誰買了豪宅

上述京西高端項目顯然不是針對輕量級財富人物，“我們的客戶和我們的房子一樣低調?！痹擁椖咳耸空f，這個項目的客戶以開奧迪的居多，還有的是開著個捷達，趿拉著個拖鞋就來看房的，“有天一個其貌不揚的老太太來拍門，說是散步路過這兒，要進來看看，結果就成了我們業主了?！倍械目蛻艏依锏囊粋€收藏品價值就夠買一套數千萬的房子了。

劉東說，此前在代理東方普羅旺斯項目時，他們對千萬級豪宅客戶群所從事的行業進行過統計，結果發現，當他們將所有客戶分成30個類別時，每種類別的占比不超過4%，“當中既有開煤礦的，也有賣面包的，也有金融行業的?！彼f，30個類別仍然分得不夠詳細，例如貿易類有外貿、內貿和邊貿，戰略資源類可以分成五類，律師、會計師、醫生都很不一樣，IT公司范圍也很廣，上市公司類型不一樣，其高管消費特征也各有不同。唯一的共同特征是，是各行業頂尖的成功人士，企業產值很高。

據一位業內人士透露，資源性行業仍是目前北京豪宅市場客戶所從事的主要行業之一。煤老板買房，有的喜歡買價格適中的普通住宅，并喜歡一整棟一整棟地買，帶領客人去參觀時會說，“從這里進門以后全是我家的?！庇械拿豪习鍎t喜歡在一套房子里沉淀大量資金，因此喜歡一次性購入千萬以上級別的豪宅，這些人是北京部分豪宅項目的主要買家。

豪宅是一個好的投機渠道嗎？上世紀90年代北京東方廣場拆遷時，很多拆遷戶購買了通州的房產，當時他們在通州購入的房產才1000多元/平方米，而現在通州房價已漲到2萬-3萬元/平方米，資產收益翻了20倍。而當年作為外銷商品房的東方廣場的售價為3000-6000美元/平方米，當時人民幣兌美元匯率大約8.8，黑市匯率達到10，東方廣場銷售均價折合人民幣大約四、五萬元一平方米，而至今同樣位于長安街沿線、王府井區域的北京飯店霞公府項目售價達到了10萬元/平方米，卻只比十多年前翻了一番。
                                            落子定成敗

“豪宅賣得好不好，前期的定位是最重要的?！眲|表示。

劉東說：“有一個在二環內長安街邊上的一個項目，只有兩棟相同面積和占地的塔樓，在定位階段，開發商一棟聽取了我們的意見規劃為一層3戶面積從300多至500多的大戶型，另一棟按另外一家代理公司的定位，建成一層九戶面積從60多到180的中小戶型，最終大戶型不僅賣得貴而且賣得快，連沒有稀缺景觀的樓層都在開盤當月認購一空，可是那棟小戶型，賣了兩年多了還沒賣完?！?nbsp;  

“像華貿中心、建外SOHO等定位于商住兩用的項目，往往后期二手房價格偏低，客戶投資潛力有限。其中很大一部分原因就是定位模糊，表面上看起來，商住功能都有，但實際上，商和住的需求都不能得到充分滿足，對于商業客戶而言，缺乏必要的配套，對住戶而言，公共區域狹小、電梯等位時間長、物業寧靜程度不夠等等，降低了居住品質。CBD早期規劃要求小區必須開放，沒有院墻，助長了把住宅變成商務樓的風氣?！眲|說，造成這一現象的原因是歷史上寫字樓價格高于住宅價格，造成開發商規劃時重商輕住，成長型企業為擠進CBD又降低辦公成本就在住宅里辦公。而最近幾年來，商住價格倒掛，住宅供求比例失調，純粹的住宅有更快速的套現能力，更受投資客戶追捧。

在CBD地區，新城國際項目被投資客認為是升值潛力較大的藍籌，這個項目基本都是居住客戶。該項目去年短期投資兩三個月出手，都有得賺，“有個別房子從當年交付至今的交易次數已經超過10次?！眲|稱，目前新城國際的二手房價格普遍達到了4.5萬元/平方米以上，大戶型房源甚至達到了6萬-7萬元/平方米，而原因正是其純居住性質，這是商住兩用項目難以企及的。