經濟觀察報 記者 張延龍 周亞玲 醞釀多年、數易其稿的REITs（房地產信托投資基金）方案即將面世。由天津準備的廉租房REITs方案已由央行上報國務院。上海版的公租房RE－ITs方案，據接近央行上海分行人士透露，也已經上報國務院，上海方面希望能在第四季度實施。

據悉，這兩套方案都屬于央行主導的債券類REITs，以兩地國有企業的商業物業為融資主體，在銀行間市場發行。這些方案已經準備多年，中間幾經調整，據稱，年初央行就已接到兩地的試點方案，但因不符合中央決策層關于地產調控的有關精神和方向，一直未得到審批。最終試點方對方案的募集資金投向進行了調整，明確為用于當地保障性住房建設。

這與外界預期有較大差距——此前，業界曾普遍盼望的REITs方案，將從根本上改變中國房地產行業融資、變現模式，尤其是商業地產。但現在看來，依然為時尚早。

延宕

決策層曾圈定兩種REITs方案，由央行和證監會分頭主導推進。相關部委、信托公司、券商、基金亦早已對此進行大量討論和方案設計，但一直沒有成為現實。

央行版的REITs由信托公司進行方案設計和試點，只能在銀行間市場流通。而證監會版本則更接近國外普遍意義上的REITs，但因其暫時無法跨越國內目前的稅法障礙，實際操作將相對困難。業界普遍認為，央行版REITs因操作難度較小，獲得批準的可能性更大。年初就有多家信托公司上報了方案。

本報獲得的一份上海國際信托當時上報的方案顯示，上海當時希望在浦東新區進行試點，具體方式是以上海金橋（集團）有限公司、上海外高橋（集團）有限公司、上海張江（集團）有限公司等5家公司所持有的物業資產未來10年收益權設立信托。

按照這種模式，機構投資者將通過優先級信托收益憑證，分享這些物業資產的租金收益。當時，上海國際信托希望發行40億元，而參照2009年的租金收入計算，10年中相關物業資產的租金收益超過55億元。天津亦是REITs的試點城市，當時希望以天津泰達的物業資產為融資主體。

但在此后，“國十條”等政策明確了地產調控的方向，業界對這些RE－ITs方案能否順利推出的預期也由樂觀逐漸轉為悲觀。4月底，一位REITs的潛在客戶、某投行固定收益部負責人說，在參與一次住建部的內部會議時發現，決策層對于REITs的態度是，近期不會再推動這項工作，“小環境要服務于大環境，幫助地產商拓寬融資渠道并不是現在的主題”。

契機

然而，柳暗花明又一村。中央對保障性住房推進的三令五申，為REITs打開一扇新的窗口，相關政府部門和機構發現了新的契機。

今年5月，央行曾將《銀行間市場房地產信托受益券發行管理辦法》及各地試點項目的基本情況上報國務院，國務院要求央行在當前市場形勢下，就REITs試點能否以及怎樣支持保障性住房建設補充材料。

作為央行的試點地區，浦東新區明確承諾將把REITs試點募集的資金主要用于保障性住房建設。并很有望在近期得到決策層審批通過。而據透露，天津通過的時間可能早于上海。

“產品結構沒有大的變化，還是債券類的REITs，融資主體也基本一致?！币晃唤咏虾H信托人士說。

“新的方案就是將資金募集投向明確為公租房?！痹撊耸空J為，“明確了資金投向也是為了增大決策層通過的砝碼?！?

錢從哪里來

8月18日舉行的浦東金融核心功能區建設新聞通氣會上，浦東新區金融局局長施海寧亦明確，浦東新區將會把REITs募集資金用于保障性住房建設，而資產池方面則沒有變化，為四大集團優質資產。

事實上，對比此前上海國際信托上報的方案，資產池仍然進行了部分調整。目前上海REITs的融資主體被確定為陸家嘴集團、張江集團、外高橋集團、金橋集團在內四大國企的商業、工業等物業資產，年租金收入估算約4.7億元，擬募資總規模35億元。

其大體模式是，相關物業資產每期的租金收入，在扣除營業稅后劃入托管銀行的信托賬戶，由資產管理公司發出分配指令，托管行負責分配——優先級信托受益憑證以固定利率計算，按季償付，通過中央國債登記結算有限責任公司回報機構投資者。

而普通級信托受益憑證則為租金收入扣除對應的營業稅、信托費、資產管理費和托管費等費用及向優先級受益憑證持有人償還利息后的余額。

如果物業當期產生的標的租金收入扣除當期應向資產管理公司、受托人支付的費用后的余額不足以支付當期優先級利息時，則由四大國企負責對該資金缺口予以補足。

公租房的回報

上海REITs的募資投向將主要用于浦東新區公租房的開發建設，包括大量人才公寓，據稱，這種募資方式將調動地方國企開發建設公租房的積極性，參與上海公租房政策方案討論的復旦大學住房政策研究中心執行主任陳杰說：“由于公租房的土地一般由政府無償劃撥，政府愿意出地，所以其租金相對于估值，仍然可實現一個相對合理的回報?！?

據其測算，按照這種募資方式開發建設公租房，其15年的回報率在8%左右。

“RETIs是募集資金的方式，但不是說從優質資產中募到的資金一定要投在商業地產上，以REITs主要參與者陸家嘴集團為例，該集團本身就有大量保障性住房的建設任務?！笔┖幵?月18日說。

據稱，這也是上海人才戰略的一部分，近年來，持續推高的上海房價已令很多外地人才望而卻步。而REITs若順利推出，將很大程度上為當地解決保障性住房建設的融資問題，浦東新區政府已提出到2011年建設3.7萬套人才公寓的目標，按照規劃，當地還將再建設包括各類人才公寓在內的公共租賃房500萬平方米。

記者還獲悉，上海地產集團也在積極地為這次上海的公租房REITs試點做準備。上海地產集團很可能成為這些項目的承建方。

據透露，上海還曾有過針對廉租房體系，另起一套REITs方案的動議，但專家認為，“兩個系統容易互相干擾，廉租房、公租房應該放到一起搞，對于租不起公租房的人群，可以通過政府發放貨幣化補貼來解決房租問題?！?

目前，國內的保障性住房體系包括廉租房、公租房、經濟適用房和限價房。

據稱，REITs將幫助地方政府進行進一步保障性住房開發建設的融資，而未來，也不排除政府通過收購、返修部分老公房，來改造成為公租房。按照浦東新區的規劃，今年計劃開工建設的公共租賃房面積達到40萬平方米。