币仔〉险f。

 一些中小城市的房屋售價，已經能夠讓企業實現利潤。以陽光100在柳州的項目為例，住宅和商業的總體均價已達到9000元/平方米，作為一個三、四線城市，這個價格并不低。近日，一位個人購買愿意出資3000萬整層購買柳州項目寫字樓的頂層。投資者向一線城市以外的城市轉移，正在逐漸變得明顯。

                           加 速

盡管如此，陽光100依然計劃在明年提供超過200萬平方米的供應量。2010年，這一供應數據是100多萬平方米。

 實際上，今年以來，陽光100在土地市場上也頻頻出手。今年已經在東莞松山湖、成都、濰坊、煙臺等多處獲得土地，此外，天津寶坻數千畝的土地項目也在推進之中。

陽光100顯然并不想失去這個在調控中成長的機會。

“資金來源問題，一方面是增加銷售，一方面是加大自身合作伙伴的開拓?！币仔〉媳硎?，隨著市場的發展，資金瓶頸在減少，2009年以后，小公司急劇減少，地產基金大量出現，品牌和產品有認知度，總是能找到資金的支持。

而地方政府與地產公司的關系也在發生變化。價高者得，不再成為土地出讓的唯一方式。地方政府越來越希望開發商拿地以后，能起到促進城市建設、發展當地經濟的作用，一些招商引資、偏遠地區開發的項目，將為注重產品、城市建設的開發商提供機遇。這也將為陽光100提供機遇。

“尤其是在三、四線城市，我們挑選拿地的機會在增加，實際上，由于各種原因，我們已經拒絕了不少城市的邀請。未來幾年，我們在這些地區的機遇在大大增加?！币仔〉险f。

而在不同的城市，市場競爭力能不能做到數一數二，成功的產品模式能不能復制到三、四線城市去，如何加速人才培養，都將是陽光100接下來需要考慮的問題。