經濟觀察報 記者 周亞玲 一邊打通各種融資渠道，一邊整合集團的高速公路、水務開發、金融等已有的業務板塊資源，首創置業正在大力進入復合型房地產的開發。

最先浮出水面的是奧特萊斯，首創置業在全國已經有3個以奧特萊斯為主的綜合商業地產項目啟動，落成后，首創置業將獲得90萬平方米的持有型物業面積。

對于這個龐大的、需要8年時間完成的奧特萊斯計劃，首創集團總經理劉曉光表示，已經做了一個很好的數據模型，按照現在的這種開發模式，能撬動一個價值1400億的公司。

北京房山奧特萊斯開發

首創置業開發的首個奧特萊斯項目位于北京房山，由首創置業和中國基建集團合股公司奧特萊斯（中國）開發，未來首創的奧特萊斯項目將全部由奧特萊斯（中國）操盤。首創置業方面沒有透露房山項目雙方合資的比例，但內部人士講述，首創置業大約占99%的股份。

房山奧特萊斯項目商業物業有16萬平方米，首創方面估計，商業物業大約需要20個億的資金投入，5—6年收回全部投入。

實際上奧特萊斯類型的商業在北京已經有數家，選擇此類商業項目，難免有重復之嫌。劉曉光表示，要將該類商業運營好非常困難，過往的通病在于獲得國際上的大品牌種類不夠多和折扣并不夠高。為了奧特萊斯商業運營的成功，奧特萊斯（中國）請了FREEPORT和法國的SCC兩家運營商一起對奧特萊斯進行操作層面的管理，萬文英——中國奧特萊斯的領軍者也出現在了他們的陣營中，劉曉光表示：首創奧特萊斯能獲得絕對的價格優勢和品種數量上的優勢。

劉曉光認為，這類復合型的項目不僅僅是住宅加點兒商業那么簡單，而是要把最優質的產業融進去，不同的項目中會包含著以奧特萊斯為引領的商業、旅游業、度假業以及適合當地的其他業態，可能要輸入12種其他業態。

今天放你是為了養明天的魚

業內公認的開發商業地產最關鍵的因素在于能承受多大的資金沉淀。對此，劉曉光有自己的打算。

除了復雜的融資計劃，劉曉光還必須通過住宅的出讓來獲得支持商業地產的資金。劉曉光做了一個形象的比喻，住宅是公雞，商業是母雞，就是先用住宅這個公雞來養育商業這個母雞。

當然，取得這種商業地塊的好處也在于地價要比純住宅開發的土地便宜。

據奧特萊斯（中國）董事局主席林卓延表示，他們做過測算，20萬平方米的此類物業能帶來3萬個就業崗位，稅收也是非常巨大的?！暗貎r就是今天放你是為了養明天的魚?！笔讋撝脴I一位高管認為，當地官員對土地運營已經有很高的市場認識。

押500萬—600萬的商業面積

目前，奧特萊斯（中國）宣布已經在北京、湖州等開發3個商業地產項目，商業地產方面需要63億元資金的投入。但劉曉光在一次會議中透露，已經馬上要做第4個項目。據林卓延表示，如果未來發展更多的奧特萊斯項目，有新的資金需要，就會以PE的溢價來招入新的股東。

劉曉光顯然對這個龐大的商業地產計劃有清晰的戰略。在奧特萊斯計劃正式公布之前，劉曉光就曾透露過，要把產業地產、商業地產、住宅地產混合以后再研究一下做新的都市，但是也很艱難，需要大量的現金。最后可能要押500萬—600萬平方米的商業面積，要投入也得五六百億，可能三四年是賺不著錢的，但是一旦到賺錢的一天，可能用50億元經營這種業態出現的利潤會支撐一個1400億的上市公司。

私募融資

首創置業一直在通過多種渠道融資。

目前首創考慮最多的就是私募，劉曉光表示，奧特萊斯做下來可能需要8年的時間，在全國布局約15個項目，建設規模達3000萬平方米，需要1400多億元現金。在調動這么多資金的過程中，可能需要做私募，一部分項目完成后，進行估值、私募，再一部分項目進入后再估值、私募，私募的最后結果就是股權的讓渡了，但首創方面不太想讓渡股權，因為如果做完了這個體量，股權價值每一個點是10億，讓出10個點就是100億，讓出30個點就是300億，私募到一定的程度的時候要上市，再分拆再上市，也就是從首創置業再分出去。

首創置業已經聯合很多機構做了境內、境外兩只基金。但劉曉光始終拒絕透露聯合的機構名稱。

14種路徑

在9月初的一個地產業內論壇上，劉曉光曾細數了14種房地產融資途徑，劉曉光認為，除了私募和債權融資，首創置業目前可能在考慮或者已經在進行的融資大約有其他幾種：第一，在H股上市的融資平臺做H股的增發、定向或非定向的發行，引進有影響力的幾個股東，擴大流動性。下一步就可能有境內增發內資股，向大股東收回資產，增加凈資產規模提升市值；第二，在培養新業務的情況下，首創可能從海外直接投入控制資產，然后分拆上市，這就可能形成不同的新紅籌股的概念；第三是利用大股東在境外上市公司實施一些市值注入、溢價退出的一些模式，比如說首創與JRC（新加坡政府產業投資公司）有一些合作，那么還有可能通過境外買殼境內注入資產，塑造新的小紅籌的概念。劉曉光表示，上述融資方式涉及打通A股融資平臺，現在操作起來很難，首創正在排隊。