不批純商品房用地

在北京五環之內拿地的難度已經被開發商反復演繹，和房山、大興等衛星城相比，通州在地緣上更接近北京經濟發展最好的區域——朝陽，此番“副中心”待批，通州在城市交通、醫療、教育等城市規劃方面將大幅投入，土地價值的提升空間可想而知。

但有了北京望京“臥城”的前車之鑒，通州區政府方面似乎也想盡快地丟掉“睡城”的帽子。

通州在4月中旬披露，不再單獨批純商品房用地。

通州還希望自己能夠獲得國家層面更大的扶持力度，成為像上海浦東新區和天津濱海新區那樣的國家級綜合實驗區?！叭绻芟衿謻|、天津濱海新區，包括重慶兩江新區那樣，上升到國家戰略概念，會建設得更快、更好，得到的支持和優惠會更多一些?！蓖ㄖ輩^區長岳鵬說。

北京市政府提出，要集中力量，聚焦通州，借助國內國際優質資源，盡快形成與首都發展相適應的現代化國際新城。

龍頭爭霸

在國務院考察組將通州定位為北京“副中心”之前，一家國內的龍頭開發商表示：“通州是未來的浦東，已成定局?！边@家開發商也曾在通州看過規劃，“太震驚了！在潮白河畔，矗立著琳瑯滿目的摩天大樓，立體交通干線縱橫交錯，非常先進?！比魏我患铱催^通州未來格局的人都知道這里的土地價值將會怎樣?！皼]有一家全國性企業不想進的?！边@位龍頭公司的高管如此表示。

浦東從上海的一個郊區一躍成為上海的另一個中心，房價的神話大部分買房者早已領略。

實際上，房地產巨頭萬達早就悄然進入了，萬達未來的商業項目就緊挨著通州的北苑地鐵站。

開通“八通線”之后，八通線沿線的房價已翻了數倍。北苑地鐵站附近的商品房價格在4月宏觀調控之前已攀升到了2萬元/平方米。

在8月底，北京萬達副總經理盧明表示，北京第三個萬達廣場擬落戶通州?！皩⒃谕ㄖ荼痹飞虅諈^建第三個萬達廣場——通州萬達廣場，位置就在新華大街與新華北路交會處（北苑環島東側），北苑商務區未來將成為集時尚、休閑、購物于一體的一站式綜合商業中心?！贝饲?，萬達從未向外界公布這一消息。但實際上，很多北苑附近居民都知道這一點。在北苑，一位當地居民向記者表示，拆遷的時候，社區里的干部就說要建立一個商務區，我們的房子就是拆了給萬達做開發。

一級開發 積極備戰

通州北苑站往東四站地，是通州的臨河里。在這里，通州最大地產商華業地產2009年收購了中新地產建筑面積80萬平方米的自由小鎮項目，華業地產當時獲得土地的成本為樓面地價2100元/平方米，如此低廉的土地價格，讓該公司一躍成為當時分析師熱捧的“通州概念股”。

9月底，華業玫瑰東方（由自由小鎮改名而得）第二期將開盤。銷售人員告訴記者，大約每平方米會賣16000-18000元。華業從數月前就開始蓄客，為第二期開盤做足了準備。

在1個月前，華業還和通州區梨園鎮東小馬村村民委員會就通州區梨園鎮東小馬村舊村土地一級合作開發項目簽署了《土地一級開發合作協議書》，該土地總占地面積約600畝，目前該項目已在通州區土地儲備中心備案，正在組織授權梨園鎮政府作為一級開發實施主體，梨園鎮政府同意在取得一級開發實施主體后委托華業地產對該項目實施一級開發的各項工作。華業地產預計項目總投資約3.9億元。 

就在獲得一級土地開發權后不久，華業地產又在積極地融資。

華業地產一方面在其他項目上籌措資金，另一方面在9月底開盤之前，為華業玫瑰東方推向市場回籠資金來積極蓄客，做足準備。華業顯然不滿足于只做土地一級開發。

北京的本土開發商也不甘人后。在望京做土地一級開發和樓盤開發的首開嘗到了城市規劃升級給新興區域帶來的“政策甜頭”，不久前，首開也進入通州進行土地一級開發。

除此之外，首開還以9.2億元中標通州馬駒橋鎮南堤村居住用地，樓面地價為5665.8元/平方米。當時，北京住總、華遠都到場參與鏖戰，華遠出價最高，卻空手而歸。

住宅開發商要“慢慢干”

首開、萬達、華業拿地都是在八通線附近。地產大鱷珠江的拉維小鎮則在通州的東北部——永順鎮。拉維小鎮的銷售副經理說：“市政府會搬進來，這里早就定了是通州新城中央核心區。東南部新華大街一帶是老區域，是成熟的地段。我們的板塊更有升值前景?！?/P>

現在，拉維小鎮只要位置尚可的戶型，單價都已經超過2萬元/平方米。珠江在此占地2000多畝，一期是珠江國際花園，做成了別墅，二期是拉維小鎮，是低密度花園洋房。三期、四期仍有較大的土地可供開發。

珠江只是在通州潛伏多年的開發商“偷著樂”的代表之一。