第二個因為是自己的開發團隊，你一定要保證它永遠有活干，必須要給開發團隊持續的項目。但最近幾年房地產市場的波動越來越頻繁，我估計短期之內很難有大的改善。這也導致土地市場開發商群體的行為可能并不理智，如果是單一的在開發這條線上做下去，會逼著你冒越來越大的風險運營。

所以我們的開發業務，一定要建立在有足夠優秀的團隊以保障項目品質和符合市場需求的這個前提之下，才會擴大規模。規模受限于公司的整體資源和管理團隊，這是我們過去從上海走向外地的過程中，總結出來的一個東西。

經濟觀察報：是不是因為有了這些限制，復地只能維持現狀？

范偉：自然不是。這不是一件必須通過自己的團隊才能做的事情。社會上有那么多優秀的公司，比如說在某一個地區，發現了一個好的項目，我可以作為投資人跟本地很好的公司合作，這就是當今社會商業文明越來越規范的結果。除了做股東，我們還可以在品牌上、在公司文化上給它支持。這就是復地投資集團其中很大的一塊業務。這樣一來，我們在地域上就沒有太多的限制了，業務擴張其實相當于克服了前面說的瓶頸，風險防范上也多了一種手段，這是很重要的一個轉向。

另外一個方向就是基金管理，這也是我們看到的行業發展趨勢。目前社會上很多閑散資金，它們希望分享房地產、城市發展過程中的紅利。但它目前只有兩個渠道，一個是買房子，第二個是買房企股票，手段比較局限。如果有了房地產私募基金，可以把這些錢變成房地產開發資金的來源。當然，投資多了還不夠，還需要土地供應能跟上，使行業競爭充分，價格就會逐漸平穩。

除了復地作為一個投資人跟開發商合作開發項目之外，我們還組建了管理團隊來管理基金，幫出資人找好的項目，找好的開發商，當然也可以跟復地自己的房地產開發項目合作。

我們現在強調基金管理的基礎，是復地的開發能力和投資能力要得到出資人的認可。所以有房地產開發和投資并重這樣一種內在邏輯。

經濟觀察報：這種轉向，一定會涉及到多方利益。比如基金收益率，如何確定？公司股東和基金出資人的關系如何平衡？

范偉：這不存在大的問題。有人看好我們的投資、開發和管理能力，愿意參與進來，大家的權益是平等的。無論是公司本身還是基金的LP，在一個項目上，大家同股同權。

經濟觀察報：復地截至6月份的的負債率達到113%，會對未來公司發展有影響嗎？

范偉：至少目前來看，我們認為風險是可控的。因為看上去很高的凈負債率，實際上不是那么高，這中間主要是有兩個因素，一個是截止至6月底，負債中有很大部分來自于母公司的股東借款，從另外一個角度看，母公司的股東借款相對于還款壓力更加靈活一點，我們也可視作母公司的資產注入。

第二個因素是，目前大陸的房地產公司會計的計算方法也有很大關系，大家知道凈負債率計算時使用的是賬面凈資產，如果按市場價重估，公司的凈資產就遠不是目前賬面的數字，負債率也會降低很多。

所以說從這兩個角度，復地的管理層肯定是在風險和未來的發展之間做平衡，至少管理層認為這個風險是可以控制的，在這個前提之下，我們有好的業務機會還是要抓的，理想狀態還是通過加快銷售步伐，多回籠資金，進一步降低負債率。我們期望未來把這個的數字能控制在80%左右。